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1、七类商铺的投资分析及策略七类商铺的投资分析及策略 房地产门户-搜房网 2005 年 08 月 23 日 16:39 来源：中新网 提要一、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺的类型商务楼、写字 楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商 铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业 用途； 一、商务楼、写字楼商铺一、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺的类型商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两 大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层 整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中
2、部分建筑面积做商业 用途。商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、 租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高 于住宅底商住宅底商的定位。特点1）建筑形式特点 商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写 字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商 铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题， 所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都 是铺位形式。3）经营业态业态特点
3、商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、 咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、 国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占 很大的比重。4）投资回收形态商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过 2 万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项 目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该 主要以投资机构为销售对象。投资策略投资策略商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、 内部具有最好的“可视性“；选择
4、较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入 挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价 格或租金的洽商。商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、 内部具有最好的“可视性“；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟 选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。二、交通设施商铺二、交通设施商铺特点 （1）规模特点交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大， 内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模 整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小
5、 型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。（2）规划设计特点交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑 整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而 且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便 消费者，另一方面，有利于提高商铺的“可视性“，提升商铺的价值。（3）运营特点交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方 向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼 品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊 经营的书店的主要市场前提以上内容体现了交通设施
6、商铺的基本运营特点。（4）商铺特点交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。 投资回收形式交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。 主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小 的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完 整性。交通设施外部商铺的特点（1）规模特点交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规 模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地 铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会 发生影响。交通设施外部商铺的个案规模，以火车
7、站外部商铺的规模为较大，除规模 200 平方米左右的便利店外，各类规模在 100 平方米左右的餐饮设施数量很多。（2）规划设计特点交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统 一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其“可视性“。（3）运营特点交通设施外部商铺主要的经营业态业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中 便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为 主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是 乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态业态完全体现了交通设施乘客 的需求特点。（4）商铺特点交通设施外部商铺
8、有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于 大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其“可视性“价值可想而知，所以交通设施， 尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。 投资回收形式交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该 类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售 方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少 属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。投资策略投资策略交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如 果商铺售价较高，租金收益率低于 10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。交通设施外
9、部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施 服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将 打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益 率不低于 10%，可以考虑投资。道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市 再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重 要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低 于 10%，就可考虑投资选择。道路两侧商铺的特点道路两侧商铺的特点 1）规模特点道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可 能一、两
10、千平方米，小的可能仅仅几个平方米。（2）规划设计特点道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业 规律的。 （3）运营特点道路两侧商铺的经营业态业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、 各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、 摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态业态对于我们来讲最熟悉不 过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。（4）商铺特点道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两 侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。 投资回收形式目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租
11、的方式，产权单位或产权人 普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是 有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然“变成“的，这类商铺可能过 去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随 着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。三、三、 百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺百货商场商铺的特点 （1）规模特点百货商场规模通常在 2 万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为 1.8 万 平方米。（2）规划设计特点百货商场通常采用 3-5 层的多层建筑，
12、不需要对设计荷载做过多的考虑，除过 层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS 系统在内的各种 智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设 计都将是百货商场规划设计中的重要问题。（3）运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、 管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项 目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。（4）商铺特点百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出 租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示， 宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层
13、的铺面做汽车展示等。 投资回收形式百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台 的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块 的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方 式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。购物中心商铺的特点（1）规划设计特点购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设 计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案 设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区 和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、
14、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室 内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在 方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现 这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购 物中心规模庞大，业态业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、 消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需 要
15、解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划 设计的特点（2）运营特点绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出 售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金 压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项 目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形 式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是 投资机构，较少散户投资者。 （3） 商铺的特点购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少
16、。商铺面积大小不一， 差别很大，从几平方米到几完平方米不等。 投资回收形式购物中心牵涉到的经营业态业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设 施等。不同规模的购物中心里面的业态业态类型有多有少，其中超级购物中心 SHOPPING MALL 里面的业态业态组合最全、最多。以上各种经营业态业态的经营商基本 上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往 有一定的独立性，每个的面积规模在 1.5 万-2 万平方米之间；半主力店、专卖 店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提 成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。投资策略投资策略百货商场类商铺投资比较适合适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开 发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。购物中心商铺主要适合适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、 规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而 系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物
