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1、 南京中级法院经济适用房买卖合同纠纷裁判观点南京中级法院经济适用房买卖合同纠纷裁判观点作者：李本虎律师，中银作者：李本虎律师，中银(南京南京)律师事务所律师事务所一、经济适用房买卖合同有效认定案例一、经济适用房买卖合同有效认定案例裁判观点：张维、蔡玉婷与杨耀宇签订的协议系双方当事人真实意思表示，亦 不违反经济适用房买卖相关规定，该协议合法有效。根据南京市的相关政策， 经济适用房从取得购房发票之日起 5 年后可以上市交易。至本案起诉之时，张 维、蔡玉婷取得购买涉案房屋的销售发票已满 5 年，杨耀宇已按约支付了全部 购房款，张维、蔡玉婷也将涉案房屋交付杨耀宇实际居住，该情形已符合政府 规定的允许上
2、市交易的条件，故双方应按协议约定履行义务，杨耀宇要求张维、 蔡玉婷协助其办理涉案房屋的过户手续，有事实和法律依据，应予以支持。二、违反经济适用房五年内不得上市交易的禁止性规定，房屋买卖合同无效二、违反经济适用房五年内不得上市交易的禁止性规定，房屋买卖合同无效案例一案例一裁判观点：本院认为，涉案房屋性质为经济适用住房，汪燕在取得涉案房屋购 买资格后，将涉案房屋转让给范守云、唐国庆，由范守云、唐国庆直接向南京 市雨花台城镇建设综合开发有限公司交纳购房款，其行为违反了经济适用房五 年内不得上市交易的禁止性规定，因此双方之间的房屋买卖合同无效。案例二案例二一审南京市栖霞区人民法院该房屋系经济适用房，销
3、售不动产统一发票开具的时间距今已超过 5 年，符合 上市交易的条件，朱从龙作为该房屋的所有权人应当按照协议约定协助杨宝荣 办理房屋过户手续。 【被二审改判】二审南京市中级人民法院本院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。 本案中，朱从龙与杨宝荣于 2009 年 1 月 2 日签订的协议系对经济适用房的 转让，而国务院制定的国发(2007)24 号国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内 因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收 入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正
4、用于解决城市低 收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利 益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济 适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定， 则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，朱从龙、杨宝荣签订的协议无效，杨宝荣要求朱从龙协助办理涉诉房屋变更登记手 续的诉讼请求，本院不予支持。案例三案例三裁判观点：本院认为， 中华人民共和国合同法第五十二条第(四)项规定，损 害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国 家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害
5、了国家和社会公 共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管 理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划 拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收 入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五 年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府 要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。2、当事人因拆迁而 获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的 管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可 以享有选择经济适用房
6、进行安置的优惠条件。本案中，被上诉人因拆迁需要安 置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币 安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对 被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对 本案被上诉人的被拆房屋进行评估后，被上诉人选择与政府严格限定价格的经 济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置， 其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与 实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房 的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相
7、关制度和 规定，对此，在被上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反 规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品 房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理 规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地 并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都 制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入 家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利 益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因 某些特定原因，经政府批准而取
8、得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、 出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，采取规避当时违反管理 规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双 方当事人签订的买卖房屋协议属于中华人民共和国合同法第五十二条第(四) 项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。案例四案例四裁判观点：涉案房屋的出卖人马超、买受人陈桂明均清楚经济适用房五年内不 得上市交易的规定，但却仍然在中介公司的帮助下签订了以借款协议书的形式 规避经济适用房管理规定的买卖合同，具有明显的规避法律规定行为，这种规 避行为系以合法形式掩盖非法目的，属于符合中华人民共和国合同法第五十二条第(三)项的
9、规定的无效情形。马超，陈桂明双方在五年内签订的经济适用房买卖合同，违反了国务院相关文 件的规定，以及的规定，以及江苏省、及南京市关于经济适用房管理的相关规 定。政府对经济适用房的建设给予了包括免收土地出让金在内的各项政策扶持 和税费减免政府对于经济适用房的建设免收土地出让金，并将经济适用房的价 格限定为远低于商品房，;，政府对经济适用房的建设给予了政策扶持和税费的 减免，经济适用房建设具有突出的的突出了保障性，其目的为是解决城市中低 收入家庭的住房困难，系是为了社会公共利益。马超和陈桂明在五年内签订的 签订的该经济适用房买卖协议，规避了政府对经济适用房的管理，跳过了政府 的优先回购权，进而影响侵犯了其他中低收入家庭获得经济适用房保障的权益， 从而损害了社会公共利益，属于符合中华人民共和国合同法第五十二条第 (四)项的规定的无效情形。综上，马超和陈桂明在 2009 年 6 月 5 日签订的经济适用房买卖合同，应认定无 效。原文链接：http:/
