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1、房地产的特征是什么？ 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有 以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。 房地产的类别有哪些？ 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类： 根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定 ，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、
2、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇） 什么是房地产业？ （一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二） 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设 计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务
3、，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制 定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。目前 外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。一、容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地 块面积的比值，即：容积率；总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建 筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 二、密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
4、 三、出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的， 所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 四、面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 五、绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 六、住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高 度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表 面(或下表面)之间的竖向尺寸。 住宅建筑模数协调标准(CBll00-87)中规定，住宅的层高 采用下列参数：2.
5、6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 七、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴 线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBll00-87)规定， 住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、 5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 八、住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之 间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严 格的
6、规定。根据住宅建筑模数协调标准(GBlll 0-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列 参数： 2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位 轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准 （GBI100-87）规定， 住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、 5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。
7、在 住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距 离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间 就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次 要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措 施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、 通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的 住宅比设计小进深的住宅可造出
8、更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选 择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量 的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过 大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备 加以解决。开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的 实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的 规定。根据住宅建筑模数协调标准 （GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、2.4 米、2.
9、7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度， 可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的 住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城 镇住宅房间的进深一般都限定在 5 米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度 （开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的 室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小
10、，在住宅建筑面积 中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过 小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80 年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技 术攻关，并确定要大力推行开间在 5 米以上，进深在 7 米以上大开间的住宅建筑体系。这种 住宅可为住户提供一个 4050 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅 相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于 住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据 需要分割成三室一厅
11、。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做“演进式住宅“、“空壳式 住宅“。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很 好的发展前景。 ：(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的 开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2. 7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中， 明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3
12、.9 米、4.2 米、 4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通 风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 在 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的 参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的 关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高” 。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度
13、)，这三大指标是确定住宅价 格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂， 建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住 的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据 自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在 内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。房屋使用率 是指房屋的使用面积与建筑
14、面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上 出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在 数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率 有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于 70%，多层建筑使用率不得低于 75%。专 业人士认为 70%至 80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理 的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计 有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算
15、?其实不然。房屋的价值除了套内使用面 积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略 豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北 京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等， 但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使 用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅 从经济上是否划算的角度
16、来考虑使用率的高低，是不全面的。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于 70%， 多层建筑使用率不得低于 75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业 人士认为 70%至 80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越 好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居 住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 房产五证 房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定 在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 其中必须具备的“五证”是指:国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地 使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证 ,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项 目位置和范围符合城市规划的法定凭证;建设工程规划许可证,是
