金地集团土地储备及项目发展基本策略

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1、金地集团土地储备及项目发展基本策略金地集团土地储备及项目发展基本策略（草稿）（草稿）一、一、土地储备基本策略土地储备基本策略实施积极的土地储备策略实施积极的土地储备策略1、 实施积极的土地储备策略的背景：实施积极的土地储备策略的背景：（1） “九五”期间，国民经济以年均 8.3%的速度持续健康发展，农村居民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入年均增长 4.7%和 5.7%，消费水平不断提高，国家产业结构调整取得积极进展，财政收入每年增长 16.5%。经济的繁荣，必然引起对土地需求的剧增。“十五”计划已明确提出，发展房地产业是国家大力推进产业结构优化升级、加快服务业发展的重要内容之一，这表明，新的

2、房地产市场已经随着新的一轮经济大发展而全面启动。（2）金地集团以新的房地产市场的全面复苏为契机，成功地登陆证券市场。作为上市公司，必须树立良好的市场形象，以较高的资本回报率吸引广大投资者，并保持继续增发新股的条件。但目前公司的土地储备除已开工的海景 D、E 区项目外，仅有北京朗家园的项目 17.5 万平米，远远不能满足公司对利润的要求，寻求大量的土地储备已成为公司当务之急。（3）规模化程度已被公认为地产企业竞争能力强弱的标志之一，金地集团要在未来三年内赶上并超过万科的效益水平，必须进行积极的全国性的土地储备，这已是公司长期、快速、稳定发展，成为一个优秀的全国性地产公司的必要条件。（4）在房地产

3、市场竞争日趋激烈的情况下，诸多强劲的竞争对手都在进行着大量的地域拓展和土地储备。截至 2000 年底，万科公司在深圳、上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备达 450 万平方米，较上年增涨 243%；中国海外已在国内设立了北京、上海、广州、广西及深圳五家分公司，采取短、中、长三期土地储备策略，不断寻找适合其投资的地域；和记黄埔在中国北京、上海、青岛、重庆、广州、深圳、东莞及珠海等地均有多个地产项目正在进行中，并继续计划在中国其他省市投资地产业务。土地资源的有限性和其他地产公司对土地储备的开发力度，迫使金地集团必须采取积极的土地储备策略。2、 基本策略基本策略实施积极的土地储备策略实施积极的土地

4、储备策略（1）加强土地储备工作的理论研究和市场调查，具体包括： 土地储备周期与地产发展周期的相关关系研究 加强对土地储备工作的基础理论研究 现有地产项目的开发速度及金地公司开发能力研究 目标城市的土地价格变化趋势研究、合理的储备周期研究 制定地产拓展之土地评估模型 战略性土地储备的研究与收购 关于长、中、短期土地储备的期间性研究（2）制定金地公司地产发展 5 年规划，基本思路如下：规划要求每年的土地储备是为满足未来 3-5 年的净利润的需要每年的净利润为上年净资产的 10%，以达到净资产收益率为 10%根据既定的 2001、2002 年净利润、净资产和用每年税后利润的 50%追加股本及2002

5、、2004 年两次增发新股的条件，计算每年的净利润及净资产、总资产每年的开工量是为满足下年的净利润要求而制定的五城市的土地储备资金分配、地价比、房地产售价等相关指标均为根据调研结果假设经一系列演算推导，得出 5 年中每年的开工量、土地储备量、销售额、利润额及净资产和总资产的基本情况规划表金地集团 20012005 年土地储备规划一览表（见下页表 1）3、 根据根据 5 年的土地储备规划积极开展实际的土地储备工作。年的土地储备规划积极开展实际的土地储备工作。在充分的理论研究与市场调研的基础上，根据公司战略需要，组织安排专门人员奔赴目标城市开展实际工作，与当地政府规划部门、土地管理部门、地产商及其

6、他相关单位洽谈，尽快建立与当地的关系，扩大金地集团的影响。组织安排上，尽可能以点盖面，充分发挥区域公司的优势，即利用既有的深圳、北京和未来的上海公司，辐射周边地区城市，以提高工作效率。不排除在初期考虑区域公司的力量较弱可适当加强集团公司对各区域公司的支持。加强开展此项工作的人力资源储备，调动人员积极性。表 1：金地集团 20012005 年土地储备规划一览表年份项目深圳上海北京城市A城市B合计未开发项目储备17.50 17.50 已付地价的项目储备量24.64 12.77 8.38 45.80 新增项目储备量24.64 24.48 13.77 56.58 实付地价款比例(%)100.00 52

7、.00 61.00 81.00 2001 年本年未投入市场项目总储备24.64 24.48 31.27 92.20 未开发项目储备12.32 10.07 24.27 46.66 已付地价的项目储备量10.71 20.82 8.59 9.32 8.08 57.52 新增项目储备量14.55 28.29 11.67 12.66 10.98 70.50 实付地价款比例(%)74.00 74.00 74.00 74.00 74.00 82.00 2002 年本年未投入市场项目总储备26.87 38.36 25.44 12.66 10.98 135.70 未开发项目储备14.55 22.07 25.44

8、 9.29 10.98 82.32 已付地价的项目储备量7.50 14.58 6.01 6.53 5.66 40.27 新增项目储备量14.56 28.32 11.68 12.67 10.98 70.56 实付地价款比例(%)51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 57.00 2003 年本年未投入市场项目总储备29.11 50.38 37.12 21.96 21.96 151.35 未开发项目储备19.63 29.73 30.48 11.75 13.11 104.69 已付地价的项目储备量19.08 37.10 15.31 16.61 14.39 102.50 新增项目储

9、备量36.90 71.74 29.59 32.11 27.83 178.77 实付地价款比例(%)52.00 52.00 52.00 52.00 52.00 57.00 2004 年本年未投入市场项目总储备56.52 101.47 60.08 43.86 40.94 281.11 未开发项目储备49.18 85.49 54.94 35.95 34.09 259.65 已付地价的项目储备量2.98 5.79 2.39 2.59 2.24 15.98 新增项目储备量8.00 15.55 6.42 6.96 6.03 38.75 实付地价款比例(%)37.00 37.00 37.00 37.00 3

10、7.00 41.00 2005 年本年未投入市场项目总储备57.18 101.04 61.35 42.92 40.12 277.46 二、项目发展基本策略二、项目发展基本策略1、 加强房地产理论方面的研究加强房地产理论方面的研究1） 房地产发展周期与经济周期的相关关系研究2） 住宅产品的一般性分析3） 物业类型的一般性分析（包含出租性、经营性物业的分析）4） 加强规划设计、市场营销、工程管理、物业管理等竞争能力的可移植性，适应金地未来的全国化地产发展2、 产品策略产品策略1） 以住宅开发为主导，适当增加住宅产品的类型 强化以优质中档住宅产品为主导的地产开发方向，形成强势主导产品。 延伸住宅产品

11、线，优化以高、中高档和中档住宅有机结合的产品结构，降低开发风险。 拓展住宅产品种类，积极开发高层、小高层、多层、单体别墅、联体别墅和独院住宅等多种产品。2） 逐渐增加能够带来稳定性收益的项目为尽可能规避房地产业自身所存在的高风险，在充分发挥金地集团在住宅类物业开发的成功经验基础上，逐渐增加经营性物业、出租性物业的开发规模，以加强收益的稳定性。诸多地产公司在此方面受益颇多，如万科的万佳、和黄的各类出租性物业及酒店，都为其带来经常稳定的收益。3、 地域策略地域策略1） 根据集团战略发展的需要，加强地产项目异地拓展的可行性研究，做好目标城市选择的评价工作，保证金地拓展一个城市，成功一个城市，为公司的

12、规模化发展奠定基础。2） 实时跟踪各城市的新的经济政策、法规，研究对该区域房地产市场的影响。3） 着重研究各城市的产业结构、发展趋势（尤其是制造业）对房地产的需求影响。4） 项目的策划要发挥金地集团的优势、也要考虑地域特点，做不同档次的精品。4、 金地集团五年项目发展规划金地集团五年项目发展规划根据金地集团的未来发展的需要，制定金地集团五年项目发展规划如下表 2：表 2：金地集团 20012005 年项目发展规划年份项目深圳上海北京城市A城市B合计 销售面积0.20 0.20 销售额52800.00 52800.00 开工量13.80 13.80 开工项目投入(本年)27393.00 2739

13、3.00 开工项目投入(上年)2001 年净资产额125673.50 销售面积13.80 13.80 销售额50935.50 50935.50 开工量12.32 14.41 7.00 33.73 开工项目投入(本年)21557.36 16207.49 14280.00 52044.84 开工项目投入(上年)27393.00 27393.00 2002 年净资产额268720.79 销售面积12.32 14.41 7.00 33.73 销售额95266.92 31766.67 29155.00 156188.59 开工量12.32 16.30 10.50 3.38 42.49 开工项目投入(本年

14、)21557.36 18332.26 21420.00 2458.26 63767.88 开工项目投入(上年)21557.36 16207.49 14280.00 52044.84 2003 年净资产额283500.43 销售面积12.32 16.30 10.50 3.38 42.49 销售额86229.43 68994.51 65380.00 4301.95 224905.88 开工量9.48 20.65 6.64 10.21 8.85 55.84 开工项目投入(本年)16597.67 23236.74 14605.95 7435.76 7435.76 69311.86 开工项目投入(上年)

15、21557.36 18332.26 21420.00 2458.26 63767.88 2004 年净资产额409675.45 销售面积9.48 20.65 6.64 10.21 8.85 55.84 销售额84269.09 88776.51 97845.14 17490.11 13012.57 301393.43 开工量7.34 15.99 5.14 7.91 6.85 43.23 开工项目投入(本年)12848.07 17987.30 11306.30 5755.94 5755.94 53653.55 开工项目投入(上年)16597.67 23236.74 14605.95 7435.76

16、 7435.76 69311.86 2005 年净资产额430159.23 三、目前，房地产市场竞争日趋激烈，新经济时代的到来和中国加入三、目前，房地产市场竞争日趋激烈，新经济时代的到来和中国加入 WTO 的脚步的加快，的脚步的加快， 使我们既看到了机遇，也面临着严峻的挑战，适时地调整我们的策略是非常必要的，但有一使我们既看到了机遇，也面临着严峻的挑战，适时地调整我们的策略是非常必要的，但有一 点可以肯定，这就是房地产业与整个经济的迅速发展是大趋势，我们的土地储备和项目发展点可以肯定，这就是房地产业与整个经济的迅速发展是大趋势，我们的土地储备和项目发展 的策略都是在此前提下研究、不断调整和准备赴诸于实践的。的策略都是在此前提下研究、不断调整和准备赴诸于实践的。