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1、保利保利 叶上海叶上海 保利保利 叶语叶语产品分析产品分析2011.05.16项目概况项目概况保利保利叶上海叶上海占地面积占地面积407000建筑面积建筑面积550000容积率容积率1.35绿化率绿化率40.5%建筑形态建筑形态高层、别墅住宅物业费住宅物业费2.2元/平米/月开发商开发商保利代理商代理商同策保利保利叶语叶语占地面积占地面积262500建筑面积建筑面积420000容积率容积率1.6绿化率绿化率40%建筑形态建筑形态高层、别墅住宅物业费住宅物业费2.7元/平米/月开发商开发商保利代理商代理商同策顾村板块的保利姊妹盘顾村板块的保利姊妹盘区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型
2、客群客群报广报广销售销售区域界定区域界定顾村板块顾村板块七七 号号 线线上大板块上大板块大宁板块大宁板块板块发展前景好：板块发展前景好：处于“沪太路城镇发展轴”和“宝 山新城综合发展轴”汇合处，将是 宝山滨江新城三大组成部分之一。项目地理位置好：项目地理位置好：真正毗邻435万方顾村公园。本市 最大郊野公园，上海绿色生态核心 之一。生活配套档次低：生活配套档次低：周边商业围绕配套商品房而建。有 多处大型商业项目在建。顾村板块是上海市配套四大商品房基地之一，发展前景乐观。顾村板块是上海市配套四大商品房基地之一，发展前景乐观。叶上海叶上海 叶语叶语区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客
3、群客群报广报广销售销售建筑排布建筑排布保利保利 叶语叶语兵营式密集排布兵营式密集排布 提升土地利用率。缺少配套共建、无打组团绿化缺少配套共建、无打组团绿化 配套交与周边，尽可能提升土地利用率。保利保利 叶上海叶上海南部别墅区，北部公寓区，总体南低北高南部别墅区，北部公寓区，总体南低北高 保证公寓房的顾村公园方向视野。小区中心拥有公建设施和组团绿化小区中心拥有公建设施和组团绿化 周边配套不足，尽可能提升小区内配套水平。公寓公寓 会所会所 学校学校别墅别墅别墅别墅公寓公寓区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售动线设置动线设置保利保利 叶上海叶上海主入口选择主入口选
4、择 主入口都选择在小区内部规划道路上， 保证了私密性和安全性人车分流设计人车分流设计 避免道路拥挤和安全隐患别墅区和公寓区的区隔别墅区和公寓区的区隔 区隔分明，保证了别墅区的私密性地下车库出入口地下车库出入口小区主入口小区主入口动线合理，区间分明动线合理，区间分明顾村公园区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售动线设置动线设置保利保利 叶语叶语主入口选择主入口选择 两面环水，一面临靠顾村公园，保证私密性。 宝菊路上设置4个对称入口，又兼顾到了通 达性。人车分流设计人车分流设计 地下车库直接电梯入户，避免道路拥挤和安 全隐患。设置自行车出入口设置自行车出入口 人性
5、化设计，解决自行车集中停放问题。同 时符合健康生活的概念。地下车库出入口地下车库出入口小区主入口小区主入口自行车出入口自行车出入口叶语的别墅区私密性不如叶上海叶语的别墅区私密性不如叶上海区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售小区内配套小区内配套学校学校会所会所保利保利 叶上海叶上海区内配套比较完善区内配套比较完善 幼儿园到初中的社区学校 大型会所和健身中心 地上4层地下2层的超市和菜场保利保利 叶语叶语区内缺乏配套，区外配套在建区内缺乏配套，区外配套在建 除了售楼处将改建成配套商业外，无其他配套建筑 称将与叶上海共享社区配套 东面环地铁口商业配套在建售楼处售楼
6、处叶上海区内配套更胜一筹叶上海区内配套更胜一筹华山医院华山医院绿地北郊商业中心绿地北郊商业中心 （小辣椒）（小辣椒）区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售周边配套周边配套地铁七号线顾村公园站（已通车）绿地公园商业广场（在建）绿地北郊商业中心（在建）华山医院北院（已封顶）双语幼儿园和小学（规划）顾村公园（一期开放、二期在建）北向为动迁房聚集区，环境和配 套档次都比较低环地铁站和沪太路的重点配套项目正逐渐打造成型，环地铁站和沪太路的重点配套项目正逐渐打造成型， 叶语近水楼台先得月叶语近水楼台先得月双语幼儿园、小学双语幼儿园、小学绿地公园商业广场绿地公园商业广场区位
7、区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售周边配套周边配套环地铁站和沪太路的重点配套项目正逐渐打造成型环地铁站和沪太路的重点配套项目正逐渐打造成型华山医院（北院）华山医院（北院）华山医院北院是全市唯一一家 建在生态绿地中的三级甲等综 合性医院。新院总建设面积7.2 万平方米，核定床位600张。 目前已封顶，工程总体年底交 付。地铁七号线顾村公园站地铁七号线顾村公园站七号线南北贯穿宝山、普陀、 静安、徐汇和浦东。半小时可 抵达静安寺，目前列车间隔15 分钟。绿地公园商业广场绿地公园商业广场绿地顾村公园商业广场，规划 用地5.8万平方米、总建筑面积： 22万平方米。 包含
8、了办公、商 务配套、购物等内容，是未来 不仅对顾村公园站附近，甚至 对北上美兰湖、南到大场等七 北沿线居民工作、生活、娱乐 都会来影响的重要地标。绿地北郊商业中心绿地北郊商业中心 （小辣椒）（小辣椒）规划用地面积14.3公顷。其功能 定位是：既作为上海市“四高” 示范居住区顾村基地的商业配 套，又作为服务于沪太路东西 两侧居住区的集商业、商办、 文化娱乐于一体的综合性社区 商业中心。区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售景观分布景观分布保利保利 叶语叶语无大组团景区，楼栋之间设置中心步景绿化无大组团景区，楼栋之间设置中心步景绿化 楼栋之间条状绿化带，分散而有联
9、系。特色景观大道特色景观大道 顾村公园第一排，生态优势触手可及。保利保利 叶上海叶上海楼盘东南西三面环水，内部河道纵横楼盘东南西三面环水，内部河道纵横 河道形成天然的隔断，增添情趣公寓区有组团景观公寓区有组团景观 优化景观，提升公寓品质南向与顾村公园二期隔河相望南向与顾村公园二期隔河相望 上海市最大郊野公园，提升楼盘生态环境优势四季景观大道四季景观大道 顾村公园一期顾村公园一期叶上海：组团式叶上海：组团式VS叶语：散布式叶语：散布式区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶上海景观特色叶上海景观特色组团式组团式2万平米中央花园万平米中央花园区位区位规划规划景观景
10、观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶语景观特色叶语景观特色区内散布式步景绿化区内散布式步景绿化+沿顾村公园景观大道沿顾村公园景观大道四季景观大道四季景观大道 顾村公园一期顾村公园一期景观大道景观大道区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售建筑风格建筑风格保利保利 叶上海叶上海 & 保利保利 叶语叶语顶部退台设计、对称性构图、整体凹凸立面和明亮配色，干净利落、高贵内敛。翠湖天地嘉苑翠湖天地嘉苑品尊国际品尊国际中海万锦城中海万锦城香溢花城香溢花城保利保利 叶上海叶上海保利保利 叶语叶语华润橡树湾华润橡树湾以流行的以流行的ArtDecoArtDeco建
11、筑风格为蓝本，强调了建筑物俊朗挺拔的气势建筑风格为蓝本，强调了建筑物俊朗挺拔的气势保利保利 叶上海叶上海外立面采用仿花岗岩真石 漆，给人以高雅，庄重的 美感。区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售建筑立面建筑立面米黄色真石漆酒红色面砖银灰色石材干挂楼顶冠叶语在叶上海基础上做了立面材料的改进叶语在叶上海基础上做了立面材料的改进立面选材更加高档立面选材更加高档保利保利 叶语叶语法式垂直三段式立面设计+英伦 风格酒红色面砖，体现建筑的 精致典雅。真石漆区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售面积段面积段叶上海叶上海叶语叶语两房87-9
12、081-91三房147127两房面积段相似，附赠面积多两房面积段相似，附赠面积多叶上海附赠力度略大于叶语，但舒适度有所损失 叶语为保证大户型室内格局，对小户型设计进行取舍三房面积段有差异三房面积段有差异叶上海三房比叶语大20 叶上海147三房总价过高（270万高过叶语40万） 叶语的127三房在功能性和舒适性的统一性上更出色皆以两房、三房为主力房型皆以两房、三房为主力房型区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶上海叶上海A5户型户型8888全朝南两房，赠送面积全朝南两房，赠送面积3030花坛封闭打通后，次卧活动花坛封闭打通后，次卧活动 范围可大大增加。范围可大
13、大增加。餐厅为弥补采光问题，加餐厅为弥补采光问题，加 设镜面。设镜面。附赠空间可改造成明书房。附赠空间可改造成明书房。客厅阳台开面略小，采光客厅阳台开面略小，采光 不够。不够。厨房面宽窄、进深过长，厨房面宽窄、进深过长， 操作空间小、采光差。操作空间小、采光差。客厅、餐厅、厨房采光不够客厅、餐厅、厨房采光不够区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶上海叶上海A4户型户型赠送面积比较方正，做成北向书房。赠送面积比较方正，做成北向书房。主卧内赠送空间改成卫主卧内赠送空间改成卫 生间，形成套房。生间，形成套房。9393南北通全明两房，赠送面积南北通全明两房，赠送面积
14、3636转角飘窗落地，空间扩大同转角飘窗落地，空间扩大同 时增加采光。时增加采光。封闭封闭打打 通通餐厅和北阳台打通，扩大了餐厅的空间。厨房西墙做成拉门餐厅和北阳台打通，扩大了餐厅的空间。厨房西墙做成拉门 开放式，解决了厨房的进深过长和厨房门朝向不利的问题。开放式，解决了厨房的进深过长和厨房门朝向不利的问题。南北通透采光好南北通透采光好 主卧改造成套房主卧改造成套房区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶语叶语A2户型户型8989中间套中间套2+12+1户型，力求满足功能多样化需求户型，力求满足功能多样化需求电视机背景墙和厨房门、卫生间门在一面上，给沙发上的客
15、人以凌乱的感电视机背景墙和厨房门、卫生间门在一面上，给沙发上的客人以凌乱的感 觉。觉。移门设计，使多功能区在私密性和开放性之间充满灵动。移门设计，使多功能区在私密性和开放性之间充满灵动。移门设计移门设计主卧主卧功能间功能间次次 卧卧厨厨 房房卫卫 生生 间间面宽窄、进深长面宽窄、进深长区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售叶语叶语A1户型户型127127三房户型三房户型房型方正，南北通透房型方正，南北通透 主卧套房设计主卧套房设计三间朝南，大面宽客厅，主卧套房设计。三间朝南，大面宽客厅，主卧套房设计。开放式厨房开放式厨房区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格
16、户型户型客群客群报广报广销售销售一房一房全朝南房型赠送操作台赠送操作台客厅阳台开间小，导致进门处和 餐厅采光不足保利保利 叶上海有少量叶上海有少量55一房供应一房供应区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售两房两房8889大量附赠面积约30 卧室、客厅全朝南进深过长，影响餐厅采光 卫生间动线设置不合理2+1设计，满足功能多样需求2+1卫生间动线设置不合理 厨房进深过长沙发面对两扇门，沙发面对两扇门， 造成凌乱的感觉造成凌乱的感觉叶上海和叶语二房面积相近叶上海和叶语二房面积相近区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售三房三房房型方正、紧凑 南北通透127飘窗落地，赠送飘窗落地，赠送 一半面积一半面积145叶上海三房面积大于叶语三房叶上海三房面积大于叶语三房区位区位规划规划景观景观建筑风格建筑风格户型户型客群客群报广报广销售销售客群异同客群异同相似处：改善型需求客户相似处：改善型需求客户重点发展板块重点发展板块 顾村是沪
