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1、1商务会所筹建商务会所筹建会所位置：投资人：周边业态：餐-肯德基、永和豆浆、老酒川菜坊及各色小吃；购-保龙仓超市、北国商城、汽配城交通-火车站 3 公里、机场 30 公里停车场-地下免费停车场会所定位：【原则-能用、好用、耐用、赚钱、升值】软硬件较当今快捷酒店高一个档次，体现出“有格调、舒适、安全、便捷”的独特风格的商务快捷酒店目标客户：河北省内 400 公里范围内流动的商业精英；年龄 25 岁至 40 岁；男女比例 70：30；房价在 140 元至 280 元之间。房间设施：数字电视、宽带、24 小时澡水、商务电脑、保健按摩、私密露台行政房 6（中西式） 、商务间 20、标准间 26、亲密大
2、床房 23安全设施：24 小时监控、烟感、喷淋、消防通道、 、应急照明、感应门锁筹备开业一、 基础改造、装修1、房间、楼道的温度设施房间的重新布局：土建、地面的抬高夏季空调：独立空调或风机盘管冬季采暖：传统集中供热或风机盘管2、消防每个房间、楼道的喷淋和烟感设施、消防通道的防火门3、监控设备-全营业面的监控探头、机房4、宽带接口、路由器、服务器5、程控电话、机房6、备用发电机组-照明、空调、采暖（或双路供电自动切换）7、数字电视、机房-数字电视转换器8、楼道、房间装修天花：照明、烟感、喷淋2墙壁：插座、宽带、电话、电视接口、衣柜、行李架、不间断电源卫生间：通风、照明、面盆、照面镜、座便、洗浴，
3、毛巾架、干湿分区、IC 卡取水、玻璃墙露台：全景玻璃顶、风格墙面、地面、绿色植物、通风、下水房门、锁具：隔音门、感应门锁（加密、杜绝客离取电）楼道：照明、烟感、喷淋、消防指示、墙面、地面总台、一楼迎宾：宽带、电话、监视器接口、电脑、保险柜二、 设备、家具、备品、用品的采买1、设备：液晶电视、电话机、电脑、服务器2、家具：写字桌（电脑桌） ，床、床垫、床头控制柜、行李柜、椅子、茶几、麻将桌、窗帘3、电器、设备、家具的修换购的储备4、用品：床垫、被子、毛毯、枕头、布草、水具、卫生间小件、拖鞋、行政房商务间的睡衣、电吹风、空气净化器、加湿器木制家具尽可能用防水板材三、 店名、营业执照、税务登记、卫生
4、许可、组织结构、岗位设置、人员招聘、工作流程、收银软件、员工培训、应急预案、员工健康证、确定布草洗涤、员工宿舍、工装、更衣箱、更衣室、库房、机房四、 开业前试运行1、设备设施的无客试运行2、设备实施、员工的有客试运行，检验工作流程的科学性、严谨性、安全性、舒适性【难点】1、由于房间的增设，上下水需独立加装，地面需抬高-原建筑设计承重是否允许？上下水采取埋设方式，一旦漏水如何修理？防水能否达到百分百不渗漏？2、空调的制冷方式？房间独立空调，那么楼道温度如何实现？3、冬季采暖面临的问题同上？4、一年 365 天 24 小时热水如何实现？（通常是换热站、锅炉）5、分隔房间后，如何实现最小影响面的电源
5、、上下水、房间维修？也就是说电源、上下水、澡水、暖气、宽带、电话等区域控制，即必要的3管道井-电路的、管路的6、通风设备的设定？房间分隔后，如何实现各种房间的新风、排风系统通畅？7、消防的报批？压力容器的报批？用电负荷是否够用？8、由于房间的改变，使得装修、施工、定家具、家具进场必须同步，否则可能发生装修结束后，家具因尺寸问题进不到房间！9、房间分隔后，各房间的噪音如何处理？【投资预期】1、预计房间售价：行政房 280 元、商务间 220 元、标准间 180 元、亲密大床房 140 元2、计划房间数 75：行政房 6、商务间 18、标准间 28、亲密大床房 233、支出（全年按 300 收入日
6、，即每月 25 个收入日，每日按 60 收入房间计算）房间日租金：10 万/月6025=66.7 元水电费：5 元 （冬季另加 13 元采暖费）洗涤费：5 元小件：5 元小记：82 元人员成本：经理 12000；收银 3-3000；卫生员 8-7200；服务员 6-6000；工程 2-2000； 小计：20200每日工资成本：2020025=808每日每房工资成本：80860=13.5 元每房每日直接成本 82+13.5=96 元实际每房每日直接成本（税、费、物料、办公）96110%=105.6 元4、收入（每日平均开房率 80%；年有效营业日 300 天）每日每房：（280+220+180+
7、140）4=205每月：（ 205106.5）6025=14.91 万年收入毛利：14.9112=178.92 万隐含成本（公安、地方职能部门）15 万年力争实现毛利 178.92-15=163.92 万【盈亏平衡点分析】4每月固定支出：租金 10 万，员工劳动成本 2 万， 小记 12 万120000020（月有效营业日）=6000 元当平均房价为 205 元时6000（20590%19）=37 间房当平均房价为 180 元时6000（18090%19）=42 间房投资回报分析当平均开房率达到 80%，平均房价 205 元时，年利润可以实现 160 万当平均开房率达到 80%，平均房价 18
8、0 元时，年利润可以实现 117 万综上：平均房价比较高时，营运成本小幅增加，但利润明显提高；而平均房价适中时，反而经营成果不佳；同时适中的房价恰恰是快捷酒店竞争最为残酷的市场面，对于单体营运的小酒店，不建议采取残酷的价格竞争。所以，为了实现较为理想的利润，前期对酒店的定位，装修品质、装修规格一定要采取差异化策略，当然这样势必会提高投资。不过，在竞争残酷的市场中，只有过人的胆识，坚定的信念，缜密的思考，精确的组织和高效的实施才能与众不同，创出一片天地，赢得自己的市场份额，得到各科的认可。结论：总投资额的回收期建议为 3 年，可以放宽到 4 年。 （200 至 300 万）这样从设备设施到市场营
9、销以及员工素质都有一个更多的选择余地和竞争力！【项目计划书、工程策划书、工程设计施工方案、组织施工、筹开、试营业】【装修项目明细】 空调系统含设备 采暖系统含设备 消防监控系统含设备 24 小时热水系统含设备 通风系统含设备 电视、数字电视转换器、机房 宽带、路由器、电脑、服务器 程控电话、服务器、机房 【会所开办用品明细】5洁具、卫浴 收纳筐、纸篓 家具：书写桌、行李架、椅子、茶几、床、床垫、床头控制柜 窗帘 水具：茶盘、茶杯、烟缸、火柴、茶包、开水壶 布草：枕头、被子、毛毯、枕套、被罩、床单、睡单、地巾、浴巾、毛巾、 睡衣 小件：一次性小件（套） ，拖鞋、擦鞋器 入住指南、信笺、笔、信封、
10、交通图、就餐优惠券 传真机、打印机、打印纸、保险柜、 行李车、布草车、引导牌 按摩椅、电吹风、空气净化器、加湿器、 【装修细节要求】 消防：分区域的喷淋 墙壁：墙面和顶面的接合方式，浅色调墙漆或壁纸，深色勾条 踢脚板：走廊 200mm，房间 150mm 地面：地板防烫 房间门凹入房间的尺寸-450mm，感应开门灯 房间走廊：设整理台，整理镜，不间断电源，衣柜尽量设在床的一侧 窗：防风、隔音、保温 卫生间扣板：龙骨尺寸，维修带来的变形， 卫生间排风扇安装-共振噪音 卫生间面盆、座便-尽量小巧，简洁，占用空间小，出水静音，抽水静 音 卫生间排水管高度：不低于 500mm，保证无异味 卫生间照面镜-
11、防雾、尽量大以增加视觉空间 卫生间照明的设置：朦胧，降耗 卫生间洗浴：上下水管的设置，花洒高度，出水量适中，地面的防滑 24 小时热水系统：温度控制影响能耗，热水管的保温，冷热水管的布局 卫生间地漏：水封高度不低于 50mm，低于地面 10mm，地漏四周必须光 洁，地漏篦子开孔 7mm 左右， 卫生间门、门套的防水：金属材质包裹，达到 200mm 卫生间墙砖：浅色，反光 卫生间过门石：防水，深色，略高， 灯光照明：，分区域分控照明，在满足照度的前提下，功率尽量小。尽量 采用建筑采光，做到白天不开灯或少开灯6露台：地面的大理石边角料的拼接，墙面的满幅视觉远透的图片，中空玻 璃顶，防水，下水，排风
12、、休闲娱乐功能 走廊：阳角的金属包角，照明设置、 大堂：稳重、雅致 公卫：功能性、排风 机房：恒温，科学布局，线路安全 商务中心：实用性 库房：空间利用率高 办公室：实用性 更衣室：安全、实用性 布草间：布局好，空间利用好 洗消间：上下水，消毒设施，储物柜、地面【投资明细】 房间采暖空调：空调、暖气 小计：3500 卫生间： 洗浴：热水器、花洒、混合阀、调理架、浴巾架、纸篓1500+300+300+50+200 小计：2350 洁具：座便、手纸架1000+50 小计：1050 洗漱：洗面盆、混合龙头、台面、照面镜800+200+200+200 小计：1400 家具、用品： 行李架、写字桌、书写
13、椅、双人床、单人床、双人大床、床垫、椅子、茶 几、落地灯、电话、电视、茶杯、烟缸、电开水壶、纸篓、入住指南 200+500+200+500+400+600+800+400+200+300+100+3000+30+10+100小计：7340 布草： 枕芯、被子、毛毯、枕套 2、被套 1、床单、睡单、毛巾 2、浴巾 2、地巾 1 60+350+80+300+60小计：850 一次性： 拖鞋、擦鞋器、牙膏、牙刷、浴液、洗发液、洗手皂、梳子、小计：7 墙面、地面：7壁纸（墙漆） 、墙砖、木地板、地毯、地砖、过门石 1800（1000）+1500+2400+12000+1500+50小计：6200、15
14、350、5300 露台： 地面、墙面、顶面 1000+1000+1000 小计：3000 累计：178.15 万 基础装修：120 万 备品：13 万 消防：5 万 办公：3 万 服务中心：2 万 流动电脑：3 万 宽带设备：6 万 电话设备： 电视设备：3 万 收银设备：0.5 万 感应锁：3 万 窗帘：3.5 万 公共区备品：0.5 万 印刷品：0.5 万 开办证照：1 万 员工服装：0.8 万 更衣箱、货架、洗消设备、垃圾桶 0.2 万 办公室：0.3总计：340.45 万【项目节点明细】会所名字工商注册消防报批施工方案：平面图（各种尺寸）-施工图（预留总台、机房、商务中心、办公财务室、
15、布草间、洗消间、库房、员工过功能间（更衣、三餐）-效果图-施工进度施工关键：8喷淋增设房间的强弱电布线、照明设置、插座位置地面的抬高卫生间上下水管道布置卫生间电热水器系统卫生间干湿区域卫生间电源布线、插座位置、照明设置房间墙面房间地面房间露台装修设想房间采暖房间门及门套房门锁具走廊控制柜、照明、美化、踢脚、墙面、天花总台、消防、电视、宽带、电话等主机的设置，采购设备采购-电视数字系统，宽带系统，电话系统，消防系统、收银系统24 小时热水系统，卫浴系统、上下水系统，房间空调系统，房间采暖系统，房间通风系统，房门感应锁系统，商务中心设备家具采购-门及门套，衣柜、行李架、书写桌，书写椅，会客椅，茶几，休闲椅，床头，床（18002000-23，13002000-92，14002000-8，20002000-2） ，床垫，窗帘，百叶窗，地板、地毯，按摩椅，照明采购-冷光节能灯，暖光节能灯、镜前灯，床头灯，立式台灯，走廊筒灯，区域射灯，应急照明灯，手电筒，手提式应急照明，露台装饰灯具用品采购-房间寝具，房间布草，房间水具、房间一次性小件，一楼引导台，钛金指示牌，酒店标识，布草车、垃圾桶、毛巾、办公采购-入住指南制作，信
