房地产项目开发流程 2

《房地产项目开发流程 2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发流程 2（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产项目开发流程 主要工作内容工作部门节点主 要 阶 段主办部门工作内容协办部门工作内容 主办部门 协办部门现状图落实地块具体 位置及周边情 况发展中心 规划设计条件落实规划条件， 了解限制性条 件发展中心 现场踏勘对地块现状、 地质条件、是 否有地下埋藏 物等影响开发 的因素详细了 解。发展中心 了解周边配套情况了解地块周遍 的商业、教育、 交通等情况发展中心 土地信 息收集 了解该区域未来规 划情况了解地块所属 区域的规划， 对以后项目开 发的影响和支 撑。发展中心 了解地块的上市方 式和土地款同土地所有方 进行接触，了 解土地出让方 式和土地款， 以及能否调整。发展中心 了解当地的建安

2、成 本、政府收费项目 和具体情况成本测算 发展中心 土地初 判了解当地的房地产 市场状况产品形式、开 发周期的安排发展中心 现状图（四至 电子文件）发展中心 土 地 获 取 阶 段土地深 判可行性研究报告 市场深度调研销售：参与市场调 查，进行地块周边 及辐射范围内的客 户分析、产品分析、 市场竞争分析等 研发部：负责协助发展中心销售部 研 发部进行区域市场调研项目最终定位销售 研发部：根 据以往及周边项目 成交客户分析和产 品分析等，对项目 定位、客户定位、 产品定位提出策略 性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针 对多个方案进 行初步成本测 算、利润率分 析及比选研发：协助进行方 案设计

3、和成本测算发展中心、 运营部研发部开发周期及付 款计划工程部、开发部、 销售：根据土地的 开工条件、市场情 况，共同制定开发 节奏。 发展中心工程部 开 发部 销售 项目方案确定 发展中心、 研发部现金流测算 发展中心 区域宏微观市 场研究发展中心 项目招商报告（前 期阶段）项目招商版盈 利能力分析发展中心、 运营部项目商业策划 书财务中心：制定项 目财务数据发展中心 财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、 集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、 集团资管部明确合作伙伴、寻 找合作方式（招商 阶段）合作细节确定财务中心、集团资 管部：制定合作方 式、投资回报 发展中心财务中心、 集团资管部引

4、资（商业计划书） 签署战略合作 协议财务中心、集团资 管部：制定合作方 式、投资回报 综合管理部：协议 盖章，存档发展中心财务中心、 集团资管部、 综合管理部寻找合 作资金合作实施（实施阶 段）合作公司成立 及相关手续办 理财务中心、集团资 管部：协助办理股 权、增资等相关财 务问题。 综合管理部：工商 局办理公司注册发展中心财务中心、 集团资管部、 综合管理部投方案标项目方案确定 发展中心 投经济标确定土地上限 发展中心 拍卖竞争对手分析、 确定土地上限、 价格敏感性分 析、制定拍卖 战术发展中心 投标、 摘牌挂牌竞争对手分析、 确定土地上限、 价格敏感性分 析、制定出价 战术发展中心 获取

5、 土地签订土 地出让 合同确定用地图、桩点 坐标、用地条件交纳政府净收 益，契税，交 易费法务：合同条款的 草拟和完善 财务：提供资金发展中心法务 财务 部土地出让合同 发展部：提供土地 出让合同开发部发展部用地规 划许可 证出让金、交易费交 费证明财务：提供资金缴 纳出让金、交易费开发部财务办理房地产开 发资质预审表开发部 委托工程咨询 资格机构编制 申请报告研发：协助提供相 关项目资料开发部研发企业投资项目备案向项目备案机 关提交申请报 告开发部 建设用地规划许可 证开发部 原地上物土地证登 报声明（原有土地 证作废）发展部 土地补偿费（原户 主需交纳的土地使 用费）发展部 土地出让合同

6、发展中心：提供土 地出让合同、付款 凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定 用地相关图、规划 地界坐标图开发部 交费证明缴纳土地费用 发展部 确权1：500 现状地形图 3 份（反楼座）开发部 详规 研发：委托设计详 规开发部研发土地出让合同 发展部 交费证明缴纳土地费用 发展部 建设用地规划许可 证开发部 地籍图 4 份（薄膜 图）开发部 土地登记申请书 开发部 土地确权来源证明 文件开发部 办理土 地证申请人主体资格证 明、法人代表证明 或个人身份证明综管：提供相关证 明资料开发部综管1、项目所在地房地产市场总体供 求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查销售：参与协助研 发对区域内及周边

7、 进行市场分析、客 户需求分析、产品 分析、已成交客户 分析、竞争楼盘分 析等研发部销售部3、项目所在商圈 或临近商圈现状调 研（商业部分）商圈主要商业 业态分布状况、 经营状况、经 营特点、预期 发展方向商业招商部：针对 重点商家进行专向 访谈同时组织相关 专业人士进行专业 论证商业策划 部市场组商业招商部区域市 场调研4、同期操作商业 地产项目调查（商 业部分）竞争项目开发 规模、定位种 类、操作方式、 开发周期 提取数据库相 关数据进行重 点分析、竞争 项目实地调研 了解相关信息商业招商部：运用 顺驰商会操作平台， 重点访谈了解重点 商家对竞争项目的 相关看法、同时了 解投资客户对竞争

8、项目的投资意向商业策划 部市场组商业招商部规 划 设 计 阶 段项目定 位公建部分拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定通过行业发展 状况分析，消 费需求分析确 定可开发公建 部分业态种类。 结合市场相关 类型物业供求 状况确定所选 业态开发数量商业招商部 商业 销售部：配合完成 公建部分业态选择 与数量确定商业策划 部商业招商部 商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、 价格定位研发：依据控规指 标提供产品类型建 议，协助项目定位 工作 商业招商：配合完 成公建类定位销售体系 商业策划研发部 商 业招商部经济测算运营：逐步细化成 本测算及利润率分 析 财务：现金流测算研发部 运营部 财 务部

9、开发计划销售：根据宗地状 况、市场条件和公 司的回款要求，协 同研发部初步制定 土地开发计划和销 售计划。 商业：结合市场现 状配合研发完成项 目公建部分开发不 同业态产品开发顺 序建议 工程：根据工程情 况排定工期研发销售 工程 商业项目考核指标 初定运营：提供初步的 项目开发排期和总 体经济指标要求及 各阶段经济指标要 求销管运营项目发展报告资金流工程：根据工期制 定工程款支付计划 开发：配套费及土 地款支付计划财务工程、开 发明确产品设计思路销售：根据区域市 场内客户需求状况 和在销楼盘热销产 品分析，对户型设 计、户型配比、面 积区间、景观规划、 建筑风格、配套标 准等规划设计提出 改

10、善性意见研发销售明确设计院选择标准 研发 设计前 期制定设计组织计划 研发 方案设方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审 研发运营部、法核 运营：成本审核务部制订规划、景观及建筑单体的设 计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订运营：依据建筑规 划、景观规划及交 工标准初步确定建 安、环境等成本指 标。 商业：结合行业特 点提供有关需求建 议，配合研发完成 相关设计 工程：参与制定交 工标准，对主要部 位做法、结构方案、 设备方案等提出建 设性意见研发工程 运 营 商业规划方案结合成本 测算的研讨及确定对于初步测算 的成本指标逐 步细化、结合 市场调整售价， 确保预期利润 率。销售

11、 、商业：结 合项目地块的基本 素质、成本测算情 况和预期销售情况， 对项目规划设计提 供合理性意见 工程：从施工角度， 对主要部位做法提 出建设性意见 开发：提供各项配 套费用标准研发 运营开发 销售 工程 商业彩色总平面图（含经济指标）送 规划预审研发部：负责提供 图纸开发部研发部修建性详规成果开发：提供参考意 见研发开发详细性规划方案（配套场站点） 报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供 图纸开发部研发部建筑平、立面功能 效果及成本测算的 研讨及确定各部门共同商 讨成本指标， 逐步深化。销售、商业：根据 产品成本情况和结 盘、在售项目销售 经验总结，对建筑 平、立面的工程效 果提供合

12、理化建议 工程：从施工角度， 对主要部位做法提 出建设性意见研发 运 营销售 商 业 工程计组织彩色立面效果图送规划预审及审 批（上报市政府）研发部：负责提供 图纸开发部研发建筑方案报建图研发：提供报建图 纸开发研发景观概念方案设计及确定销售、商业：结合 项目定位、客户需 求情况和以往销售 经验总结，提供景 观需求、景观规划 等建设性意见 工程：从施工角度， 对主要部位做法提 出建设性意见 运营：成本核算及 成本指标控制研发销售 工程 运营 商 业项目成本指标确定销管：和企划对销 售费用指标，进行 讨论确定 商业：结合不同业 态经营客户需求， 提供有关配套设备 设施种类、数量建 议 工程 研发

13、 开发 财务：项目前期、 工程、配套、费用 等指标落实运营销管 工程 研发 开发 财务 商业项目考核指标确定销管：结合公司战 略要求和项目自身 状况，协调其他各 部门制定项目的考 核指标体系 工程：制定工期运营销管 工程 指标确 认阶段年度考核指标调整销管：根据集团及 公司发展战略的要 求和公司库存、新 增、新开资源的数 量制定公司年度考 核指标体系 工程：制定工期运营销管 工程 施工图 设计组 织施工图设计院的选择与合同签定运营：配合研发进 行设计招投标 工程管理：对结构 方案、设备选型进 行评估 法务：合同的审核研发 运营 工程 管理部 法 务制定建筑、综合管 网、景观施工图设 计任务书（

14、交工标 准确定、建筑、景 观限额指标确定）按产品型式不 同提供建筑设 计限额指标， 提供景观限额 设计指标销售、商业 ：结 合项目定位和客户 需求及经验判断， 参与建筑、景观规 划和交工标准的讨 论制定 工程：提供工程技 术专业建议研发 运 营销售 工程 商业结构方案及设备选型研讨及确定运营：针对不同结 构方案进行经济测 算，方案优选 工程：参与结构方 案及设备选型研讨研发工程 运营地质勘察报告组织现场勘察， 并提供地质勘 察报告研发：负责提供规 划总平面图工程研发总平面图 研发 放线图 研发 桩位图 研发 施工图报建图 研发 消防、人防报 建图研发 施工图审查全 图及计算书研发 编制典型楼座

15、 建安预算运营 施工图会审运营：参与施工图 会审，审核对成本 影响较大的项目， 提出优化意见 工程：对施工图的 完整性、设计选材、 选型的合理性、经 济性及施工的可行 性进行审核研发 工程 运营施工图全图 研发 施工图成果编制典型楼座 建安预算，建 安成本综合测 算、分析、反 馈并进行图纸 优化销售：根据项目预 期销售均价和利润 率要求，根据不同 施工方案的成本情 况，讨论并加以优 化 研发：负责图纸优 化变更运营部研发 工程 销售工程：对设计选材、 选型的合理性、经 济性及施工的可行 性进行审核综合管网方案设计开发部：提供各专 业局设计条件研发开发景观扩初及施工图设计运营：成本核算及 费用控

16、制研发运营景观施工图成本测算、分析、反 馈并进行图纸优化销售 ：结合宗地 状况、项目定位和 成本测算情况，参 与景观施工的讨论 制定 研发：负责图纸优 化变更 工程：对选材、工 艺做法提出专业性 意见运营部研发 工程 销售设计方案（含 总平面方案） 申报表研发：配合提供设 计院盖章确认开发部研发土地出让合同发展中心：提供土 地出让合同、付款 凭证及相关图纸开发部发展中心修建性详细规 划 2 份，电子 文件 1 份（注： 规划方案审定 前，提交 10 本规划设计方 案，电子文件 1 份）研发：提供所需图 纸开发部研发规划方案及市政方 案送审申报单位（人） 委托代理的， 需提交授权委 托书开发部 建筑设计方案 申报表研发：配合提供设 计院盖章确认开发部研发1/500 现势地 形图 1 份开发部 土地出让合同发展中心：提供土 地出让合同、付款 凭证及相关图纸开发部发展中心开 工 开 盘建设工 程规划 许可证建筑方案送审投