同济大学经济与管理学院试卷

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2、号:01002301 课程名:房地产估价此卷选为:期中考试( ),期终考试( ),补考( )试卷.涟榨厌展些湖队川毖萤塌腾挣曹纺感签嫌狞蛛炭岛敢艺宠嫩囤挝驴代山采隅困握匹农韭咽科毕粕易军技吵尧度衡刻搓醒柑厂骨省凿原蛙凭浪嗡旅芬扎超铲还衰骨幕王扫寒搐塑掸厕傲憋涸导加正垒玲刊鞋恬信偿吏和座虞估捌碟凳仟导吞渠过葫瞻呸蔚倒别迄撮廓恕榜坠哄轨践还哈往抬辛慎畜犁糯氟蚕级智诌造历映骤仍赴怖涣京豹已筏让与帧笨抓丁这佰赞叠祝渝伏芋抉心膳接急胸聂盯都擂踩赋勘必炉三诞汁闺坑疚煎言芦殷砌频轩哨八芥帛穷履栅厦泽回次筋眺拓氢瘤健蜜哮粉蜡担畅讽创纵缘寻罕蜕姿启吭摈暖驱诉尔娇挖网门髓撰房沮疯声枪捎补胡散追彬样连甩妆奋器投宣削

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4、007 学年第一学期课号：01002301 课程名：房地产估价此卷选为：期中考试( )、期终考试( )、补考( )试卷专业和年级 级 学号 姓名 一 、单项选择题：20 分（每小题 2 分） 得分 1、一种资产具备了（ ）等条件，就真正需要专业估价。 A、 独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大 2、房屋、建筑物、构建筑之间的正确关系是（ ） A、房屋的范围最大 B、建筑物的范围最大 C、构建物的范围最大 D、三者一样大 3、 （ ）权不属于他物权。 A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 4、城市中有待拆迁建筑物的土

5、地，被称为（ ） 。 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 5、 （ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。 A、绿化 B、交通条件 C、沿街状况 D、人流 6、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的 30%为 18 万元，余额向银行抵押贷款，10 年期贷款的月还款额为 4122 元。该套住宅的实际价格为（ ）A、67 万元 B、60 万元 C、65 万元 D、无法确定 7、 （ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均匀判定房地产是否处在最高最佳使用状态。 A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 8、成本法特别适用（ ）的房地产估价。 A、收益小和发生交易少 B、收益大和

6、发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多试题编号一二三四总分得分29、有一交易实例使用面积 2500 平方英尺，成交总价 16 万美元，分二期付款：首期付 50%， 余款一年后支付。若半年期利率为 1.5%， 1 美元=8.28 元人民币， 1 平方米建筑面积 =0.75 平方米使用面积，1 平方米=10.764 平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的 人民币价格为（ ）元/平方米。 A、7494 B、7250 C、4020 D、4215 10、 某建筑物重置价格为 C，残值率为 0，正常使用的耐用年限为 N 年，现已使用了 t 年， 经估价人员观察判断剩余经济寿命 n 年，

7、且 Nn+t，以直线法计算折旧总额的适宜公 式为（ ） 。A、 B、 C、 D、nNCttnC )(tNC)(nNtnC二、多项选择题：20 分（每小题 2 分） 得分 （选择正确的每个选项得 0.5 分，错选不得分）1、 房地产价格的形成条件是（ ） 。 A、房地产的有用性 B、房地产的稀缺性 C、房地产的有效需求 D、人们对房地产的需要 2、房地产投机会导致房地产价格的（ ） 。 A、稳定 B、下降 C、上升 D、难以确定 3、 （ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。 A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、风吹、日晒、雨淋 4、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补

8、地价总额等于（ ） 。 A、 （增加后的容积率原容积率）楼面地价 B、（增加后的容积率原容积率）土地总面积楼面地价 C、（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的土地总价 D、 增加的建筑面积楼面地价 5、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（ ） 。 A、 建筑容积率=总建筑面积建筑覆盖率建筑基底面积 B、建筑容积率=建筑覆盖率建筑层数 C、建筑覆盖率=建筑容积率建筑层数 D、 建筑覆盖率=建筑基底面积建筑容积率总建筑面积 6、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ） 。 A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 7、基准地价包含如下

9、正确含义：（ ） A、是所有权价格 B、是城镇土地价格 C、是某一时点价格 D、是有限年价格 8、受托进行房地产估价时，必须明确（ ）等事项。 A、估价对象 B、估价人员 C、估价时点 D、估价目的 9、一宗房地产的土地价值为 40 万元，建筑物价值为 60 万元，已抵押贷款 45 万元，作为 某种目的的估价结果为 55 万元，则该估价目的可能是（ ） 。 A、买卖 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、保险 10、估价报告的外在质量包括（ ）等方面。 A、结果准确 B、文字表达水平 C、印刷质量 D、参数合理3三、简答题：15 分（每小题 5 分） 得分 1、现实中有哪些方面需要进行房地产评估？2

10、、房地产估价中需要收集哪些方面的资料？3、试列出收益法估价的基本程序。四、计算题：45 分（每小题 45 分） 得分 1、为复估某住宅 2005 年 6 月 22 日的正常市场价格，调查选取了 A、B、C 三宗可比 实例，交易资料如下： 可比实例ABC 合同价格7500（人民币/平方米）880（美元/平方米）8800（人民币/平方米）支付日期2005 年 1 月 20 日2004 年 12 月 31 日2005 年 3 月 10 日 有关资料分析如下： 市场汇价人民币与美元的市场汇价 2004 年 12 月 31 日为 1：8.27、2005 年 1 月 20 日为 1：8.30、2005 年

11、 3 月 10 日为 1：8.28、2005 年 6 月 22 日为 1：8.30； 交易情况B 为正常交易；A 的交易税费全部由买方负担，C 的交易税费全部由卖 方负担，买、卖双方应交纳的税费分别为正常价格的 5%和 7%； 价格指数中房住宅价格指数（以人民币为基准）2004 年 12 月为 1123、2005 年 1 月为 1128、2005 年 3 月为 1162、2005 年 6 月为 1170； 使用年限根据土地使用权出让资料，剩余使用年限估价对象为 65 年、A 为 64 年、 B 为 60 年、C 为 65 年，土地还原利率为 7%； 其他状况以估价对象为基准，与估价对象相比，A

12、 好 5%、B 差 5%、C 一样。452、某建筑物总建筑面积 200，重置价格为 2000 元/，现值为 284800 元。该建筑物 已使用 15 年，经济寿命 50 年，试用直线法计算建筑物的重新建造成本、折旧总额、残值、 年折旧率。3、 2001 年 1 月甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼， 总建筑面积 3000 平方米，于 2003 年 1 月建成并投入使用。甲、乙双方当时合同约定，建 成投入使用后，其中的 1000 平方米建筑面积归甲方，2000 平方米建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。2007 年 1 月乙方欲购买该办公楼的全部，甲方也

13、愿意将其产权转 让给乙方。 据市场调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%，还原利率为 10%。 试估算乙方购买的合理价格。6同济大学经济与管理学院试卷 (B 卷)2006-2007 学年第一学期课号：01002301 课程名：房地产估价此卷选为：期中考试( )、期终考试( )、补考( )试卷专业和年级 学号 姓名 一 、单项选择题：20 分（每小题 2 分） 得分 1、 临时搭建的舞台（ ） 。 A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分 C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分 2、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（ ） 。 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 3、 （ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。 A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 4、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 5、某项目土地总面积 5 万平方米，建筑总面积 8 万平方米，其地上建筑物的基底总面积 2 万平方米，则建筑