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1、万恒万恒乾城乾城( (暂命名）提案暂命名）提案聊城北部中央生活区聊城北部中央生活区一、项目营销价值体系二、项目综合分析及项目定位确立2012年推广目标：2012年城北最具影响力的领导楼盘！只有以高形象支撑价格和项目品质，才是项目 的出路项目案名 万恒乾城 案名诠释：万恒为我甲方公司名字，能够起到宣传企业品牌效 果。 乾城：在八卦里乾代表天，天为尊，象征亨通，和谐，贞正 。 备用案名：万恒锦秀乾城 万恒绿洲 万恒华北康城 一、项目价值营销体系前期，我们对聊城房地产市场及项目自身的优劣势进行了深入分析，结合 项目背景，根据受众导向准则、差异化准则的定位方式，我们对万恒.乾城 （暂定名）的形象定位是
2、：聊城北部新城中央生活区；产品定位：国际化 生态居住的百万综合体，为了更好的做好营销工作，我们对项目进行营销 价值提炼。本案与其他项目的不同：不同于传统意义上的住宅项目，偏商业物业，产 业园商户主要是私营企业，不需要写字楼这种管理成本较高的商业物业， 一般会在市场附近租住办公，加强了项目的功能性（也符合项目徽派外立 面风格）项目区位优势（升值潜力）我项目位于聊城北，更位于聊城城市发展的的中轴线上，聊城是一座因运河而兴盛的城市,现代化 交通网络的建设为她注入了全新的活力。 我项目为聊城北部发展的先头兵，因此被赋予了一种承前启后的使命。成为聊城经济发展的新引擎 ，继续带动聊城经济快速发展。本项目是
3、个不同于普通住宅的项目，是一个以商业背景为依托，为 配套的项目。聊城农副产品交易中心，是聊城市“构筑大都市，建设食品新天堂”战略目标的重点项目，是 山东省加快现代农业发展，加强食品安全保障的先进试点项目，是国家国债支持的农副产品交易示 范项目，是华北最大的农副产品集散交易中心，是一流的农副产品交易超级“航母”，规模化、现 代化、标准化，不容置疑。本项目依托聊城市农副产品交易中心，弥补了北部项目生活配套不足的 缺点，发展商致力打造真正的北部新城。 项目因有不可复制的周公河生态景观，给片区注入了灵魂，也赋予了无可竞争的升值潜力。山东通 亚集团，城市运营商，大手笔、大投入、大战略，我们不是在建一个小
4、区，我们也不只是在造房子 ，而是在造一座城。一座拥有千亩河景的生态之城，一座拥有国际化教育的现代之城，一座拥有餐 饮、购物、娱乐、休闲商业群的时尚之城，一座拥有全新智能化设施的智能之城，一座拥有国内一 流物管服务的和谐之城，一座拥有五星级酒店宾馆的品味之城。 本项目处于聊城北部发展的中心区域，随着盖世物流和农产品交易中心的建设，这里将建设为一座 以现代物流为主的时代之城，一座以生态农业为主的生态之城。1、升值潜力价值连城周公河成为您的私家后花园 项目依托聊城农副产品交易中心，聊城农副产品交易中心加上西临的盖世物流， 将成为聊城北部的第一商圈，有商圈就有人气，有人气就有升值潜力。举例：济 南泺口
5、服装城、汉口北第一批发城。2、园林优势倾国倾城水社区 水凝灵气，水聚人气，水揽财气。于是水是生活在这里的主角。园区内水流、水声、水 影、水帘随处可见，赋予生活观水、赏水、游水、玩水、嬉水、亲水的乐趣。3 、 配套优势项目自身配套完善，幼儿园、小学、五星级的酒店宾馆，餐饮、休闲、娱乐购物为一体的商业群，生活所需，一应俱全4、节能优势（1）、水循环系统 周公河水打造水循环系统，作为本项目的水景观即可以节约成本又生态环保（2）、节能材料 遵循“以人为本”的理念，将现代科技的精髓全方位应用于住房产品中。各种环 保、节能的新材料、新技术被广泛使用，双层中空玻璃、复合保温外墙等，不一 而足5、品牌优势山东
6、省内开发商，通亚集团公司，站在运营城市的战略高度，全力为聊城人民打造一座有思想的时代新城。通亚集团成立于2003年，座落于素有中国“江北水城”之称的运河古都山东聊城。现有员工2600人，固定资产10亿元。下设机械公司、交通安全设施公司、板业公司、九鼎铁塔科技股份有限公司、统亚国际贸易公司，艾科农业科技发展有限公司、金融投资公司，铁塔、艾科农业、国际贸易、房产置业9个子公司设有北京、济南、青岛4个办事处，是一家集科研、制造、工程安装以及国际贸易、农业开发、金融于一体的综合型、多元化集团。 6、品质优势采用新古典主义建筑风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑
7、厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代建筑。质量一流，经得起细细品味7、智能服务优势（物管）智能化管理系统，确保业主生活的舒心与尊贵。针对业主居住生活品 质专好，打造新都市名流汇聚的专属领域，缔造城市精英阶层私享生活 圈二、项目综合分析及项目定位l项目SWOT分析l项目定位项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位l SOWT分析l 成本分析项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位项目地块西、北为交通主干线，东侧是耕地。南侧是空地西侧紧邻盖世物流地块
8、分析项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位SWOT分析优势分析：地段优势：地处聊城农产品交易中心，项目周边规划生活配套齐全交通优势：地处聊城农产品交易中心东南侧，距市区1公里，规划的花园路及济邯铁路直通入区。区内路网发达。 成本优势：本项目楼面成本2500元，大大低于周边地区的楼面成本，形成竞争优势。产业优势：聊城农产品交易中心，作为山东省经济战略之一，产业的发展必将带动房地产市场的发 展。大型国内农副企业、国际企业的入住，对住宅配套的需求巨大。土地稀缺：从总体的规划就已经量化了产业以及配套的比例，在有限的配套住宅储备中，一地难求，取得土地也就意味着占有了稀缺资源优势。开发规模：开发规
9、模中等，土地状况良好，开发难度小。项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位SWOT分析劣势分析：品牌劣势：本项目是北部开发区的第一个房地产住宅项目，开发经验缺乏，品牌认知度差。配套劣势：就规划而言，区内的生活配套非常完善，但本项目的开发前置于生活配套设施的建设，造成一定难度。建议开通至少两条公交线路项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位SWOT分析机会分析：政策支持，产业带动，城市建设的飞速发展，都为本项目的开发带来利好。与紧邻本项目的香格里、水岸新城等同在12年入市，在区域内形成市。虽有一定程度上的竞争，但利好大于利空。城市中心的高房价带来大量的外扩型客户。项目综合分析及项目定
10、位项目SWOT分析项目定位SWOT分析威胁分析：12年入市新项目较多，容积率均在12之间，大多是多层、小高层产品，且受政策影响，产品同质化严重，竞争激烈。对于聊城市其他区域的客户，对本区域的认同较差，据市场研究此类客户在本区域购房绝大多数是用于投资，但国家对房地产信贷新政的出台，二套以上的住房在购买时提高首付和提高利率，对房地产投资打击严厉。项目综合分析及项目定位项目SWOT分析项目定位成本分析设定一期销售均价：3800元/平方米成本预估：大小市政：350元/平方米各种设计费用：150元/平方米建安费用（毛坯、公共部分精装）：1500元/平方米园林施工费用：100元/平方米管理费用：100元/
11、平方米销售、推广费用（各占销售总额的1.5%)：112.5元/平方米不可预见费用：100元/平方米不计算任何税金的情况下，净成本约为：2312元/平方米 开发成本低，降低了开发风险，有条件通过增加产品附加值提升利润空间，同时降低产品同质化风险。项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析项目形象定位 产品定位 价格定位 客户定位 产业园区的发展 周边项目推广主题 本项目形象定位 总体规划建议 单体建议 户型建议 园林景观建议 配套建议 其他建议 价格推导 价格策略客户研究 项目客户定位UP-living UP-living CommunityCommunityUPUPlivingliving
12、+ + +成长型大生活 CommunityCommunity人居社区项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析项目形象定位产业园居住区的发展繁华旺地，生态人文社区繁华旺地，生态人文社区项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析项目形象定位空港居住区的发展 项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析项目形象定位项目形象定位办公、居住和谐共生的理念，及生态人文城市的定位办公、居住和谐共生的理念，及生态人文城市的定位项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位由国际化引发思考国际化的设计团队国际化的物业管理国际化的配套服务国际化的产品国际化的宣传推广形象国际化的生活工作理
13、念方案一：充分规避土地的不利条件；追求社区整体产品的 均好性；尽可能保障所有户型的舒适度，营造社区的 整体宜居性 产品均质化，营造整体社区环境项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位总体规划建议【规划方案一】普通住宅：高层板楼14层,1层3户高层塔楼14层,1层8-10 户高层板楼14层,1层3户项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位总体规划建议建筑形式层数楼型主力户型面积面积面积比套数套数比 高层板楼141层3户 50-70平米一居11880 4%1186.585-89平米两居8332027.8%94651.9110-130平米三居235207.8%
14、19610.7130-150平米四居3136010.5%22412.3 高层板楼14 1层3户 85-89平米两居226527.6%25814.189平米三居99683.3%1126.1110-130平米三居168005.6%1407.7130-150平米四居156805.2%1126.1 塔楼141层8-10 户50-70平米一居67202.2%1126.170-89平米两居4954616.5%62034.085-89平米三居258728.6%29416.190-110平米三居26320.9%281.5合计 住宅总建面299950100%3160100%90平米以下 的户型占到 70%。开发
15、总面积为300000平米，其中90以上户型面积为100000平米，占总面积的30%项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位总体规划建议方案二：在作满容积率的前提下，尽量做出部分相对低密 度的产品，带动土地价值； 通过较高密度的塔楼部 分，提高对三角土地的利用率，并实现部分小高层住 宅产品产品差异化，拉升项目形象项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位总体规划建议普通住宅：高层板楼14层,1层3户高层塔楼14层,1层8-10 户小高层板楼8层,1层2户项目综合分析及项目定位项目定位项目SWOT分析本项目形象定位总体规划建议【规划方案二】建筑形式层数楼型主力
16、户型面积面积面积比套数套数比 小高层81层2户 90-110平米三居14400 4.81447.9%110-130平米三居172805.81447.9% 高层板楼14 1层3户50-70平米一居89603.01508.2%85-89平米两居7011223.482445.2%89平米三居99683.31126.1%110-130平米三居134404.51126.1%130-150平米四居156805.21126.1% 塔楼141层8-10 户50-70平米一居100803.41689.2%70-89平米两居7004023.482445.2%85-89平米三居4067213.646225.3%90-130平米三居292329.725213.8%合计 住宅总建面299864100%3304100%90平米以下 的户型占到 70%以上。开发总面积为300000平米，90以上户型面积为100000平米，占总面积的30%项目定位项目SWOT分析本项目
