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1、物业管理基本制度与政策精讲班第物业管理基本制度与政策精讲班第 1 1 讲讲 讲义讲义备考建议 1、学习之前必须要读两个文件：一个是物业管理师资格考试实施办法 ，另一个是考试大纲 。 2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路， “编书唯法，考试唯书” ，复习的范围就是围绕考试用书。 3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度，4、把复习的内容分为三个档次：A B C，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应 A B C 三个档次，另
2、外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*） ，如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*） ，根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。 5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。 不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。 单选题：单选题要求在备选的 4 个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。 多
3、选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对 5 个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。 一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；考试
4、大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。 7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。 8、复习备考建议 2-3 人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第第 1 1 讲讲 物业管理概述物业管理概述( (一一) )一、内容提要一、内容提要1、条例对物业管理的定位2、物业管理的特征3、物业管理的市场化特征4、市场原则作为物业管理活动的前提条件5、我国物业管理的产生和发展6、
5、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7、物业管理在社会经济中的地位和作用二、考试目的和考试要求二、考试目的和考试要求（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和物业管理条例核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：条例对物业管理的定位。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。了解：物业管理的产生和发展。三、内容辅导三、内容辅导第一章第一章 物业管理概述物业管理概述第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念一、物业管理的概念一、物业管理的概念物业管理条例(以下简称条例)第二条对物业管理下了定义：
6、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。( (一一) )对对条例条例所称物业管理定义的理解所称物业管理定义的理解1 1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动
7、。需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。物业管理条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。2 2物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内
8、容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（这部分内容一定要熟记，很容易被出题。）3 3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护维护物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托
9、，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。例题例题: :下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B ）A物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动B对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理C物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的 D物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定 物业管理的市场化特征 ( (三三) )物业管理的市场化特征物业管理的市场化特征1 1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变随着社会生产
10、力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。（像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。）2 2多元化的物业权属状况要求物业管
11、理形式与之相适应多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。3 3物业管理活动应当遵循市场原则物业管理活动应当遵循市场原则业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业
12、管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。例题：例题：物业管理活动的前提条件是（ C ）。A社会化分工原则B专业原则C市场原则D标准化原则4 4非市场性
13、的房屋管理不属于物业管理非市场性的房屋管理不属于物业管理有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
