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1、毕业论文毕业论文题目题目浅谈二手房地产中介问题的法律完善 学校 班级 学号 学员姓名 指导教师 浅谈二手房地产中介问题的法律完善2013 年 10 月 10 日内容摘要：房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持 续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进 房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。二手房 经纪业务的快速发展的同时，一些经济中的问题也暴露出来，阻碍着房地产经 纪行业的健康发展。这一行业暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规 范、从业人员素质低下诚信问题日益严峻等一系列问题，却也不能不教人担忧。 涉及到的法律层面的问题
2、是如今房地产中介业务亟待解决的问题同时也是房地 产市场健康良性发展的保障。关键词：房地产中介 二手房 法律问题 对策分析近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中 介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双 方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一 方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务 行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规 范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切 问题。一、二手房地产中介存在的问题目前，二手房领域房地产中介中所
3、存在的问题主要有以下几个，成为阻碍 二手房经纪业务的瓶颈。1、工作人员的专业化水平低，入门槛低 工作人员专业水平低主要表现在，一是执业水平不高，工作人员为获得从 事中介服务的资格和争取市场业务，采取伪造证件、涂改姓名、有效期或转让 使用别人证件等不正当手段谋取个人利益。二是工作人员素质不高，是工作人 员对房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计等知识缺乏，对房产经纪业务 无法有效展开。不具备基本的市场营销知识，无法拥有大量的市场信息，使经 纪代理服务难以实现高效化。工作人员从事房地产中介服务没有文凭的限制， 有的工作人员甚至是小学毕业，都可以从事房地产中介工作。 2、信誉度不高，缺乏职业道德素养
4、 由于当前社会对失信行为缺乏相应的惩戒机制，部分房地产中介机构及从 业人员为了追求短期利益，热衷于“一锤子买卖”，置诚实信用于不顾，隐瞒 真实情况，进行违规操作，造成相关纠纷时有发生。公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的 核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下， 只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求， 向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场 秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。 3、发布虚假信息，进行虚假广告宣传 房产中介组织
5、发布的信息不真实，图片资料和实际房源基本不符，导致投 诉数量增多。部分房地产机构明知挂牌房屋存在渗漏水，不当改造，百蚁侵蚀 等质量缺陷，却故意隐瞒上述情况并发布虚假广告吸引购房者，侵害了购房者 的权益。如在张某诉上海新可达房地产经纪有限公司，李莫买卖合同纠纷上诉 案中，李某将原为一室一厅的房屋自行装修改为二室一厅，新可达公司明知上 述情况，仍将房屋以二室一厅的名义挂牌，并对购购房者张某隐瞒事实，致其 签下购房合同。后张发现受骗，向法院提起诉讼。二、二手房中介问题主要成因1.中介服务机构规模小，黑中介泛滥 目前，房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范、不仅管理混乱，技 术落后，而且在规模上以中
6、小规模为主。从业务种类上看 ，规模较大的中介机 构以房屋交易中介、代办银行贷款、代理过户手续为主要业务，偶尔开展商品 房销售代理业务；规模较小的中介机构以房屋交易中介为主，少量开展代理过 户业务。现在很多房地产中介属于超经营范围。在原本家政、婚姻等中介服务 基础上擅自经营房地产中，另有少量尽管申请了工商执照，当事人也持有房 地产经纪资格证书，但没有到房地产管理部门进行登记备案。 2.行业监管不力目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自 律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介 机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到。由行业协会监管的，由
7、于 目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。3.管理体系不健全，客户信息外流 房地产中介没有一套完整的管理体系，导致客户信息外流，对客户造成严 重的经济损失的后果。如一些中介公司没有对客户的电话号码或者家庭住址和 房门钥匙没有妥善的管理，被其它不相干的人知道获取了，对客户进行勒索敲 诈或是偷盗。这就是中介公司对客户的不负责的表现，对中介对客户都不利。 4. 有关房地产中介机构的法律、法规不够完备随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产中 介服务业已成为房地产市场的一个重要组成部分。房地产中介机构如何在房地 产市场中规范高效运作，制定一套有关房
8、地产中介服务业的完备法律法规显得 非常必要。目前，我国在房地产中介机构从业人员的资格“准入”、对行业的 监督和罚则等方面缺乏明确的立法。而且，我国现已颁布的与房地产中介有关 的法律法规还难以完善对房地产中介机构的管理，在房地产中介服务中遇到的 有些问题仍无法可依。三、从法律层面的所提出的对策1.加大有关房地产中介机构规范和监管的立法力度房地产中介机构的规范和监管，必须有相关的法律法规作保障。规范房地 产中介企业的市场准入和退出制度。规范市场准入制度，加快实施房地产中介 人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取 得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书；严肃查处无资质的
9、中介企业和中 介行为。同时，加快建立健全行业退出机制，保证市场上现存企业的质量2.建立法制环境没有法制环境的保障就不可能有市场经济赖以生存和发展的基础，但是法 制环境必须通过长时期不断改革才能逐步形成。建立中介机构必须符合规定的 条件，按照一定的程序，由主管部门审查批准，并到工商行政管理部门注册登 记，方可开业。建立完善的中介从业人员的资质和资格认定制度，严格考核和 培训制度。同时规范从业人员的经营行为，所有进入市场的个体中介人员必须向市场 主管部门登记姓名、住址、身份证号及电话等相关资料，工作时必须佩戴统一 编号制作的工作证，便于群众识别；规范收费标准，制定收费项目和收费标准， 统一执行，并
10、向消费者进行公示，杜绝中介机构的恶性竞争和滥收费、不合理 收费等坑害消费者的不良行为；规范合同文本，制定出分别适应用于不同中介 业务的合同文本，合同明确规定委托权限、各方应遵守的约定、办理时限、工 作进度、佣金的结算方式、违约责任、及争议解决方式等条款，在同一地区统 一实行。3. 要组织相关政策、法律法规的培训，加大法制法规的宣传力度在调查中，我们发现部分房地产中介从业人员和绝大部分民众对房地产中 介的相关法制法规知之甚少，有些行为都不知道是违法的，可见对房地产中介 从业人员的法律知识培训很有必要。对于广大人们来说，加强法制法规的宣传， 使他们能知法、用法、守法，既可以防止他们受骗上当、又可以
11、使他们对中介 企业起到监督作用，从而促使房地产中介服务人员自觉遵守法制法规。四、中介公司需注意的法律纠纷问题1.远离恶意竞争一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想吃一口，价格 战是中介公司经常采取的竞争手段。天津市中介公司一般收取房屋成交价 1%至 2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维 持此类中介公司的生存，只有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗 箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己，损坏了中介公 司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展，这恐怕是所有的 中介公司都不愿意看到的。2.规范合同文本目前并没有完全
12、适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份 规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。 中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益 的中介合同，更应当根据交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。 因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的，也是保持自己市场 保有量和扩大业务范围的保证。3.如何对付“甩中介”的行为暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易 的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来 避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款，约定惩罚性违约金， 这是有
13、合同法依据的。一旦出现这种情况，中介公司可以通过法律手段维护自 己的权益。中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色，一些复杂的交易要想没有中介公司的参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物，已有相当长的历史。近年二手房市场的繁荣为中介公司提供了一片广阔的活动天地，所以房屋中介公司如雨后春笋般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，严重影响了中介公司的形象，致使人们买房卖房都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大，从而影响了二手市场的正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治，使其规范了许多。但一个市场的成熟是需要相当长的时间的，需要所有的中介公司共同努力，依法经营，并切实维护自己的权益，才能保护自己的市场并使其有序发展。
