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1、【金网络置业华东区域公司】 【城市房地产市场环境研究报告合肥】城市房地产市场环境研究报告城市房地产市场环境研究报告( (合肥合肥) )2007-9-142007-9-14共 38 页 之 第 2 页目录共 38 页 之 第 3 页第一部分第一部分 城市基本背景及城市主要社会经济发展指标城市基本背景及城市主要社会经济发展指标1 1、城市基本概况、城市基本概况区位及历史沿革合肥有 2000 多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的史记货殖列传中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正
2、式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力 50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国 45 个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心是全省的政治、经济、交通、文化中心。城市空间布局合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 区和肥东、肥西、长丰 3 县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖
3、区总面积为 7029.48 平方公里，其中巢湖水面面积 233.4 平方公里；市区总面积 838.52 平方公里，其中巢湖水面面积 72.93 平方公里，新增南岗镇面积 91.95 平方公里，新增烟墩乡面积 106.78 平方公里，市区建成区面积为 224 平方公里。合肥：合肥：安徽省省会位于中国中部地理坐标 32N，117E长江淮河之间、巢湖之滨，具有具有承承东东启西、接启西、接连连中原、中原、贯贯通南北通南北的重要区位的重要区位优势优势。 。共 38 页 之 第 4 页人口规模及分布2006 年，全年出生人口 55998 人，出生率 12.1，比上年上升 2.03 个千分点；死亡人口 99
4、60 人，死亡率 2.15，下降 3.68 个千分点；人口自然增长率为 9.95，上升 5.71个千分点。全市年末户籍总人口为 469.85 万人。其中，非农业人口 196.16 万人，农业人口 273.69 万人；市区年末人口为市区年末人口为 193.14193.14 万人万人，其中非农业人口 160.54 万人。至 2020 年，城市市区人口分布规划：区域区域范围区域规模（平方公里）人口规模（万人）人口密度（人/平方公里）老城区老城区环城马路以内地区约 5.28约 12 万约 22727 东东区区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地约 81.44约
5、88 万约 10806 南区南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以 312 国道为界约 35.67约 47 万约 13176 西区西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以 312 国道为界，包含政务文化新区约 35.05约 48 万约 13695 北区北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区约 31.53约 38 万约 12052 经经开区开区312 国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区约 60.59约 36 万约 5942 高新区高新区东以二环西路、
6、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区约 63.03约 35 万约 5553 滨滨湖新区湖新区312 国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区约 47.40约 56 万约 11814 合计-约 359.99约 360 万平均：约 11970【 【结论结论】 】：从：从规规模上来看，城市人口，特模上来看，城市人口，特别别是市区人口正是市区人口正处处于快速增于快速增长长期；从人口分布来看，未期；从人口分布来看，未来城市人口来城市人口导导向将集中于西区、南区、向将集中于西区、南区、滨滨湖新区
7、。湖新区。合肥市自然环境与历史人文2 2、宏观经济表现及总量性指标、宏观经济表现及总量性指标综述合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市 GDPGDP 总量的总量的50%50%以上。以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之共 38 页 之 第 5 页一。国民生产总值2006 年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86
8、 亿元，按可比价增长 17.5%，创创 1010 年最高年最高。其中，第一产业完成增加值 61.76 亿元，增长 7.7%；第二产业完成增加值 510.59 亿元，增长 22.7%；第三产业完成增加值 501.51 亿元，增长 13.7%。经济总量占全省比重由上年的16.3%提升到 17.5%。人均 GDP 23205 元（按户籍人口计算），增长 14.3%。2006年年合合肥肥市市各各产产业业GDP供供应应分分析析61.76510.59501.515.75%47.55%46.70%01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.
9、00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP所占比率GDP61.76510.59501.51所占比率5.75%47.55%46.70%第一产业第二产业第三产业20022006年年合合肥肥市市GDP及及增增长长率率497.35590.17721.94878.411073.8613.1%13.7% 12.30%17.00%17.50%0200400600800100012000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%GDPGDP增长率GDP497.35590.17721.94878.411073.86GDP增长率13.1%1
10、3.7%12.30%17.00%17.50%20022003200420052006【 【结论结论】 】：近：近5年合肥年合肥经济经济保持高速增保持高速增长势头长势头，特，特别别是是2005、 、2006年年GDP可比价增可比价增长长率超率超过过17%， ，增增长势头长势头迅猛。持迅猛。持续续的高速增的高速增长长且且边际递边际递增增说说明合肥正明合肥正处处于整体上升期，整体城市于整体上升期，整体城市共 38 页 之 第 6 页经济处经济处于平于平稳稳、健康的快速、健康的快速发发展期。展期。人均 GDP 及居民消费水平20022006年年合合肥肥市市人人均均GDP1117313047163771
11、9512232050500010000150002000025000人均GDP人均GDP111731304716377195122320520022003200420052006全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨 0.9%。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和 1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌 0.5%、1.8%、1.9%。【 【结论结论】 】： ：较较快的人均国民生快的人均国民生产总值产总值增增长长意味着社会意味着社会总总体投体投资资水平和居民消水平和居
12、民消费费水平快速提高，水平快速提高，将从投将从投资资和需求双方面支撑房地和需求双方面支撑房地产业产业的的发发展。展。社会固定资产投资共 38 页 之 第 7 页20022006年年合合肥肥市市固固定定资资产产投投资资情情况况168.70255.11363.00495.27824.8018.30%51.20%19.00%36.40%66.50%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资增长幅度固定资产投资168.70
13、255.11 363.00 495.27 824.80 增长幅度18.30%51.20%19.00%36.40%66.50%2002年2003年2004年2005年2006年2006 年完成全社会固定资产投资 824.80 亿元，比上年增长 66.5%，创 10 年最高。其中，城镇以上投资 780.60 亿元，增长 62.6%；农村投资 44.20 亿元，增长 1.9 倍。完成非国有投资 437.98 亿元，比上年增长 72.4%。全年工业完成投资 193.35 亿元，增长 1.16 倍；市政基础设施完成投资 95.61 亿元，增长 1.22 倍。【 【结论结论】 】： ：2002-2006年
14、年间间，合肥市固定，合肥市固定资产资产投投资额资额度逐年度逐年递递增，增，2003年因房地年因房地产产投投资资猛增致猛增致使固定使固定资产资产投投资涨资涨幅达幅达51.20%，出，出现现了一个增了一个增长长高位。之后随着房地高位。之后随着房地产产投投资资增幅下增幅下滑，滑，2004年投年投资资恢复原位。恢复原位。调调控之后控之后虽虽然房地然房地产产投投资资的提升未出的提升未出现现猛增，但合肥固猛增，但合肥固定定资产资产投投资还资还是保持着高速增是保持着高速增长长。 。国内贸易及对外经济2006 年，全年实现社会消费品零售总额 384.31 亿元，比上年增长 18.5%，创 10 年新高。同年，
15、海关进出口总额 48.76 亿美元，增长 16.6%。其中出口 34.07 亿美元，增长22.0%；进口 14.69 亿美元，增长 5.7%。全年新批外商投资企业 155 家，较上年增加 64 户；合同利用外资 9.24 亿美元，增长 1.68 倍；实际利用外资 7.22 亿美元，增长 77。6%居民收入及居住水平共 38 页 之 第 8 页20022006年年合合肥肥市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入714577858610968411013020004000600080001000012000人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）7145778586109684110132002年
16、2003年2004年2005年2006年2006 年，全市在岗职工年平均工资为 21905 元，比上年增长 15.1%。城镇居民人均可支配收入 11013 元，增长 13.7%；人均消费性支出 8165 元，增长 10.4%；城镇居民恩格尔系数为 46.1%。农民人均纯收入 3690 元，增长 15.1%；农民人均生活消费支出 2795 元，增长 10.3%；农村居民恩格尔系数为 50.3%。城镇居民住房人均使用面积 18.9 平方米，农村居民人均居住面积 31.8 平方米。财政收入及金融数据20022006年年合合肥肥市市财财政政收收入入及及增增长长率率60.9273.08105.40130.88167.7723.60% 19.95%44.23%24.17%28.19%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.000.00%5.00%10.00%15.00
