南京某园林项目可行性研究报告

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1、http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX 园林项目园林项目http:/ 录录项目决策背景与摘要项目决策背景与摘要 一、内部因素一、内部因素 二、外部环境二、外部环境 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一、宗地位置一、宗地位置 二、宗地现状二、宗地现状 三、周边道路及出行方式三、周边道路及出行方式 四、周边四、周边 3 公里社区配套公里社区配套 五、周边环境与规划五、周边环境与规划 六、市政配套六、市政配套 七、规划设计要求七、规划设计要求 第二部分第二部分 法律风险分析法律风险分析 一、土地出让条件一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段二、

2、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评价三、总体评价 第三部分第三部分 市场分析市场分析 一、南京房地产市场简述一、南京房地产市场简述 二、玄武、孝陵卫市场概况二、玄武、孝陵卫市场概况 三、竞争市场分析三、竞争市场分析 四、需求市场特征四、需求市场特征 五、产品建议和目标客户定位五、产品建议和目标客户定位 第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析 一、规划设计草案一、规划设计草案 二、规划设计草案分析二、规划设计草案分析 第五部分第五部分 工程及销售计划工程及销售计划 一、一期开工时间确定一、一期开工时间确定 二、工程及销售计划二、工程及销售计划 第六部分第六部分

3、成本及投资收益预测成本及投资收益预测 一、成本预测一、成本预测 二、税务分析二、税务分析 三、经济指标分析三、经济指标分析 四、现金流量四、现金流量 第七部分第七部分 竞争对手分析竞争对手分析 一、已购买标书的发展商一、已购买标书的发展商 二、其它本地发展商二、其它本地发展商http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX 园林项目园林项目http:/ 综合分析与建议综合分析与建议 一、优势与劣势一、优势与劣势 二、结论与建议二、结论与建议项目决策背景与摘要项目决策背景与摘要一、内部因素一、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号

4、线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。二

5、、外部环境二、外部环境1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。2、项目距老城区新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素） 。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。周围一

6、公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120 亩，除实际出让的 100 亩之外，其余近 20 亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX 园林项目园林项目http:/ 项目概况项目概况一、宗地位置一、宗地位置中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙

7、宫路东侧。中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地， ，距南京火车站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商业中心分别为 5 公里和 8 公里，去年 5 月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅 10 分钟车程。紫金山山与南京理工大学之间。紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状二、宗地现状1 1、四至范围、四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。南京农业大学南京农业大学南京理工大学南京理工大学图图 1-11-1 宗地四至范围宗地四至范围2 2、宗地形状、宗

8、地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。表表 1-11-1 宗地面积指标宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150210宽（米）257100200面积（平米）81212合 120 亩1500066000合 100 亩3 3、宗地标高、宗地标高（1 1）宗地内部东高西低）宗地内部东高西低宗地标高 25-57 米，东高西低，最大高差 5 米，综合坡度 1.5 度。按标高 31 米以下、31-40 米、40 米以上将宗地划分为 3 个区域，其中，40 米以上区域占总用地面积的近一半，31 米以下和 31-40 米区域各占四分之一左右。（2 2）宗地标高）宗地标高

9、中山门中山门宁杭公路宁杭公路宁栖公路宁栖公路紫金山紫金山宗宗 地地宁栖公路宁栖公路http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX 园林项目园林项目http:/ 1 米。东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差 2 米左右。西北部低于沪宁高速大约 4 米。4 4、地块现状、地块现状地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的一半以上。（1 1）学校）学校主要学校共计 9 所，如下所示：大学：南京理工大学、南京农业大学中学：南京市第九中学震旦校区小学：南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园：南京理工大学附属幼儿园、万恒南师附小附

10、属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园（2 2）居民及住宅）居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。（3 3）公园）公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地 300 余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。（4 4）医院）医院地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院，就医十分方便。（5 5）商场）商场宗地旁刚建成一个大型苏果超市，面积约 10000 平方米，商品种类齐全，价格公道。 并新建成了一条商业街。

11、地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。5 5、拆迁、拆迁拆迁土地总面积约 120 亩，房屋总面积 1 万平米，居民 100 户，需安置人口 361 人。拆迁的难度相对较小。三、周边道路及出行方式三、周边道路及出行方式1、道路、道路对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路 5 条，其中：中山门外大街：中山门外大街：是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的图图 1-21-2 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）沪宁高速中山门外大街宗地地面55m55m4m4m紫金山山脚http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX

12、园林项目园林项目http:/ 110 公里/小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。胜利村路胜利村路：通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。龙宫路路龙宫路路：北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等，南接后标营路。表表 1-21-2 宗地周边现状与规划道路一览宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度（m）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面中山门外大街城市主干线30双向 6 车道8020000 沥青沪宁高速高速公路50双向 8 车道13030000混凝土宁杭公路一级国道37双向 6 车道11015000混凝土胜利村路城市支路20双向 4 车道60

13、2000沥青龙宫路城市支路10双向 2 车道601000沥青龙宫路龙宫路沪宁高速沪宁高速宗地宗地中山门外大街中山门外大街 宁杭公路宁杭公路龙宫路龙宫路 胜利村路胜利村路图图 1-31-3 宗地现状道路宗地现状道路2 2、公共交通、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有 14 条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约 100 米，平均每条线路 10-15 分钟一班，晚上最后一班 23：00 结束。表表 1-31-3 公交线路基本情况公交线路基本情况公交线路公交线路通行区间通行区间通行时间通行时间班次间隔班次间隔游 2灵谷寺小卫街雨花台南门6:30-20:005 分钟5 路柳营小卫街莫愁新

14、寓4:3023:005 分钟36 路柳营小卫街南京火车站5:0021:255 分钟49 路新和源装饰城小卫街南京理工大5:0023:055 分钟51 路太阳城小卫街（东）双桥门（东）5:0021:205 分钟http:/ 南京南京 XX 房地产开发公司房地产开发公司 XX 园林项目园林项目http:/ 路长白街小卫街悦民路5：3022：205 分钟84 路南京理工大小卫街雨花台南大门6：0022：2010 分钟121 路锁石生态园小卫街石门坎6：0022：1020 分钟142 路长白街小卫街南湾营6：3020：3015 分钟163 路长江路小卫街南湾营5:4023:0015 分钟314 路悦民路小卫街（东）富丽山庄