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1、房产施工中的管理问题和一些质量通病（二）防渗漏一、管理方面：1确定创建“无渗漏”工程的质量目标，组织甲方、施工、监理单位相关人员分别制定具体的技术措施、实施办法和责任制，建立创建“无渗漏”工作的质量保证体系，并对落实情况开展严格的、经常性的检查；要求在施工单位中成立以项目经理为第一责任人的防治质量通病工作小组；组织和督促甲方、施工、监理单位管理人员开展防治渗漏的学习和培训，提高他们的专业水平和现场管理的责任心与积极性。2在住宅工程防渗漏过程控制中，应以“预防为主”，加强事前控制和事后检查，把产生渗漏的质量隐患消灭在萌芽状态。（1）、对每道工序的操作质量进行巡视检查，对违章操作，不符合质量要求的
2、及时纠正，防患于未然；（2）、在工序的自检、互检的基础上，进行工序质量的交接检查，坚持上道工序不合格，不能转入下道工序的管理原则；（3）、隐蔽工程验收检查后，要办理签证手续，列入工程档案，对查出的问题必须认真处理，经监理、甲方专业工程师复核无误后，方能转入下道工序。二、技术管理方面：（一）外墙防渗漏措施1、防止外墙对拉螺栓孔及脚手眼渗漏脚手眼及螺杆眼的封堵的好坏影响着墙体的外观质量及使用功能，如外墙脚手眼及螺杆眼的封堵不严还会导致外墙渗水。为了不留下质量上的隐患，应对脚手眼及螺杆眼的封堵采取以下措施。 1.1、剪力墙的螺杆眼先用冲击锤将螺杆眼内的塑料管打掉，并将孔径扩大 10MM，孔扩深度 5
3、0MM。从外墙外侧用木塞堵塞 50MM 深，然后用掺 10%UEA 的 1：3 水泥砂浆由螺杆洞里口向外塞嵌密实。隔天，拔除木塞然后分两次间隔一天用掺 10%UEA 的 1：3 水泥砂浆补嵌密实至墙面平。1.2、脚手眼封堵将脚手眼内的浮灰或其他杂物清理干净，然后洒水湿润。然后用半砖将里面半墙（即120mm）镶补，外面半墙用掺 10%UEA 的 C20 细石砼浇灌。镶补砖必须湿润，砖侧满刮掺 10%UEA 的 1：3 水泥砂浆镶入墙内后，四周必须严密勾缝嵌实。C20 细石砼塌落度控制在 6080mm，边浇灌边捣实，浇捣前应浇水湿润。细石砼面凹进砖墙 1015mm，待细石砼有一定强度后再用掺 10
4、%UEA 的 1：3 水泥砂浆补嵌密实至与墙面平。1.3、砖墙的螺杆眼将外墙螺杆眼内的浮灰或其他杂物清理干净，然后用发泡剂将螺杆眼嵌填密实。2、防止外墙留孔倒泛水引起渗漏2.1墙体外立面留孔前应对施工作业人员进行技术与质量交底，确保留孔做到内高外低，以防止孔内积水倒泛进室内。2.2改变常规墙板内预埋套管方法为钻孔，并做成内高外低（高差 30MM），然后插入套管，并用防水砂浆填灌充实来保证留孔不渗漏。2.3对于因风雨造成外墙留孔渗水（即使留孔方向正确也有可能发生）情况，应在这些洞口外墙粉饰后，于洞周边先刷涂料，然后做定型塑料板通过硅胶封堵。3、防止外墙填充墙及多层外墙渗漏3.1墙体砌块强度等级须
5、符合设计要求，表面应干净无油污无粉尘。凿除突出砖墙面的柱、梁面的砼。如施工时用废机油等作模板隔离剂的砼面，要用 10%的火碱溶液和稀释的洗洁精溶液，将砼面上的油污洗净，随后用清水冲洗净碱液。3.2改善砂浆的和易性是确保砂浆饱满的前提，砌筑砂浆有条件的均可掺 5-10%磨细粉煤灰，以改善砂浆的和易性。混合砂浆所用的石灰膏应坚持规定的质量标准，在化灰池内经熟化后七天才许使用。砌筑砂浆尽可能采用 325 水泥，不宜用标号过高的水泥或过细的砂子。砂浆材料严格按配合比称量，并保证足够的搅拌时间。集灰斗中的砂浆使用过程中应经常翻拌，防止边角处砂浆结硬。粉刷前砌块应提前 2h 浇水，水浸入块体内 10-15
6、mm 为宜。3.3采用合理的砌筑方法。在技术交底、施工方案中明确组砌方法，外墙砌至梁底时，待进行充分沉降后，用斜砖进行封砌，并确保砂浆的饱满度。3.4外粉饰正式开始前必须进行一次验收。修补砼及抹灰面的蜂窝、麻面：用钢丝刷或用加压力水洗刷基层，刷水泥浆，随后用水泥砂浆抹压平整，并拉成小毛面，隔天洒水养护。尤其是砌筑墙体中所有亮缝、瞎眼缝必须处理完毕（可开 40mm 深“”槽，用防水砂浆处理）。在砌筑墙体与砼墙体结构交结处，敷设 200mm 宽钢丝网后粉刷，以防止此处变形裂缝而渗水。3.5为防止外墙嵌线条处、落水管锚脚处、避雷带锚脚处、外脚手拉墙结点、外墙脚手眼、对拉螺栓孔及空调洞等部位可能出现渗
7、水的地方，必须在外墙粉刷结束后对上述部位作重点检查，经检量员签字认可后，才允许拆除脚手架。4、砼板墙防渗漏4.1外墙模板应一次配置到楼面以上 10cm 处，楼层平台与外墙反口砼应该同时浇捣。4.2为防止楼层接槎处外模漏浆导致此处砼疏松而渗水，在浇砼前，楼层高度范围内，可配制 80150mm 零头模板，沿模板纵向预埋螺杆，作为上层模板的支撑点。4.3在封模前须人工凿除施工缝处浮浆、疏松砼，再用空压机高压力冲洗，外墙砼浇筑应优先采用分皮浇捣的方法，防出现冷缝。砼振动棒移动半径控制 35cm 之间,每一点振动时间在 1015 秒,振动时需快插慢拔，上层砼振捣时振动棒需插入下层 510cm。4.4根据
8、气温、泵送高度选择适当的砼坍落度。商品砼进工地后不准擅自加水。4.5砼浇捣后须保证有一定养护期，才能拆除非承重模板，一般不少于 12 小时，不能因折模而损伤已浇砼，折模后需及时进行浇水养护，以减少温差而产生的裂缝。4.6外粉前派专人对外墙砼结构质量进行全面检查，对蜂窝、夹渣、露筋、孔洞按规范要求进行处理，并把此项工作列入隐蔽工程验收中去。5、外窗、门四周渗水防治措施5.1坚持合理的施工顺序：装（门）窗框-射钉（或膨胀螺栓、自宫钉）固定-窗扇玻璃打封闭胶-内外粉刷窗淋水试验验收。5.2安装窗框不得用砖块，固定门窗框的木楔在粉刷前要全部取出。5.3严格控制外墙窗洞口粉刷层厚度，上口做好鹰嘴或滴水槽
9、严禁倒泛水。5.4窗框与墙体间缝填塞为防水发泡剂，室外框四周与外粉缝隙须留 5mm 厚的槽口，用密封胶填嵌。5.5门窗框与墙体固定须用射钉或者膨胀螺栓固定于砼预制块或实心砖上，严禁直接固定于砌块墙体上，以防止砌块墙体打裂而引起渗水，塑窗固定方式为自宫钉+塑料胀塞。5.6塑钢窗框下槛应开设泄水孔，其位置和数量应保证雨天下框排水畅通不积水。5.7塑钢门窗框周边不准随意钻孔。孔洞应用铜帽或塑料帽覆盖，并在洞口处用密封胶密封。塑钢门窗型材拼接处，紧固螺栓孔处也应用密封胶密封。5.8塑钢门窗安装好后，应该规范及合同要求全面喷淋试验，不得有渗漏现象。（二）屋面防渗漏措施1、提高结构层防水功能现浇钢筋砼屋面
10、须要求钢筋保护层正确，浇捣砼时派钢筋工跟班随时整理钢筋。砼要振捣密实，不漏浆，不爆壳子，无蜂窝、麻面、露筋现象。砼浇捣必须连续进行，严禁出现冷缝。砼表面经滚筒滚压，提浆收水后用铁板油光，然后铺盖麻袋保护。常温下，12 小时后派人浇水养护七昼夜。 2、保证找平层质量屋面找平层应防止起壳、开裂和起砂。为此常温下屋面基层应浇水润湿和扫浆。严格控制水泥砂浆的水灰比。水泥砂浆收水后用铁板油光。禁止采用芦花扫帚扫毛的做法。常温下,24 小时后派人浇水养护。3、保温层的施工要求保温层应按轴线方向设置分仓缝，分仓缝宽 50mm，应与邻近左右前后贯通，分隔面积应少于 4 平方米，边长不大于 2 米。4、保护层施
11、工要求保温层上应做 40mm 厚钢筋砼保护层。保护层与保温层分隔缝应位置重合。为防止上层施工时水泥浆水堵塞下层分仓缝，应在下层分隔缝上干铺 20cm 宽油毡，保护层钢筋应在分隔缝处断开。保护层砼钢筋应处于面层下 15mm 处，防止浇捣时将钢筋踏到砼下部。5、防水层的施工要求使用的建筑防水材料，首先必须具有三证，即产品出场合格证，产品准用证，产品进场复查试验合格报告单。防水层施工前质量员要对屋面基层（或找平层）进行检查，达到平整清洁，不起砂，基层干燥（指含水8%），基层裂缝及变形缝处理完毕。屋面及天沟排水畅通无积水，角部处理符合要求。不同的防水材料需按各自的规范要求施工。天沟、泛水、雨水口等重要
12、部位应先铺设附加层或增加涂刷边数。防水层施工后，严禁在其上堆放重物及锐利器具和拌制砂浆，不准用铁制撑脚在防水层上拖动与重压，一切操作人员不能穿有元钉的鞋上防水层，禁止在防水层上焊接管道或避雷带等，以防灼伤烧穿防水层。6、卷材屋面渗漏的主要部位卷材屋面防水的渗漏部位主要在屋面的细部节点、结构部位：管道口、落水口、地漏及屋面上突出附属设施与屋面的接触处。屋面与女儿墙、纵横墙、山墙等连接处阴阳角、拐角处。伸缩缝、沉降缝、分隔缝、卷材等搭接部位。7、造成渗漏的原因有多方面，防水设计、防水卷材的质量、施工工艺、施工管理及后期的管理维护等都是影响屋面防水工程质量的重要因素。防治屋面的渗漏，就必须从设计、材
13、料、施工、管理、维护等全过程进行系统综合治理和质量控制。有关屋面渗漏调查渗漏原因数据如下：设计26%，施工48%，材料20%，维护6%。 （三）厨、卫生间管道渗漏、堵塞措施1、管道预留洞孔修补的施工程序管道预留洞的补洞一律由专业队伍施工，并坚持合理的施工程序：管道安装校正工作结束 清理垃圾凿毛支模浇水润湿接浆浇捣第一道细石砼养护拆模盛水试验浇捣第二道细石砼厨、卫生间整体地坪盛水试验质量员、监理及甲方验收细石砼面层。2、预留洞口修补的技术要求管洞支模前必须预先固定管道锚脚。楼面、屋面补预留洞必须逐层进行，一般不许将连续二层楼面临时固定管道的固定物同时拆除，以免发生管道整体位移。管道孔填充堵前先将
14、洞壁周围凿毛后用干掺 10%UEA 的 C20 硬性细砼填 2/3 板厚捣实，待其凝固后做盛水试验（盛水时间应不少于 24 小时，并且应由质量员验收签字认可。）合格后再填写其余 1/3 楼板厚度的砼。管子四周与细石砼结合处留 10*10 凹槽用于打防水硅胶，楼地面以上用水泥砂浆粉成 30*30 馒头状圆锥台。3、施工中首先应保证楼地面基层标高标准，抹地面砂浆前，以地漏为中心向四周辐射冲筋，找好坡度，用刮尺刮平。抹面时，注意不留坑洼。养护期间浇水试坡，若有积水，应凿毛重新修理，达到不积水为止。4、厨、卫间防渗漏的其它措施4.1.为防止卫生间墙角渗水，卫生间的墙板跟部统一浇 100 高 C20 砼
15、墙，特别注意的是洞口两侧下部的防水一定要到位，严禁产生毛细现象。4.2.加强土建施工和管道安装施工的配合，控制施工中途变更，认真进行施工交底，做到一次留置正确。4.3.地漏的改进：地漏位置位于最低点，做到排水顺畅、不积水，提高地漏的排水质量。4.4.下水管离转角墙距离不应小于 50mm 和 80mm，向外坡度不应小于 5%。4.5.涂刷聚氨酯防水层涂膜时，要严格按设计要求选择防水涂料，涂刷时一定要达到设计厚度不小于 2.0mm，厚薄均匀一致，涂刷边墙高度不低于 300mm。边角及管道根部要做涂加强层（加玻璃丝）。住宅渗漏问题是功能性的质量通病，直接关系到业主的切身利益和房产开发商的信誉、品牌，所以要给予充分的重视，不断加强和改进过程管理方法和专业技术措施。
