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1、服务项目服务项目服务职责服务职责服务标准服务标准服务衡量标准服务衡量标准设施类：电梯系统按当地法规和业主要求维护修理所有系统部件；电梯的日常清洁；遵守有关电梯维护规定及进行相关测试；积极制定预防性维护制表、执行及记录；物业公司将与业主共同就消耗品及主要备用品的库存水平制定出最佳的方案；对系统设备或装置进行改进或增加；对货物搬运设备进行维护；应急电话监控。按业主/顾客/业主要求对内外固定设备、装置、机电室和涂层有计划地进行日常预防性维修；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟许可/监管记录完整易得；积极预防性维护及检查记录完整易得；已经过载重测试并
2、按规定作了记录；所有设备、所有证书和许可证的合规性保持适当、最新；不断更新设备的法定检验时间表；故障（乘客困在其中）发生率为零；所有维修/检查工作及结果记录与所执行的工作一致（如，姓名、日期、跟踪过程和发现的问题） ；对积极预防性维护/检查中发现的不足跟踪到底。积极预防性维护按时完成；所有楼宇中的电梯系统运转正常；符合积极回应时限；符合监督检查、审查标准。电力系统维护修理所有电缆管道、线路及开关装置，包括从主开关到公共电源插座、电路以及业主用设备；维修应急性电源配电开关和转接开关；积极预防性维护制表、执行及记录；物业公司将与业主共同就消耗品及主要按业主要求对内外固定设备、装置和机电室有计划地进
3、行日常预防性维修；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟积极预防性维护按时完成；符合积极回应时限；电力系统运转正常；非物业公司导致的电力系统服务失常；没有业主对有计划的维修工作提出投诉。备用品的库存水平制定出最佳的方案；定期执行供电质量审查；维护供电能力记录。有效执行上所挂牌程序；维护配电盘表；进行操作以保证为业主提供持续不断的电源；所有维修/检查工作及结果记录与所执行的工作一致（如，姓名、日期、跟踪过程和发现的问题） ；对积极预防性维护/检查中发现的不足跟踪到底。照明设备 维修小区公共区域（包括楼梯内）所有照明系统部件和外部墙挂照明系统部件，更
4、换脱落及损坏的灯和镇流器；维护、修理并计划所有公共区域用照明控制系统部件的更换；维护所有公共区域内应急照明设备；积极预防性维护制表、执行及记录；物业公司将与业主共同就消耗品及主要备用品的库存水平制定出最佳的方案；对公共区域内外照明设备和控制器有计划地进行日常预防性维修；检查接触器和低压控制系统；定期检查照明区域的情况；维护照明控制器的示意图；以下为维修请求积极回应时限：标准3 个工作日安全照明1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟所有设备均合规；所有维修工作及结果的积极预防性维护记录；按计划执行应急照明系统测试；执行了业主的照明标准。30 天内解决监管过程中发现的问题；未发生因
5、物业公司造成的系统故障（不包括设施维修造成的不便） ；没有业主对有计划的维修工作提出投诉。符合积极回应时限；应急照明系统运转正常；符合业主的照明要求。背景音乐维护修理所有的设备部件；物业公司将与业主共同就消耗品及主要备定期测试背景音乐；检查扬声器和系统部件；所有系统运转正常；没有业主提出投诉。用品的库存水平制定出最佳的方案；。维护扩音装置的示意图；以下为维修请求积极回应时限：标准（扬声器修理）5 个工作日扩音装置修理1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟所有设备均合规；所有维修工作及结果的积极预防性维护记录；确保公共广播系统的高质量操作和执行。符合积极回应时限。安全系统维护、测
6、试并修理所有的系统部件；维护所有设备以保持正常运转，包括摄像机、线路和通信系统；智能启闭系统；视频监视系统；记录装置；积极预防性维护制表、执行及记录；对安全系统有计划地进行日常预防性维修；检查现场的装置，如摄像机、智能启闭装置；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟符合与设备相关的所有规定；积极预防性维护制表、执行及记录；按生产商的规定和设计标准维护安全系统的运转； 视频设备在任何时候都运转正常。30 天内解决监管过程中发现的问题；未发生因物业公司造成的系统故障；按要求对视频监视系统维护；可随时提供监视视频录像带文件。火警报警系统维护修理所有的系
7、统部件；监管/业主请求进行合规性检查物业对火警系统有计划地进行日常预防性维修；按有关政府机构规定的时限解决监管过程中发现的问题。管理公司的责任；按项目计划关闭/激活火警系统；检查监督历来执行业主/物业公司合同中规定的维修服务的所有人员和转包商的动火作业许可；系统出现故障时防火；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟所有设备均合规；按照当地有关规定维护火警系统；符合许可/监管条件，符合监管监督和/或审查的规定；许可/监管记录完整易得；按当地规定对系统进行日常检查；按明文规定的措施和步骤维护火警系统以确保 24 小时系统运转正常；如监管机构要求，对标
8、志牌进行维护；所有维修/检查工作及结果记录都要以之前的维护工作为标准（如，姓名、日期、跟踪过程和发现的问题） ；对积极预防性维护/检查中发现的不足跟踪到底。符合积极回应时限；未发生因物业公司造成的系统故障或假警报情况；系统运转完全正常。管道维护维护、检查和修理所有系统部件，但市内给水系统、冲水增压系统、厕所给水排水设备除外。物业公司将管理物业管理公司在这些“除外”方面的表现，包括用于所有卫生设备、饮用水给水系统和非饮用水给水系统；对所有防回流阀进行年度检查和认证；功能检查；对管道系统有计划地进行日常预防性维修检查；必要时可对集水井有计划地进行日常预防性维修；以下为维修请求积极回应时限：标准1
9、个工作日上班时间以外2 小时紧急情况时限30 分钟符合相关部门规定的管道维护的要求；管道系统运转正常；符合积极回应时限。雨水污水排放系统；对雨水排放集水池进行日常清理；对集水井和截流管进行润滑和抽吸清洁；地面排水与存水弯导管；内置滤水器；清洁雨水排水筛条；所有管道系统均合规；积极预防性维护制表及执行；所有维修/检查工作及结果记录都要以之前的维护工作为标准（如，姓名、日期、跟踪过程和发现的问题；对积极预防性维护/检查中发现的不足跟踪到底。如有需要可跟踪用水数据；符合许可/监管条件，符合监管监督和/或审查的规定；许可/监管记录完整易得；积极预防性维护和检查记录完整易得；每季度提供一次用水数据。（一
10、般维护服务类）公共区域门的维护维护、检查和修理所有系统部件，包括按标准规定维修所有的公共区域通用门包括自动和电动卷门、防火门、推拉折叠门；升降口；通烟口；物业公司将与业主共同努力，制定有关确定消耗品及主要备件库存量的策略。必要时可修理门；定期检查以确保运转正常；修理时显示适当的标记；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时，紧急情况时限30 分钟所有系统均合规；符合许可/监管条件，符合监管监督和/或审查的规定；许可/监管记录完整易得；积极预防性维护和检查记录完整易得；所有维修/检查工作及结果记录与所执行符合积极回应时限；门的表面状态良好。的工作一致（如，姓名、日期、跟踪
11、过程和发现的问题） ；对积极预防性维护/检查中发现的不足跟踪到底。如喜欢可更换硬件；门及硬件运转正常。房顶维护维护修理所有系统部件；每半年检查一次；包括清理所有的房顶排水管排水槽；对渗漏处临时集水池、防水布及进行相关维修以防止进一步渗漏；临时修补（按生产商提供的方法和材料）；在雨天检查渗漏的地方并遏止，以防淋坏设备。以下为物业管理公司的责任：对系统设备或装置进行改进或增加；更换房顶或添置新设施湿度测量仪每半年进行一次检查；如有必要可修理房顶；修理时显示适当的标记；修理时注意安全注意事项；以下为维修请求积极回应时限：标准1 个工作日上班时间以外2 小时，紧急情况时限30 分钟修理符合监管规定。无
12、业主投诉修理服务。符合积极回应时限；物业公司未因维修而中断业主正常生活；楼宇室外维护楼宇室外系统的所有组成部分的维修及保养，包括窗户、壁板护墙以及楼宇结构中其它各个部分标志牌护柱-由物业管理公司负责硬景观由物业管理公司负责室外走道及台阶系统-由物业管理公司负按要求进行外观检查按要求进行室外维修在维修的过程中设置标志牌在维修的过程中采取安全防护措施对于维修问题的响应时间应：标准：少于 5 个工作日遵循有关维修的规定符合积极回应时限物业公司未因维修而中断业主正常生活责走道冬季安全维护物业公司将与业主共同就一些消耗品及关键备用品的库存水平制定出最佳的实施策略地面维护服务 地面系统的所有组成部分的维修
13、及保养，包括硬质地板、瓷砖、台阶面及混凝土 设备机房的地板中需要维护部分的油漆及保养当地面保养过程中涉及到含石棉材料时，应遵循地方法规要求及业主石棉指南按要求对楼宇地面进行检查按要求对楼宇地面进行维修在维修的过程中设置标志牌在维修的过程中采取安全防护措施与业主代表协商解决关于石棉的问题，采取适当的措施对于维修问题的响应时间应：标准：少于 5 个工作日遵循有关维修的规定符合积极回应时限物业公司未因维修而中断居民正常生活围栏及闸门服务围栏及闸门系统的所有组成部分的维修及保养动力及手动闸门维护边界围栏维护按要求对围栏及栅门进行维修在维修的过程中设置标志牌在维修的过程中采取安全防护措施对于维修问题的响
14、应时间应：正常情况：少于 5 个工作日紧急情况：少于 1 个工作日遵循有关维修的规定如有需要协调保安工作保安围栏结构完整符合积极回应时限物业公司未因维修而中断居民正常生活室外设施维护服务包括自行车车架、吸烟处、垃圾桶、遮按要求对室外设施进行检查达到反应式维修规定的时间标准篷、带篷走道、长椅及所有相关设施的维修及保养季节性更换或由于风雨的破坏而更换遮篷或设施，如有需要，需在上班时间进行更换按要求对室外设施进行维修按要求对室外设施进行定期清洗确保外部设施的正常使用在维修的过程中设置标志牌在维修的过程中采取安全防护措施对于维修问题的响应时间应：标准：少于 5 个工作日紧急情况或暴风雨天气：少于 1
15、小时（工作时间）遵循有关维修的规定物业公司未中断维修停车场维护服务如有需要对路缘石进行重新油漆填补停车场坑洞重新划分停车位重新油漆及标注雨水沟标志确保雨水沟处于良好的使用状态停车场标志牌的维护停车场的清扫工作按要求对停车场进行检查确保现有照明设备的正常使用，发放维修资料对于一些临时性的危险（如坑洞）要设置路障对于维修问题的响应时间应：标准：少于 5 个工作日紧急情况：少于 1 个工作日符合积极回应时限物业公司未因维修而中断居民正常生活停车场可正常使用虫害防治制定及实施虫害防治项目预测潜在的问题并解决现有问题与景观及清洁部门协调项目的实施工作管理分包商每月进行一次虫害防治检查，如有需要，在提前通知业主监督人/管理人的前提下，对于反应式维修问题的回应时间应：标准：少于 5 个工作日紧急情况/虫害严重时：少于 1 个工作日遵循有关灭虫措施的所有规定要设置灭虫药剂的存放规范的标志牌，字迹要清晰易辨未因灭虫措施而中断其它工作符合积极回应时限室内检查工作在 5 个工作日内完成在遭受虫害的住户内实行灭虫措施每季度进行一次室外虫害防治措施更新的积极预防性维护清单在监督检查和/或检查时要遵循许可/法规要求许可/法
