2012惠州项目前期市场调研定位报告42p

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1、1惠州专业市场调研报告编写：拓展部2第一章、调研汇总分析第二章、宏观环境分析第三章、城市发展规划第四章、商业发展概况第五章、专业市场概况0306121725目 录3第一章、调研汇总分析4惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端， 2010年常住人口459.7 万，其中惠城 区常住人口 116.5万人，占全市常住人口25%。惠州市发展空间大，城市发展向城 区的东、南、西、北四个方位延伸。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南 线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸 业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批 发市场和零售服务商业区。

2、 惠州专业市场主要分为服装、小商品、家居建材、机电、汽配、钢材六大类。 服装专业市场在惠州市并不多，都是小规模服装城，其中惠州白马批发城是惠州市 惠城区规模最大的服装百货批发市场，去年12月24日开业，但招商中不理想，2、3 层很多门面还是空的。 小商品专业市场主要是惠州义乌小商品批发城，项目占地3.86万（折合57.9亩） ，总建面约16万，共计商铺约5000余家。出租率达到95%以上，市场做得很旺。调研汇总分析5家居建材专业市场主要集中在惠州麦地、演达商圈，最大的家居建材集散地为光 辉辉家居CBD（今年7月份开业），位于惠城区水口中信大桥旁，总建筑面积36万 多平方米。大型建材家居市场主要

3、集中在江北片区。整个惠州来看，建材家居市 场还是以零售为主。 五金机电专业市场现主要聚集江北片区金泽泽五金机电电批发发城，占地约1.8万， 商铺共计170位 ，出租率达到100%，人气聚集。正开发阶 段的有：中投保税物 流园（园规划占地面积1665亩），正在开发第一期跨国采购中心（即工业原材料 交易中心），一期占地面积20万平米，现处 于蓄客阶段，还未开盘；惠州五金 机电综合市场（占地面积44万平米，建筑面积96.7万平米），现处于环评、立项 阶段。 汽配专业市场集散地在惠州市仲恺高新区仲恺大道和四环路之间-惠州汽配城， 总占地面积6万多平方米，总建筑面积约 12多万平方米。 钢材市场主要集中

4、惠城区小金口金龙大道上；惠州钢铁交易中心是目前惠州地区 最大的现代化专业钢铁市场，占地面积54万平方米。二期正处于招商中。调研汇总分析6第二章、宏观环境分析7惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接 汕尾市，西邻东莞市和广州市，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著 名侨乡，素有“粤东门户”之称， 地理位置优越。 惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚 湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。2010年常住人口459.7 万，其中惠城区是主要的行政

5、、文化、商业中心，常住人口 116.5万人，占全市常住人口25%。城市概况82011年全市实现GDP2097.3亿元，增长14.6%，增幅居全省第2位，珠三角第2位。第一产业增加值117.7亿元，增长5.0%；第二产业增加值1245.4亿元，增长17.2%；第三产业增加值734.2亿元，增长11.8%。三次产业结构比例为5.6：59.4：35。经济概况92011年，惠州市社会消费品零售总额完成684.7亿元，增长18.2%，比全省平均水平高出1.9个百分点，居全省第6位、珠三角第2位。其中，批发和零售业完成零售额619.4亿元，增长18.3%，占总额的90.4%。2011年，惠州市城镇居民人均

6、可支配收入为26609元，增长12.9%，人均消费支出为20603元，占可支配收入的77.4%。10交通概况类 型名 称概 况公路广惠高速及东延线惠州至广州的主要出入境通道惠莞高速及东延线珠三角至粤东地区、惠州通往东莞及汕头方向重要通道深汕高速珠三角至粤东、惠州通往深圳及汕头、汕尾方向的重要通道惠深沿海高速深圳经惠州至粤东地区的重要公路通道、贯通惠州大亚湾石 化产业区，服务中海壳牌等沿海大项目建设铁 路京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇港 口惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅 47 海里，年吞吐量可达 1.2 亿吨机 场考虑惠州机场增加民用功能轨 道 交 通珠三角轨道交通组成部分，目前处于方案规划

7、阶段11根据惠州市轨道交通线网规划调整方案，惠州市共有5条城际线，分别是东莞-惠州线、深圳-惠州线、广州-增城-惠州线、惠阳-惠东线、惠城-惠东线。这些城际线纳入珠三角轨道规划后，将加快惠州融入珠三角核心区的步伐。深惠城际起点为穗莞深城际的终点福田站，向西沿深圳规划的14号线经罗湖、龙岗至惠阳，再沿惠州规划的1号线北上至惠州江北，全长101公里，将为惠州、惠阳与深圳间提供快速便捷的交通，促使惠深同城化不断加强，“深圳-惠州1小时生活圈”的概念将逐步成为现实。12第三章、城市发展规划13根据惠州市城市商业网点规划的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓

8、乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。二带：指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。一心：一心

9、指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。惠州商业发展规划14根据惠州市城市商业网点规划的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线发展高新技术产业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发

10、市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。二带：指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。一心：一心指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。江北片区规划15江北作为行政中心和商务中心，具有强大生命力和发展潜力 。惠州市民现在购房首选区域定为江北。选择在江北购房或投资的人 ，很多都看好其优越的居住条件和高端的商务居住人群。自从惠州市提出“南进北拓”的城市发展战略后，江北向北延伸至惠州大道和北三环一带，

11、已逐渐形成了江北中央居住区（CLD）。江北新区的优势在于政府对于区域的全新规划。交通、生活配套的完善。江北新区先前开发的金宝江畔花 园、金裕碧水湾、丽日百合家园、合生帝景湾等一大批高端住宅项目，江北目前已有超过200个新楼盘。江北片区概况16江北片区规划图17第三章、商业发展概况18惠州商业发展历程共经过了四个发展阶段，逐步发展成5000平方米以上的大中型商业网点达到了25个以上，业态囊括购物中心、超级市场、专卖店、连锁店、便利店、直销店、配送店等现代化商业，已形成了一个总类齐全，业态丰富的多元化商业消费布局。第一阶段：2000年之前，惠州零售商业主要集中与东平水东路和现西湖步行街一带，以街铺

12、、传统百货为主，并慢慢发展至南坛、下埔一带，以西湖商场为代表的国营商场在惠州零售业占据主导地位。惠州商业发展历程19第二阶段： 2000年2005年，以人人乐进驻麦地 路为标志，大型超市开始在惠州出现 ，百佳、万佳等大型超市陆续开业， 同时人人乐的开业带动了麦地商圈的 兴起，形成了目前最繁华的商圈。第三阶段： 2005年2008年，是惠州商业大发展 的一年，不同业态、定位、档次、规 模的商场陆续开业，新开业商业项目 为历年之最，在随后的3年中各大商场 展开了激烈竞争（如：义乌小商品城 、世贸购物广场、天虹商场、时代百 货等），优胜劣汰，形成了目前的商 业格局。20第四阶段： 2008年今，以2

13、008年8月港惠新 天地开业；2008年11月永旺吉之 岛开业；2011年9月华贸天地开业 ，为代表的新一代购物中心的出 现，使惠州真正意义上拥有了 SHOPPING MALL，各大高端商业的 成功运营体现了惠州强劲的消费 力和市场的活跃性。21惠州目前已形成五个相对集中商圈，也是惠州最具代表性的商圈：1、以东平半岛（永旺吉之岛）为核心的东平商圈；2、以惠州商业步行街、丽日购物广场（西湖店）为核心的西湖商圈； 3、以人人乐、天虹商场、海雅百货等为核心的麦地演达商圈；主要商圈4、以华贸天地、丽日百货（江北店）为核心的江北商圈；5、以百佳、广百百货、源东超市、源东商业街为核心的南坛下埔商圈；22麦

14、地商圈以人人乐为中心，沿麦地路、演达大道延伸，商业形态涵 盖超市、百货、百货型购物中心、专业市场。 本商圈是惠州目前最大的商圈，商业档次从低端、中端均有涉及， 是惠州竞争力最强、人气最旺的商圈，凭借其商业形态丰富、业态 齐备、规模大、档次适中的优势将在很长一段时期里成为惠州最有 竞争力的商圈。 麦地商圈处于惠州市区与各县区交通要道上，停车场的不足严重制 约了商圈的繁荣发展，难以吸引有车一族的消费。交通拥挤，停车 不便，影响了商圈的整体形象。 麦地演达商圈23江北属惠州交通中轴核心地段，距广州约2小时、东莞深圳约1小时。深莞惠同城1小时生活圈，将推进惠州商业市场的发展。江北片区新建多类高档品牌楼

15、盘，主要的客户群体为中高档消费人群30万人口以上的高消费能力人群。区域商圈内，消费倾向于时尚潮流和餐饮娱乐，以时尚服饰、餐饮娱乐、运动休闲服饰为主。江北商圈最具代表性商业为华贸中心、丽日百货江北店、佳兆业、义乌批发市场、白马小商品批发和江北国际电子城等，零售商业市场以中低端为主，专业市场相对较薄弱。目前，江北商圈最为缺失的商业业态是大型的专业家居卖场，惠州家居卖场主要集中在麦地演达商圈。江北商圈24江北商圈25第四章、专业市场概况26惠州专业市场主要分为服装、小商品、家居建材、机电、汽配、钢材六大类。服装专业市场在惠州市并不多，都是小规模服装城，其中惠州白马批发城是惠州市惠 城区规模最大的服装

16、百货批发市场，位于惠州市江北新城商业中心区，拥有2000间商 铺，占地约2.5万，建筑面积约 6万。小商品专业市场聚集在惠州江北商业中心圈内-惠州义乌小商品批发城，项目占地3.86 万（折合57.9亩），总建面约16万，共计商铺约5000余家。家居建材专业市场主要集中在惠州麦地、演达商圈，最大的家居建材集散地为光辉辉家 居CBD（今年7月份开业），位于惠城区水口中信大桥旁，总建筑面积36万多平方米 。五金机电专业市场现主要聚集江北片区金泽泽五金机电电批发发城，占地约1.8万，商铺 共计170位 。正开发阶 段的有：中投保税物流园（园规划占地面积1665亩），正在开 发第一期跨国采购中心（即工业原材料交易中心），一期占地面积20万平方米，现处 于蓄客阶段，还未开盘；惠州五金机电综合市场（占地面积44万平方米，建筑面积 96.7万平方米），现处于环评、立项阶段。汽配专业市场集散地在惠州市仲恺高新区仲恺大道和四环路之间-惠州汽配城，总占 地面积6万多平方米，总建筑面积约 12多万平方米。钢材市场主要集中