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1、目目 录录一、一、项目基本情况项目基本情况1 1、项目位置项目位置2 2、地块现状地块现状3 3、土地权属土地权属二、二、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标1 1、用地规模用地规模2 2、主要技术经济指标主要技术经济指标三、三、项目开发宏观环境分析及区域房地产市场分析项目开发宏观环境分析及区域房地产市场分析1 1、泰兴市经济发展现状泰兴市经济发展现状2 2、泰兴市泰兴市“十一五十一五”整体发展目标整体发展目标3 3、泰兴市区域房地产市场分析泰兴市区域房地产市场分析4 4、泰兴市未来新兴住宅、商业区域分析泰兴市未来新兴住宅、商业区域分析5 5、项目开发宏观环境评价项目开发宏观环境评价四、四
2、、泰兴市城市总体规划描述及发展战略泰兴市城市总体规划描述及发展战略1 1、泰兴市地理位置泰兴市地理位置2 2、泰兴市城市总体规划泰兴市城市总体规划3 3、泰兴市城区功能定位及规模泰兴市城区功能定位及规模4 4、泰兴市城市综合发展战略泰兴市城市综合发展战略五、五、项目所在地的区域现状和今后规划分析项目所在地的区域现状和今后规划分析1 1、项目区域定义项目区域定义2 2、项目区域现状项目区域现状3 3、项目区域规划项目区域规划4 4、20072007 年度政府对项目地规划分析年度政府对项目地规划分析六、六、项目地块建设大型住宅区及商业网点项目地块建设大型住宅区及商业网点 S S、W W、T T、O
3、 O 分析分析七、七、项目产品概念性规划项目产品概念性规划八、八、项目开发投资分析与财务评价项目开发投资分析与财务评价九、九、项目无盈利原因分析项目无盈利原因分析十、十、相关建议相关建议十一、十一、 迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析十二、十二、 迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价分析迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价分析十三、十三、 方方 案案 对对 比比十四、十四、 附项目地周边环境照片附项目地周边环境照片十五、十五、 附十一、十二有限公司指标评价分析表附十一、十二有限公司指标评价分析表1 1、项目基本情况项目基本情
4、况1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目位置项目位置本项目位于泰兴市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南本项目位于泰兴市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又在桥头边，是政府新一轮
5、规划的亮点。项目地段南面距离泰兴市的一级商在桥头边，是政府新一轮规划的亮点。项目地段南面距离泰兴市的一级商业中心区仅为业中心区仅为 10001000 米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。1.1.21.1.2 地块现状地块现状迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街的多层结构，底层为商铺；迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街、小商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街房子要低商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街房子要低 2 2 米多。道路左边地居住环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，具有明显的不协环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，
6、具有明显的不协调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！迎幸桥的北端道路两边地块现主要是临街的单层商铺、多层底层商铺迎幸桥的北端道路两边地块现主些附近的小商贩、老人和民工。其延河的地势比北边的根思路要底贩、老人和民工。其延河的地势比北边的根思路要底 2 2 米多。米多。如泰运河水质污染很严重，基本上在如泰运河水质污染很严重，基本上在 1010 米开外都能够闻到一股刺鼻的米开外都能够闻到一股刺鼻的的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。河岸两边的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。河岸两边地势太低，一旦下大雨对居
7、民的生活影响很大，出入都很不方便。迎幸桥地势太低，一旦下大雨对居民的生活影响很大，出入都很不方便。迎幸桥年代已经久远，桥面太窄，影响交通。年代已经久远，桥面太窄，影响交通。1.1.31.1.3 土地权属土地权属（1 1）依据我们调查的，迎幸桥）依据我们调查的，迎幸桥 20052005 年列入市政府的年度改造计划，年列入市政府的年度改造计划，并于并于 20062006 年年末需要竣工。依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等年年末需要竣工。依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等待投资者先进行前期的投入。待投资者先进行前期的投入。（2 2）水务局现在所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计）水务局现在
8、所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计 2 2 公顷，公顷，包括包括 1 1 公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证和拆迁证。设工程规划许可证和拆迁证。（3 3）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也没有列入政府的没有列入政府的 20062006 年度计划当中。依据水务局的说法，政府已经准备年度计划当中。依据水务局的说法，政府已经准备在在 20072007 年将项目地块挂牌出让。年将项目地块挂牌出让。 （政府在等待有意向的投资
9、者）（政府在等待有意向的投资者）2 2、项目主要技术经济指标、项目主要技术经济指标2.12.1 用地规模用地规模运河和迎幸桥将项目地块划分为运河和迎幸桥将项目地块划分为 4 4 块地块，块地块，4 4 块地块的总建设用地面块地块的总建设用地面积为积为 146146 亩，总的建筑面积为亩，总的建筑面积为 17.617.6 万平方米，绿化面积万平方米，绿化面积 3.463.46 万平方米，万平方米，综合容积率综合容积率 1.811.81。整个项目依据。整个项目依据 4 4 块地块分块地块分 4 4 期开发。期开发。2.22.2 主要技术经济指标主要技术经济指标项项 目目 面面 积积 （平方米）（平
10、方米）备注备注第一期第一期 开发项目开发项目总用地面积总用地面积2058220582住宅、商业用地总面积住宅、商业用地总面积77087708临街多层住宅底下两层为商用临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积住宅建筑面积4660546605临街商铺建筑面积临街商铺建筑面积56405640总建筑面积总建筑面积5224552245绿化面积绿化面积69226922总建筑密度总建筑密度37.5%37.5%综合容积率综合容积率2.542.54绿化率绿化率33.6%33.6%第二期第二期 开发项目开发项目总用地面积总用地面积1389913899住宅、商业用地总面积住宅、商业用地总面积41154115临街多层住
11、宅底下两层为商用临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积住宅建筑面积2388923889临街商铺建筑面积临街商铺建筑面积29752975总建筑面积总建筑面积2686526865绿化面积绿化面积51435143总建筑密度总建筑密度29.6%29.6%综合容积率综合容积率1.9331.933绿化率绿化率37.3%37.3%第三期第三期 开发项目开发项目总用地面积总用地面积3624836248住宅、商业用地总面积住宅、商业用地总面积1284012840临街多层住宅底下两层为商用临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积住宅建筑面积4774247742临街商铺建筑面积临街商铺建筑面积1268812688总建
12、筑面积总建筑面积6043060430绿化面积绿化面积1384313843总建筑密度总建筑密度35.4%35.4%综合容积率综合容积率1.671.67绿化率绿化率38%38%第四期第四期 开发项目开发项目总用地面积总用地面积2660126601住宅、商业用地总面积住宅、商业用地总面积73687368临街多层住宅底下两层为商用临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积住宅建筑面积3425434254临街商铺建筑面积临街商铺建筑面积26562656总建筑面积总建筑面积3690936909绿化面积绿化面积86528652总建筑密度总建筑密度27.7%27.7%综合容积率综合容积率1.391.39绿化率绿化
13、率32.5%32.5%3 3、项目开发宏观环境分析、项目开发宏观环境分析3.13.1 泰兴市经济发展现状泰兴市经济发展现状20052005 年，是泰兴市实现年，是泰兴市实现“五年总量翻番、八年全面小康五年总量翻番、八年全面小康”的关键一的关键一年。经济社会发展取得新的成绩，再次跻身全国县域经济基本竞争力年。经济社会发展取得新的成绩，再次跻身全国县域经济基本竞争力百强百强县市行列县市行列。主要指标增长创近年来最好水平，全年实现地区生产总值。主要指标增长创近年来最好水平，全年实现地区生产总值174.31174.31 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 14.5%14.5%。财政总收入再上新台阶，达到
14、。财政总收入再上新台阶，达到 20.620.6 亿亿元，完成年度计划的元，完成年度计划的 103%103%，同口经增长，同口经增长 32.25%32.25%，实现三年翻一番实现三年翻一番，其中，其中一般预算收入一般预算收入 8.468.46 亿元，完成年度计划的亿元，完成年度计划的 103.2%103.2%，同口经增长，同口经增长 36.93%36.93%。整个整个“十五十五”期间泰兴市经济社会发展呈现出了几个方面的显著特点：期间泰兴市经济社会发展呈现出了几个方面的显著特点：一是经济发展全面提速。全市地区生产总值年均增长一是经济发展全面提速。全市地区生产总值年均增长 15%15%，比，比“九五
15、九五”期期间高间高 7.57.5 个百分点。财政总收入达到个百分点。财政总收入达到 2020 亿元，是亿元，是 20002000 年的年的 3.783.78 倍，倍， “十十五五”期间年递增期间年递增 30.4%30.4%。二是产业结构进一步优化。产业层次明显提升，。二是产业结构进一步优化。产业层次明显提升，品牌建设扎实推进，骨干企业和优势特色产业的支撑作用进一步增强，精品牌建设扎实推进，骨干企业和优势特色产业的支撑作用进一步增强，精细化工、机械电子和生物医药等一批产业已形成比较优势。三是改革开放细化工、机械电子和生物医药等一批产业已形成比较优势。三是改革开放取得新进展。机构改革、事业单位改革、行政审批制度改革和公共财政体取得新进展。机构改革、事业单位改革、行政审批制度改革和公共财政体制改革取得突破。以制改革取得突破。以“三置换一保障三置换一保障”为主要内容的企业改革基本完成并为主要内容的企业改革基本完成并不断深化，民营经济加快发展，农村税费改革及其配套改革全面推进，农不断深化，民营经济加
