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1、江南国际策划方江南国际策划方 案案前言本策划案主要解决江南国际 2010 年 9 月-2011 年的项目定位、营销推广、广告、公关等一系列问题。本着认真负责和一切从实际出发的态度，前期我公司对普洱市地产情况及商业业态等做了初步调查，经过分析，我们得出了相对客观的数据。在客观数据的基础上，我们在方案里提出了我们自己的销售观点和推广建议，希望开发商在仔细阅读本方案的基础上提出宝贵意见。希望开发商在项目执行阶段认真配合好我们的工作，相信在我们双方的共同努力下，项目的销售一定会取得圆满成功！昆明 XXXX 机构江南国际项目组目录目录一、项目背景二、项目概况三、市场研究四、SWOT 分析五、目标客户分析
2、六、项目卖点分析七、项目定位八、营销策略九、广告策略十、公关策略十一、项目建议十二、小结一、一、 项目背景项目背景江南国际项目位于云南省普洱市，普洱市由思茅市于 2007 年更名而来，位于云南省西南部，总面积 44221.34 平方千米。总人口258 万人（2007 年） 。市人民政府驻思茅区月光路，距离省会昆明市 570 千米。邮编：。行政区划代码：。区号：0879。普洱市环境优美，资源丰富，具体情况如下：普洱市地理位置普洱市地理位置普洱市地处北回归线附近，与北美洲的古巴和中国的台湾省同处一个纬度。普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南边连接东南亚的一个中转枢纽中心，是云南省土地面积最大的地区
3、。具有“一市连三国、一江通五邻”的区位优势，东南部与越南、老挝接壤，西南部与缅甸毗邻，国境线长 486 公里。普洱市交通普洱市交通普洱是云南省面积最大的一个地区。东南与老挝、越南接壤，西南与缅甸比邻，国境线长达 625 公里，是祖国重要的西南门户，仅陆上边境通道就有 18 个，澜沧江、红河、南亢河三条水道直通境外，是著名的南方丝绸之路之一。 普洱市城区思茅区距离省会昆明市 570 公里，乘飞机 40 分钟即到，乘高快车 8 小时左右就可到达。普洱市城区内有宁洱大道、振兴大道、茶城大道、磨思路等城市主干道贯穿全城，交通十分便利。普洱市自然环境普洱市自然环境全市森林覆盖率达 62.9，活立木蓄积量
4、 2.03 亿立方米，有2 个国家级自然保护区，4 个省级自然保护区，有 4.4 万公顷自然生态保存完好的原始森林，被誉为“绿海明珠” 、 “天然氧吧” 、 “生态普洱” 。普洱城因茶而兴、因茶而名、因茶而荣， 2003 年 5 月 8 日，中国茶叶流通协会把普洱命名为“中国茶城” 。普洱市曾是“茶马古道”上的重要的驿站是著名的普洱茶的重要产地之一，也是中国最大的产茶区之一。普洱市普洱市经济资源经济资源矿产资源矿产资源丰富的矿产资源成就了思茅“怀金孕宝”之地，有“银思茅”之美誉。境内已探明有开采价值的有金、铜、锡、铅、锌、钾、岩盐等 20 多种，其中，已探明黄金储量 103.7 吨，铁矿储量仅
5、惠民铁矿就达 21 亿吨，铜保有储量 253 万吨，铅保有储量 35.5 万吨，江城钾盐矿是全国唯一的可溶固体钾盐矿，储量达 2000 多万吨，储量仅次于青海。电力资源电力资源普洱是全国水电富能区之一，澜沧江、李仙江、怒江 3 大水系及 100 多条支流穿境而过，全市河流年径流量 326.12 亿立方米，占全省的 14.7。全市水能蕴藏量 1500 万千瓦，目前，澜沧江上已建成装机 150 万千瓦的漫湾电站和 135 万千瓦的大朝山电站，装机585 万千瓦的糯扎渡电站正在筹建，还有正在建设的李仙江梯级、泗南江、威远江等中型电站。普洱将成为云南“西电东送” 、 “云电外送”的重要基地之一。生物资
6、源生物资源全市海拨在 1400 米以下的热区面积为 250 多万公顷，占全省热区总面积的 28.6，特别适宜种植发展甘蔗、茶叶、烤烟、橡胶、咖啡、水果、南药、香料、蚕桑等热带、亚热带经济作物和经济林木。旅游资源 境内有普洱茶马古道、勐连大黑山、镇沅千家寨、普洱、景谷威远江等 5 个省级风景名胜区及梅子湖公园、孟连宣抚司署、树包塔、千糯佛寺、景东文庙等重要景点。 普洱市人口普洱市人口 普洱市总人口 258 万人（2007 年） 。普洱少数民族人口达 144万，占 61%。全区少数民族有 36 个，世代居住在这里的有 14 个。主要有哈尼族、彝族、傣族、拉祜族、佤族、布朗族、瑶族等。由于各民族生活
7、习俗、宗教信仰和婚丧嫁娶礼仪等方面的差异，产生了木鼓节、葫芦节、祭节、火把节、泼水节等各具特色的传统节日，形成了三道茶、三跺脚、跳秧歌、赕白象、扭股舞、芦笙舞、拉木鼓等绚丽多彩的民族民间文艺。普洱市经济普洱市经济2009 年，全年全市生产总值突破 200 亿元大关，达 202.09 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%，增幅上升 1.6 个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值 64.14 亿元，增长 6.6%，拉动经济增长 1.9 个百分点；第二产业增加值 64.08 亿元，增长 19.2%普洱市行政划分普洱市行政划分全市辖 9 县 1 区，103 个乡镇，36 个居
8、民委员会、994 个村委会，除思茅区外，宁洱、墨江、景东、景谷、镇沅、江城、孟连、澜沧、西盟均为少数民族自治县。其中，墨江县是全国唯一的哈尼族自治县，澜沧县是全国唯一的拉祜族自治县，西盟县是全国两个佤族族自治县之一；江城、孟连、澜沧、西盟 4 县为边境县。近年来，普洱市政府本着“着力打造滇西南区域中心城市，逐步做强做大城市经济”的思想，出台一系列优惠政策，加快普洱经济发展，使普洱市成为如今云南投资的热土。二、项目概况二、项目概况地理位置地理位置江南国际位于普洱市城市中心地带，占地面积 5451.44 平方米，建筑面积 28627.2 万平方米。地处振兴大道与人民西路交叉口（原青少年宫） 。由于
9、处于兴义市的繁华中心地区，地块比较平整，没有明显高差，周围商业气氛浓厚。四至关系四至关系东面临振兴大道，西面临是云南白药店旁的一块绿地，南面是一个住宅小区，北面靠近人民西路。江南国际项目地四至关系图江南国际项目地四至关系图人民西路（北）人民西路（北）振兴大道（西）振兴大道（西） 绿地（东）绿地（东）住宅小区（南）住宅小区（南）用地现状：用地现状：目前处于闲置状况，准备奠基施工。附着物：附着物：项目地块上存在相当的杂草需要清除。江南国际植被：植被：项目地地面上存在少量杂草。污染：污染：除来自外部区域内的噪声及空气的影响外，区域内无特殊污染源。生活配套设施生活配套设施项目地在城市中心地带，生活配套
10、十分健全，边上的居住人口密度大，人流量多，周围有淞茂堂药房、新标榜业美发连锁机构、中国工商银行、中国太平洋财产股份有限公司、皇冠蛋糕、茶马春秋休闲广场、嘉华饼屋、怡木家纺、玉石林、婚纱店等比较齐全的生活配套设施，生活十分便利。业态环境：业态环境：项目地在振兴大道繁华地段，周围的业态多为品牌服装店，金融机构，家电卖场、药店、无烟餐饮店、茶庄、家纺店等，其中以服装店居多。江南国际地理位置及周边配套图江南国际地理位置及周边配套图三、市场研究三、市场研究1、普洱市经济状况2009 年，全年全市生产总值突破 200 亿元大关，达 202.09 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%，增幅上升 1.
11、6 个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值 64.14 亿元，增长 6.6%，拉动经济增长 1.9 个百分点；第二产业增加值 64.08 亿元，增长 19.2%具体表现：（一）国民经济持续平稳较快发展。初步核算，全年全市生产总值突破 200 亿元大关，达 202.09 亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，增幅上升 1.6 个百分点，已连续六年保持两位数增长。（二）非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值 124.39 亿元，比上年增长 8.8%；非公有制经济增加值 77.70亿元，增长 17.0%，占全市生产总值的比重由上年的 37.8%，提高到38.
12、4%。（三）财政收支同步快速增长。全市完成财政一般预算总收入26.77 亿元，比上年增收 2.95 亿元，增长 12.4%。（四）市场物价回落。居民消费价格逐月回落，全年居民消费价格比上年下降 0.1%，居民消费价格总水平从上年的 105.8%，回落到99.9%。（五）农林牧渔业稳定发展。全市实现农林牧渔业总产值 98.04 亿元，按可比价计算，比上年增长 8.3%。（六）粮食和主要经济作物实现增产。全年粮食种植面积公顷，比上年增长 4.6%。2、普洱市商业状况（一）普洱城市各主干道商铺情况分析1、振兴大道财富广场孔明兴茶环岛路段该地段共 345 个商铺，其中以品牌服装店和鞋店为主，从孔明兴茶
13、环岛人民路交叉路口，品牌店较少，多以副食品和医药店小百货店居多，该地段发展属于主消费街道的尾部，缺少一定的商业氛围，由于城市发展规划长期以来形成的区域限制，未来的城市及其旧城改造将逐渐对该地段进行规划，从而延伸普洱消费主干道。2、从人民路交叉路口财富广场，该地段为普洱的商业文化黄金地段，长期以来形成的消费商圈，成熟完善的商业配套设施，银行、医院、通讯、购物、商业等配套设施一应俱全，城市主干道无可取代，此地段人流量大、消费能力强，具备了强大的人气、商气、财气，其中财富广场、普洱商城、普洱中心商务区三大商业主导区域成为普洱城市消费的主流区域。普洱人目前消费购物趋向于临街购物，此地段的临街商铺价格、
14、租金、转让费用相对较高。此地段共有 345 个商铺，其中品牌服装店有 60个、品牌鞋店 20 个、手机销售及维修店 18 个，饮食店 9 个，蛋糕店 6 个，箱包店 10 个，化妆品、美容美发店 16 个，文化用品店 3个，眼镜店 1 个，数码产品店 5 个，药店 5 个，银行 3 个，超市 3个。临街商铺租金从 150 元/平方米/月300 元/平方米/月不等，转让费用从 6 万13 万/年不等，临街商铺价格为 24000/平方米35000/平方米，其中以中心商务区临正街商铺最高。3、中心商务区：该区域主要以服装饮食为主，大兴量贩和星美影院为消费主导，布局紧凑，停车场地有限，二期紧邻月光路。
15、中心商务区目前为普洱主导消费商圈，一二期入驻品牌店居多，共 200 个商铺，其中服装店 81 个、饮食店 9 个。一楼人气旺盛，商铺租金约为 80 元/平方米/月200 元/平方米/月，转让费约 3 万7 万/个；二楼商铺租金约为 20 元/平方米/月50 平方米/平方米/月，装让费约 1 万3 万/个；三楼闲置商铺较多，租金及其转让费比二楼略低，商铺租金约 1020 元/平方米/月，转让费约为 5000一万/个。4、五一步行街：该地段自 2002 年投建以来，是从前普洱的一个消费主流商圈，共有 151 个商铺，其中服装店 90 个，鞋店 8 个，包店4 个，药店 2 个，银行 2 个，饰品店
16、 5 个，化妆品店 3 个，小百货副食品店 35 个。此地段从街心花园至老街十字路口一楼商铺租金为80 元120 元/平方米/月，转让费约 710 万/个，二楼商铺租金为 20 元40 元/平方米/月，闲置商铺较多。从老街十字路口复兴农贸市场后门路口商铺租金为 60 元100 元/平方米/月，转让费约 3 万6 万/个。该地段具备一定的消费人群，但仍然缺乏人气，消费群体多为中低消费人群，缺乏一个完整的商业规划和商铺产品宣传。4、人民西路人民中路共有商铺 136 家，其中经营主要以副食品和餐饮为主。单位有 18 个（烟草公司、海关、广电局、稽查局、人寿保险等） ，酒店及美容美发等 30 个（高登酒店、金凤酒店、华谊美容美发等） ，银行 4 个，居家饰品装潢等 14 个，服装店 6 个，其他（副食品、小百货等）15 个。5、阳光路：以阳光新城项目为主导，消费群
