花边岭南物业管理方案

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1、 花边岭南花园花园物业管理方案花边岭南花园花园物业管理方案第一章第一章 物业概况物业概况花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端 CBD 中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集, ,交通便利，商业氛围浓郁, 区域位置优越。花边岭南花园花园工程设计为框架结构。地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四二十五层为住宅。大楼计划于 2008 年 6 月初陆续交付使用。大楼项目总占地面积为 5946M2，总建筑面积为 34942M2，其中地下室建筑面积为 6247 平方米；商场建筑面积为 3018 平方米；住宅建筑面积为

2、24701 平方米；住宅定位为中小户型，户数为 276 户。地下车库停车位为 96 辆。住宅电梯可达地下一、二层，在地下一、二层设有电梯厅。建筑容积率为 6.59，建筑密度为 35.5%，绿地率为 25%。花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区，其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。 1、监控系统监控系统采用彩色闭路监控系统，主要为： 、住宅及建筑周边的监控。12、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。2、小区内部架空层、住宅天面等的监控。3

3、、地下一、二层停车库及车道的监控。42、智能门禁系统：、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁1系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采取 IC 卡刷卡进入，不设钥匙开门。业主须刷卡方可进入。、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。且具有信息发布功能。2、门口机能对不同卡进行识别，并作出相应的提示；访客在门口机3呼叫业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。、因有 2 部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及4考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。3、彩色可视对讲系统：、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口1机，门口机

4、也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。访客须经业主同意方可进入。、每户住宅室内分机能与小区管理处通话（含报警按钮） 。2、室内分机采用 5.6 寸彩色液晶屏对讲分机。 3、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。44、停车场管理系统隆生物业 花边花边岭南花园物业管理方案 第 3 页地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡道宽均为 5.0M，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。5、小区电子巡更系统：在小区内每个单元的一楼、楼顶及小区外围、重要设施设电子巡更点，供小区保安人员巡逻检查使用。确保保安巡逻的质量，保障了小区内业主的安全。大楼主要机电设备：安防

5、系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯 6 台（其中：客梯 5 台、货梯 3 台、消防梯 2 台） 、自动扶手奥的斯电梯 18 台（1-6 楼商场内专用） ，大堂及地下车库 IC 系统等。大楼主要配套设施有：地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能 IC 系统等。第二章第二章 目的和范围目的和范围一、管理目的：一、管理目的：1、保持物业的完好程度。通过加强对整体物业的维护、养护和对业主(租户)提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。2、维护全体业主(租户)的利益，加强宣传，与业主(租户)一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的购物及居住环境。3、加强宣传和管理，

6、引导广大业主(租户)正确使用物业、公共设施设备和场地。4、加强对花园实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高隆生物业公司的社会声誉。5、以良好的服务维护和提高隆生地产的社会声誉和隆生物业的管理4品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该花园物业保值升值。二、管理范围：二、管理范围：花边岭南花园花园第三章 管理原则、方式和内容一、管理原则：一、管理原则：本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把花边岭南花园花园管理成惠州一流的商住旺地。二、管理方式：二、管理方式：隆生企业集团有限公司依据国家物业管理条例及相关

7、法律法规，全权委托惠州隆生物业管理有限公司对花边岭南花园花园实行综合一体化管理。隆生物业管理有限公司在管理合同期内对花边岭南花园花园负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。三、管理内容：三、管理内容：1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。2、大楼房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。3、花边岭南花园花园及外围公共部分的公共秩序维护。4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）

8、 。隆生物业 花边花边岭南花园物业管理方案 第 5 页5、室内外停车场的管理。6、大楼房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。7、大楼规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。8、大楼内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设备设施） 。9、物业及物业管理档案、资料。第四章第四章 总体目标和分项指标总体目标和分项指标一、一、 总体目标：总体目标：在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方

9、便”目标进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大楼的管理标准。二、二、 分项指标：分项指标：1 顾客满意率 95%以上；2)管理服务年有效投诉率 5以下，处理率、回访率 100%；3)房屋完好率、公共设施完好率 98%以上；4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率 100%65)维修及时率、合格率 100%；6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；8)费用年收缴率在 98%以上；9)保证提供充足的资源；第五章

10、第五章 组织和资源组织和资源一、一、 组织架构及人员配备：组织架构及人员配备：如下图所示：维修班 3 人环保班 7 人护卫班 20 人花边岭南花园管理处 34 人经理 1 人收 费 员一人惠州隆生物业公司管 理 员一人隆生物业 花边花边岭南花园物业管理方案 第 7 页备注：具体各岗位人员安排见如下说明。二、人员安排说明二、人员安排说明序号序号岗位岗位编制编制说明说明1经 理1负责大楼工作的全面管理。2管理员1负责大楼的房屋、环境、绿化及安全管理工作。3收费员1负责大楼各项费用的收缴及催款工作。4维修工3负责花边岭南花园花园所有公共设备设施的维修、维护、保养工作， 24 小时轮流值班对商场、商铺

11、、住宅的水电供应提供有力的保障.5厨工1固定岗12分别有：室外入口、出口各 1 人，首层大堂 1 人，监控室（消防控制中心）1 人。巡逻岗6班长 1 人，住宅楼兼车库巡逻岗 1 人。5护卫员 机动岗2用于换休和请假顶岗绿化工1外围绿化、空中花园兼清洁工作6环保班清洁工6按区域进行工作分工，其中，外围 2 人，地下车库2 人，住宅楼 2 人。7合计34说明：护卫员三个班，每班 8 小时。三、管理处各岗位职责三、管理处各岗位职责四、任职资格：四、任职资格：8职位任 职 资 格经理1、大专或以上学历，45 岁以下，5 年以上物业管理经验。2、具备财务、建筑、小区环艺基础知识和行政管理知识。3、掌握经

12、济法、合同法及物业管理相应的法规知识。4、熟悉 ISO9001 及 ISO14001 体系运作，具备处理突发事件及协调、沟通能力。5、有较强的服务意识和良好的职业道德，取得全国物业管理经理上岗证。机电工程师1、大专或以上学历，40 岁以下，机电专业毕业，三年以上物业管理经验。2、有较强的服务意识和良好的职业道德、协调、沟通能力和团队精神。3、懂电脑操作和弱电系统相关知识。4、熟悉 ISO9001 及 ISO14001 体系运作。5、取得全国物业管理经理上岗证。管理员1、大专以上学历，退伍军人，36 岁以下，三年以上相关经验。2、有较强的服务意识和良好的职业道德，懂得房屋结构及环境管理的基础知识

13、，有处理突发事件的能力。3、熟悉 ISO9001 及 ISO14001 体系运作。4、取得全国物业管理上岗证收费员1、中专或以上毕业，财务相关专业，2 年以上财务管理经验。2、30 岁以下，女性，有惠州市户口担保，取得财会上岗证3、有较强的服务意识和良好的职业道德。维修班长1、中专以上学历，25 岁以上，两年以上物业管理经验。2、有中级以上电工证，小区智能控制系统管理经验，有弱电系统维修经验。3、有较强的服务意识和良好的职业道德。护卫员1、退伍军人，高中以上学历，25 岁以下。2、身体素质良好，遵章守纪。3、有较强的服务意识和良好的职业道德。隆生物业 花边花边岭南花园物业管理方案 第 9 页环

14、保员1、初中以上毕业，40 岁以下，相貌端正。2、身体健康，踏实肯干。第七章第七章 服务承诺和质量保证服务承诺和质量保证花边岭南花园服务承诺一览表部门服务承诺质量目标设立 24 小时服务电话：XXXXXXX100%发生盗警，2 分钟内到达100%护卫班发生火警，2 分钟内到达100%日常垃圾每日至少收集 2 次100%走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫 3 次以上100%环卫班除“四害”每月 1 次100%98%98%故障处理：供 水：5 分钟内派技术人员到现场处理电 力：5 分钟内派技术人员到现场处理维 修：5 分钟内派技术人员到现场处理98%预先知道停水停电，24 小时前发出通告突发停

15、水停电，10 分钟内发出通告100%100%维修班简单照明系统装置于收到报告后 1 小时内更换需要特别工具更换的照明系统于收到通知后 24 小时内办妥95%开通办公时间内投诉电话：XXXXXXX100%办公室咨询事项，即日处理一般事项，24 小时内处理复杂事项，3 个工作天内解决或转到相关部门、机构并回复98%10业主(租户)意见调查，每年至少进行 1 次，并于 2 周内回复100%书信于 3 日内回应100%电话于 3 次声响内接听100%约晤于 2 个工作天内会晤100%文娱活动每年元旦、五一、中秋、国庆等传统节日举行95%工程问题2 个工作天内协调并回复95%第八章第八章 移交接管移交接管一、一、 移交接管前的准备工作：移交接管前的准备工作：1 1、成立花边岭南花园管理处、成立花边岭南花园管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工