住房信贷业务拓展研究

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1、目目 录录摘要 第 1 页关键词 第 1 页引言 第 1 页一、我国房地产市场现状(一)房价不断提高 第 1 页 (二)面积越来越大 第 1 页 (三)商品房空置量上升，企业开发成本增加 第 2 页二、目前住房信贷业务中存在的问题(一)商品房空置率增加，超过风险控制线 第 3页 (二)房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产 第 3 页(三)房价过高 第 3页 三、住房信贷业务拓展的策略(一)金融机构对住房信贷的支持 第 3页 1、加大住房信贷投入 第 3 页 2、扩大住房信贷业务范围 第 3 页3、大力促进住房消费 第 3页4、积极支持普通住房建设 第 3页(二)规范我国房地产市场的建议

2、第 3 页 1、商业银行应加强风险管理 第 3 页 2、调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度 第 4页3、适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构 第 4页4、启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求 第 4页 5、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置 第 4页6、加强贷后管理，注重偿还风险的预测 第 5页(三)中央银行和银监会的监管 第 6 页 1、提高首付 第 6页 2、加息 第 6页 3、禁止买卖 第 7页 4、出台相关政策 第 7页参考文献 第 7页 摘要：摘要：住房贷款自开始开办以来，经过十几年的高速发展，至今已经具备了相当规模。贷款余额迅速增长，贷款规模不断

3、扩大，各商业银行在这一领域市场竞争激烈，金融创新也层出不穷。 但目前也暴露出一些问题，商品房空置率增加，超过风险控制线；房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。关键词：关键词：房地产业；住房信贷；商业银行；建议；监管住房信贷业务拓展研究住房信贷业务拓展研究房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于 20 世纪 80 年代中期，到现在仅有 20 多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。一、我国房地产市场现状

4、一、我国房地产市场现状(一)房价不断提高我国商品房价格自 1999 年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10以上，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的。(二)面积越来越大早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套 60m2左右，近些年来开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套 100m2 以上甚至高达每套 200m2 的住房。最新纪录2010 年 15 月，全国房地产共完成土地开发面积 3771 万平方米，同比增长 43.7%。房地产施工面积达到 43112 万平方米，其中新开工面积14355.8 万平方米。房地 1 产开发到位资金 3105 亿元，同比增长

5、35%，比上年同期增幅高 14 个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金 971 亿元，同比增长 39.5%；国内银行贷款 790 亿元，同比增长 35.9%；利用外资 50 亿元，同比增长 15%，也呈现恢复性增长态势。今年前 5 个月房地产累计竣工面积 4076 万平方米，同比增长 18.7%，其中，商品住宅竣工面积达 3392 万平方米，同比增长 17%；商业用房竣工面积同比增长 37%。(三)商品房空置量上升，企业开发成本增加随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作

6、成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。二、目前房地产市场中存在的问题及产生这些问题的原因二、目前房地产市场中存在的问题及产生这些问题的原因(一)商品房空置率增加，超过风险控制线据中国房地产报2010 年 6 月 26 日的消息：“5 月份商品房空置面积的分类指数值为 95.7 点，比上年同期增加 2.9 点。作为逆指标，此项指数增加，

7、表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年 15 月份，全国商品房空置面积增长幅度为 8.2%，明显高于去年同期增长 2.3%的水平。 ”该报 7 月 1 日还披露：到 2010 年 11 月，全国商品房空置总量在 12000 万平方米以上，其中空置超过一年以上的占 50%以上，占压资金超过 2500 亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在 26%左右，而美国商品房空置率约为 7%，香港 3%4%。当空置率超过 10%的时候，就已经是超警戒线运行了。 (二)房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产2001 年全国房地产到位资金达到 7378 亿元，比上年增长

8、 29.8%；而今年前 5 个月，房地产到位资金已达 3105 亿元，同比增长 35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔” 、 “美的” 、“TCL“、 “康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资 30 亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技” 、 “亚华种业” 、 “益鑫泰” 、 “经纬纺织” ，甚至“联想集团” 、 “三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。 (三)房价过高一个国家的住房价格的房价收入比，确实要在一个合理的水平线上，房价的上升要有理性 。 20

9、11 年 1 月平均房价上海 23401 元；北京 20801； 深圳 15021。三三、住房信贷业务拓展的策略住房信贷业务拓展的策略（一）金融机构对住房信贷的支持1.加大住房信贷投入受国家宏观调控累积效应影响，个人住房贷款增速持续回落，房地产开发贷款增速创 4 年来新低。而在民生住房领域，今年一季度，在渝商业银行累计发放公租房贷款 6.4 亿元（不含公积金贷款），保障性住房贷款累计投放 24.05 亿元，共计 30.45 亿元。2.扩大住房信贷业务范围第一，扩大经办住房委托业务的金融机构范围。将原来只能由工、农、建三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。烟台、

10、蚌埠两城市（含所辖县和县级市），继续由住房储蓄银行办理。第二，扩大个人住房贷款的范围。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款。3.大力促进住房消费调整住房贷款支持的重点，由过去主要支持普通住房的开发建设转变为主要支持普通住房的消费及配套设施建设，逐年扩大住房消费贷款在住房贷款中的比例。4.积极支持普通住房建设对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到，住房确有销路，商业银行均可发放住房建设贷款。改进安居工程贷款管理，只要住房建设项目符合安居工程条件且销售率（含预售）达到，银行可根据工程进度按自筹资金与贷款的比例发放安居工程贷款。金融机构中长期贷款的支持，就成了保障房建

11、设的重要因素。银监会在2008 年就会同央行制定了两个具体的政策性文件保障经适房和廉租房贷款。据银监会发布的数据，至 2010 年 11 月末，主要银行业金融机构经适房开发贷款余额 751 亿元，同比增长 32%，高于全部房地产开发贷款增幅 8 个百分点。（二）规范我国房地产的建议1.商业银行应加强风险管理商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险(包括房地产开发贷款和个人住房贷款)的手段和能力明显不足。商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其

12、他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。2. 调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有

13、序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。 3.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展

14、；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。 4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应