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1、附件 4 项目可行性研究毕业设计指导书一、设计目的一、设计目的主要是对拟建项目（开发前期）在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等） ，进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、 、敏感性分析） ，最终提出项目研究结论。二、工程概况：二、工程概况：（根据实际选择项目填写）三、三、设计条件：设计条件：以房地产项目为例以房地产项目为例1.选择毕业设计期间所在区域的实际在建房产项目或待建项目，物业类型不限；2.对所选项目比较
2、熟悉，了解区域房产市场供需概况、发展趋势、竞争对手楼盘开发情况、售价、营销策略及营销效果等；了解项目交通条件、周围配套设施、项目配套设施等；3.清楚所选项目的总建筑面积、占地面积、容积率、建筑密度、绿化率等技术指标；4.设想提出大致的项目总体规划图、位置图等；5.明确项目的产品定位及开发商开发理念。四、设计内容、步骤及要求：四、设计内容、步骤及要求：设计内容：设计内容：第一部分 项目总说明（或总论）主要分析项目背景与概况： 项目可研目的、本报告的编制依据、本报告的编制说明等；主要技术经济指标。 其中：编制依据：（1） XX 城市居住区规划设计规范（2） XX 市规划管理条例(3) 中华人民共和
3、国城市规划法(4) 工程建设标准强制性条文 （房层建筑部分）（5） 住宅建筑设计标准（6） XX 市城市规划管理局地块规划设计条件（7）国家计委 房地产开发项目经济评价方法（8） 建设项目经济评价方法与参数（第二版） （9） XX 市房地产开发项目资本金制度管理办法（10） 投资项目评估方法与实务(11)xx 城市房地产开发经营管理条例（12） 其他相关资料注意：“XX”为项目所在地主要经济指标：见附表 1（后） 第二部分 市场分析主要分析宏观经济形势、项目所在区域房地产市场分析（供给及销售状况、周边典型项目概况） 、项目市场定位（形象、目标客户群及价格定位等） 。 第三部分 项目概况、建设条
4、件及规划方案主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。 第四部分 项目组织机构及运行机制根据项目状况设计其相应的组织机构和运行机制。常见项目的组织形式为：工作队式、直线式、职能式、矩阵式。根据项目的设计规模和技术特点或工期要求等来选定本项目拟采用的组织结构形式。参考工程项目管理 。 第五部分 项目实施进度确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图） 。 第六部分 项目的销售方案策划销售策略及销售进度安排等。第七部分 投资估算及资金筹措为确定
5、项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。估算依据：（1） XX 市建设项目城建费用统一征收办法实施细则（2）最新四川省建筑工程综合概预算定额（3）最新四川省工程建设其它费用定额（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案估算原则反映市场情况，使投资估算准确合理。可参考用表：附表 2 至附表 5。注意：投资估算系列表格中的项目并不是固定的，要根据本人所选项目情况确定，格式也可变化。只有达到目的：为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建
6、设项目的总成本和经营成本，尽量详细的罗列各投资成本要素。 第八部分 财务效益指标分析（或财务评价）本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。具体：财务评价基础数据选取：1、基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；2、编制收入估算表；编制评价财务报表，进行财务效益指标分析。参考工程经济学课程损益表、收入估算表见附表 第九部分第九部分 项目经济效益评价项目经济效益评价主要包括两部分：1、盈利能力分析：（1）确定基准收益率（2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；编制收入估算表。（见第六部分
7、）（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。（4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标。如 NPV、IRR、投资回收期（静态）2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算。可采用指标：借款偿还期、利息备负率。进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。注意：基准收益率的确定基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。参考工程经济学教材第十部分第十部分 风险分析（不确定性分析）风险分析（不确定性分析）主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险
8、能力。采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析。注意：1、量本利分析方法，考虑用线性分析，所以分析前，首先明确线性分析的假定。画出盈亏平衡图。2、单因素敏感性分析。针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资，对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。注意税前和税后现金流不同。画出敏感性分析表 第十部分第十部分 项目评价的结论项目评价的结论先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。 第十一部分 附 表 （根据实际情况确定表格）附表 1：建设项目总投资估算表
9、序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表 2 建设工程分项投资估算表附表 2.1 前期工程费单价金额 序号费用名称计算基数单位元/万元估算说明1土地费用亩2方案设计费3初设及施工图设计费4可研费5地质勘探费m6工程监理费7异地人防费8城市建设配套费9白蚁防治费10规划许可执照费1多层0.110.2中高层、商业、车库、公建11建设工程综合服务费万元12施工用水电13质量监督费万元14招投标费万元15劳测费万元16合计附表
10、 2.2 工程建设费、设备费单价金额序号费用名称计算基数单位元/万元备 注1土石方工程M32建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）2.1多层2.2中高层、商业、车库、公建3电梯工程台4基础设施及市政工程费4.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)4.2道路m4.3供电工程费用台5合计附表 2.3 公司管理费单价金额 序号费用名称计算基数单位 元/万元估算说明1公司管理费用（一二）x2合计附表 2.4 销售推广费用单价金额序号费用名称计算基数单位 元/万元估算说明1推广费用2销售费用3合计附表 2.5 财务费用单价金额序号费用名称计算基数单位 元/万元估算说明1公司财务费万元贷款额x贷款年
11、限2合计附表 2.6 不可预见费单价金额序号费用名称计算基数单位 元/万元估算说明1基本预备费万元（一二）12涨价预备费万元（一二+六（1） ）23合计附表 2.7 营业税费单价金额 序号费用名称计算基数单位元/万元估算说明1转让手续费万元总收入12营业税及其附加万总收入5.75%元3印花税万元总收入0.54小 计附表 3 建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表附表 4 4 投资项目用款计划表投资
12、项目用款计划表序号年度 项目（季度安排）合计投资比例（%）1土地费用投资金额（万元）投资比例（%）2前期工程费投资金额（万元）投资比例（%）3工程建设费、设备费投资金额（万元）4公司管理费投资比例（%）投资金额（万元）支出比例（%）5财务费用投资金额（万元）投资比例（%）6不可预见费投资金额（万元）投资比例（%）7销售推广费用投资金额（万元）支出比例（%）8销售税费投资金额（万元）9合计投资金额（万元）附表附表 5 5 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表序号季度项目1总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3工程建设费、设备费1.4公司管理费1.5财务费用1.6不可预见费1.7销售推广费
13、用1.8销售税费2资金筹措2.1资本金2.2银行借款2.3工程垫支2.4预售收入附表附表 6 销售收入预测表销售收入预测表时 间 序号季度项目合计销售比例（）销售面积（）1多层住宅销售均价（元/）金额（万元）销售比例（）销售面积（）2中高层住宅销售均价（元/）金额（万元）销售比例（）销售面积（）3商铺销售均价（元/）金额（万元）销售比例（）销售个数（个）4车库销售均价（万元/个）金额（万元）5合计附表附表 7 7 损益表损益表建设期销售期 序号季度项目合计1经营收入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2经营成本2.1土地费用2.2前期工程费2.3工
14、程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3利润总额4所得税5税后利润6累计税后利润7投资总利润率8投资总利税率附表附表 8 8 现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）建设期销售期 序号季度项目1现金流入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2现金流出2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量4所得税5所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标内部收益率（I
15、RR）财务净现值（NPV）投资回收期（Pt）基准收益率（Ic）步骤：步骤：1、确定拟投资项目，进行市场调研 目的：寻找合适的投资项目。工作：调查项目市场状况，分析市场前景。时间：2-3 周2、进行项目规划目的：根据市场状况分析及前景、目标消费群体需求特点等明确项目总体规划方案等。工作：主要确定项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。 时间：第 4 周3、确定项目开发进度安排及项目管理组织机构时间：第 5-6 周4、确定销售策略及进度目的：保证项目产品正常销售及资金回笼，并作为估算销售收入及税费的依据。 时间：第 5-6 周5、对项目进行投资估算、资金筹措、销售收入及税费测算工作：确定建设项目的总成本和经营成本。时间：第 7-9 周6、财务效益分析、经济效果分析及项目风险分析工作：在确定基础数据的基础上计算项目的利润指标；计算项目的动态经济指标，判别项目的可行性。时间：第 10-127、对初稿进行检查和完善时间：第 12-13 周8、排版和装订工作时间：14-15 周要求：要求：1、选题要求： （1）选进
