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1、12导导 读读今年备受关注的物权法出台后，引起了不小的轰动，同时也广受争议，针对相关条款一直处在不休的争议当中。国家有关部门经过讨论之后，8 月 31 日，国务院颁布了国务院关于修改物业管理条例的决定，对引起争论的相关条款进行了修订和完善。这些内容在第一部分政策导向中得到了体现，另附有修订后的物权法全文，希望大家认真对照阅读。在地方动态中，着重就全国各地方的物业管理行业动态作了摘录，其中涉及到物业相关条例的制订，养狗问题，物业费收费标准，物业经营等相关类别。经营指导中摘取了三项有价值的内容，涉及到物业对外拓展、物业管理投标书以及物业收费标准测算等，实用性较强，在现阶段对工作有一定的指导意义，希
2、望大家能够从中获取有益信息，促进工作的提高。知识学习一栏摘录了2007 年中国物业管理行业研究咨询报告、物业管理招标书的内容和国外“物业税”面面观有一定的理论学习价值，值得参考。案例解析依旧摘录了物业管理的典型案例，着重从风险防范和相关问题的处地等角度摘选。希望大家认真阅读本期内容，能够从中得到有益的帮助和启示，如有不当之处，请及时指正。3目目 录录【政策导向】.5国务院根据物权法修改物业管理条例.5国务院主持召开全国住房保障会议.21【地方动态】.28省人大审议郑州养狗条例 管理费咋用是关键.28郑州：民间起草物业条例 不能停水电强制收费.30郑州：帝湖花园违法占用河道 购房手续被停办.31
3、广州：关注物权法翠湖山庄居委会牵头选业委会.33深圳：将出台住宅物管费新标准.35深圳：停车位将有“房产证”.38天津：营造和谐社区 津物业管理项目已达 2400 多个.41江苏：盐城首推物管项目经理准入制.42武汉：根本扭转物业管理监管缺位局面.42杭州：物业公司以装修保证金杜绝马路装修队惹争议.44苏州：业委会出租会所面临“罢免”.47福州小区会所大多成“花瓶“ 产权不清晰所致.49【经营指导】.52二三级城市物业管理市场拓展分析.52物业管理招投标的主要问题及对策.60居住小区物业管理经费来源和测算.69【知识学习】.784中国物业管理行业研究咨询报告.78物业管理招标书的内容.80国外
4、“物业税”面面观.87【案例解析】.89物业管理服务风险防范案例分析一.89物业管理服务风险防范案例分析二.91物业管理服务风险防范案例分析三.91物业管理用房案例分析.93装修管理案例分析.95装修合同常见纠纷.975【政策导向政策导向】国务院根据物权法修改物业管理条例国务院根据物权法修改物业管理条例中新网 8 月 31 日电 据中国政府网消息，中国国务院总理温家宝签署国务院令，公布国务院关于修改物业管理条例的决定，自 2007年 10 月 1 日起施行。以下是全文：中华人民共和国国务院令中华人民共和国国务院令第 504 号现公布国务院关于修改物业管理条例的决定，自 2007 年 10月 1
5、 日起施行。总 理温家宝二七年八月二十六日国务院关于修改国务院关于修改物业管理条例物业管理条例的决定的决定根据中华人民共和国物权法的有关规定，国务院决定对物业管理条例作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”删除第十条第二款。二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：6“(一)制定和修改业主大会议事规则；“(二)制定和修
6、改管理规约；“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“(四)选聘和解聘物业服务企业；“(五)筹集和使用专项维修资金；“(六)改建、重建建筑物及其附属设施；“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事
7、项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”7此外，根据中华人民共和国物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作
8、了修改。本决定自 2007 年 10 月 1 日起施行。物业管理条例根据本决定作相应的修订，重新公布。物业管理条例物业管理条例(2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令第 379 号公布 根据 2007年 8 月 26 日国务院关于修改物业管理条例的决定修订)第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条 国
9、家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。8县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修
