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1、2015 年香河房地产市场分析报告营销管理部二 O 一六年一月 制2015 年香河房地产市场分析报告2摘 要一、政策环境利好政策持续释放2015 年上半年商品房市场整体回暖情况不佳，在此情况下，各机构出台一系列鼓励自住、改善需求的政策，甚至中央政治局工作会议都提出要“去库存”的大战略方针。政策利好主要围绕四方面展开：一是央行年内 5 次降准降息，降息购房者贷款压力及降低房企资金成本等有效措施；二是“二孩政策”全部放开，增加改善型居住需求及未来人口红利期许；三是降低首套房首付比例；四是北京市委确定了要聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心的规划建设；一系列措施有条不紊的落实开展，对香河楼市起到
2、了一定的回暖升温作用。二、土地市场供需量同降 楼面价走高 供应与成交区域外溢2015年香河土地市场特征如下：1、供应量与成交量同比2014年较为平稳，其中土地供应面积同比上涨0.5%，规划建筑面积同比上涨15.5%，土地成交面积同比2014年上涨0.5%，规划建筑面积上涨15.5%；2、成交楼面价格上升，2015年楼面价大幅上升21%，同比上涨14%。3、成交区域向城北及城西南方向集中。三、商品房市场供大于求 价格稳中有升 住宅为供需主力2015 年商品房总体供应面积较 2014 年有较大幅度上涨，总体供应面积271 万，同比上涨 35%，整体供过于求；成交价格略有波动，但总体平稳，销售均价为
3、 6460.93 元/。2015 年香河房地产市场分析报告3目 录一.政策环境.3二.土地市场.7（一）2015 年土地总体供应与成交概况.7（二）2015 年香河土地供应、成交特征分析.82015 年土地成交一览表.12三商品房市场.22（一）商品房市场.22四.2015 总结一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%。2015 年 5 月 11 日金融机构人民币一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25%。2015 年 6 月 28 日金融机构一年贷款基准利率下调 0.25 个百分点至4.85%;一年期存款基准
4、利率下调 0.25 个百分点至 2%。 同时针对性地对金融机构实施定向降准。2015 年 8 月 26 日金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.75%。2015 年 10 月 24 日金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%。 。解读：年内五次降准降息主要有以下作用，第一是通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，这个时候会有部分资金借机撤出，进而流入房地产市场， “毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同” 。第二是促使商业银行房
5、贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场。第三是预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注，而房地产必须成为目前需要扶持的一个行业。2、全国政策：二孩政策全面放开 2015 年香河房地产市场分析报告5摘要：党的十八届五中全会今天闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继 2013 年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。解读：二孩政策放开主要是由以下几方面考虑，第一是单独两孩实践遇冷，生育率低到危险；第二是“银发危机” ，就是所谓的人口老龄化
6、危机；第三是“刘易斯拐点” ，即劳动力过剩向短缺的转折点，低生育率和老龄化是中国经济刘易斯拐点提前出现的关键诱因；第四是“失独”社会之殇， ，独生子女家庭的生育、养老等基本功能有所弱化，而老人“失独”不仅是家庭灾难，也是社会之殇；第五是男女比例失衡。全面放开二孩政策的实施，将会对我国经济社会长远发展带来一定的积极影响，能够在一定程度上缓解劳动力问题。短期来看，生育率的提高会对资本市场相关领域的企业经营产生影响，并带来相关投资机会。3、全国政策：降低首套房首付比例摘要：9 月 30 日，中国人民银行和银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 ，规定在不实施“限购”的城市，对居民家
7、庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至 25%。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市依然执行楼市限购政策外，其余城市均已取消。同日，住建部、财政部和央行联合发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知 ，明确表示住房公积金将全面推行异地贷款业务。该通知内容还包括提高实际贷款额度，设区城市统筹使用资金，拓宽贷款资金筹集渠道，简化业务审批要件等。2015 年香河房地产市场分析报告6解读：最低首付款比例降至 25%是一种很典型的差异化的信贷调控政策，对于二线城市而言，目前房价上涨态势比较明显，房产投资价值依然存在，新政对二线城市的购房者会起到积极鼓励的作用。虽然不一定会
8、对存量住房的销量产生大的影响，但是却传递出国家层面稳定楼市的信号。4、北京政策：聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设摘要：2015 年 7 月 10 日至 11 日，中共北京市委十一届七次全会召开。会议深入落实习近平总书记视察北京重要讲话精神，学习贯彻京津冀协同发展规划纲要 ，谋划加快建设国际一流的和谐宜居之都。市委书记郭金龙强调，有序疏解非首都功能、推动京津冀协同发展，是一场重大深刻的改革，是一项庞大的系统工程，是一个前所未有的攻坚克难过程，也是一场充满机遇和挑战的“大考” 。要把思想和行动统一到中央部署要求上来，坚定不移地把贯彻落实规划纲要 、推动京津冀协同发展作为全市工作的头等大事，以“
9、不待扬鞭自奋蹄”的责任感、使命感，团结带领人民群众投身发展变革的伟大实践，全力打好有序疏解非首都功能这场攻坚战，促进京津冀协同发展、协调发展、共同发展。市委副书记、市长王安顺作关于中共北京市委北京市人民政府关于贯彻京津冀协同发展规划纲要的意见（审议稿） 的说明。解读：京津冀协同发展作为国家重大战略，将步入政策密集落地期，主体功能区规划调整作为其中的重要组成部分，也将获得实质性推动。通州作为北京的行政副中心，有助于优化首都城市布局，给当地房地产等行业带来发展机遇。2015 年香河房地产市场分析报告7二.土地市场（一）2015 年土地总体供应与成交概况1. 2015 年土地供应概况2015 年香河
10、共供应经营性用地 105 宗，总建设用地面积 164.41 万平方米，总规划建筑面积 335.33 万平方米。其中居住类用地供应 63 宗，总建设用地面积 132.38 万平方米；商服金融类用地 8 宗，总建设用地面积 12.09 万平方米；工业用地 33 宗，总建设用地面积 43.73 万平方米。表： 2015 年香河经营性用地供应情况土地宗数 (块)建设用地面积(万平米)规划建筑面积(万平米)住宅用地63132.38310.24商业/办公用地812.0912.61工业用地3343.7351.882015 年香河房地产市场分析报告8其他用地11.732.60总计105200.41387.33
11、数据来源：中国土地市场网22015 年土地成交概况2015 年香河共供应经营性用地 105 宗，总建设用地面积 200.41 万平方米，总规划建筑面积 387.33 万平方米。其中居住类用地供应 63 宗，总建设用地面积 132.38 万平方米；商服金融类用地 8 宗，总建设用地面积 12.09 万平方米；工业用地 33 宗，总建设用地面积 43.73 万平方米。表： 2015 年香河经营性用地成交情况数据来源：中国土地市场网（二）2015 年香河土地成交特征分析 1.住宅用地需求特征（1）住宅用地成交特征对比近 5 年土地市场，香河市经营性用地成交量呈上升趋势，楼面价以2013 年为拐点，呈
12、线性上涨态势，同比 2014 年，建设用地成交面积上涨55.73%，规划建筑面积上涨 57.22%，楼面价上涨 9.65%。2015 年香河房地产市场分析报告974.6370.26115.6145.3885.81132.38134.58154.65241.7689.26197.32310.242010年2011年2012年2013年2014年2015年05010015020025030035089.0191.3580.95 83.74142.89171020406080100120140160180建设用地面积 (万平米)规划建筑面积 (万平米)平均地价 （万元/亩）数据来源：中国土地市场网（
13、2）住宅用地成交区域特征从住宅用地成交分布环线来看，2014 年之后的土地成交着重在安平区域及城北区域集中成交，从土地成交方向也可看出整个城市发展重心逐步向城北西集方向、安平方向扩展。2015 年香河房地产市场分析报告10数据来源：中国土地市场网2.商业用地供需特征（1）商业类用地供应特征对比近 5 年香河商业用地供应量，除 2014/2012 年较度之外，其他 3 年供应量较少。2012 年总建设用地面积 40 万平方米左右，2015 年供应量为12.09 万平方米，规划建筑面积 12.61 万平方米，仅 2012 年达到 75.27 万平方米。年份土地宗数(块)建设用地面积(万平米)规划建
14、筑面积(万平米)2010 年34.988.492011 年737.2859.282012 年1540.5575.272013 年31.875.112014 年139.7911.982015 年812.0912.61数据来源：中国土地市场网2015 年香河房地产市场分析报告11（2）商业用地成交特征近 5 年香河商业用地成交量波动较大，2012 年为成交量最高，成交楼面价整体呈平稳上升的态势。同比 2014 年，2015 年商业用地成交总建设用地面积上涨 23.5%，规划建筑面积同比上升 5%，楼面价同比上升 30.85%。数据来源：中国土地市场网2015 年香河商业用地成交亩单价上涨较快，2015 年基本保持在 166 万/亩左右；近三年总体规划建筑面积整体都较少。数据来源：中国土地市场网（3）商业、综合用地成交区域特征2015 年香河房地产市场分析报告12从近几年重点成交分布来看，2014 年重点成交区域在城北区域，2015 年重点商业成交区域在县城区
