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1、绝密考试结束前全国 2014 年 4 月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。选择题部分注意事项：1答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。2每小题选出答案后，用 2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题(本大题共 30 小题，每小题 1 分，共 30 分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1从自然属性来看，土
2、地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是A基础性 B支配性C风险性 D排他性2依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为A30 年 B40 年C50 年 D70 年3住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币A20 万元 B30 万元C40 万元 D50 万元4房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A贷款信托 B股权信托C财产权信托 D人格权信托5 房屋登记办法要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房
3、屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是A1O 个工作日 B15 个工作日C30 个工作日 D60 个工作日6划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请A初始登记 B转移登记C更正登记 D异议登记7下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A建设用地使用权入股 B建设用地使用权转让C建设用地使用权出租 D建设用地使用权抵押8根据我国土地管理法的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A乡级人民政府 B县级人民政府C市级人民政府 D省级人民政府9按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划
4、主管部门申请核发A建设项目用地呈报说明书 B选址意见书C项目规划书 D土地利用总体规划书10对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A国有建设用地使用权出让 B国有土地出租C国有土地使用权作价出资 D建设用地使用权划拨11国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过A1 年 B3 年C5 年 D1O 年12 国有土地上房屋征收与补偿条例明确了征收补偿的责任主体是A建设单位 B人民政府C财政部门 D住房和城乡建设管理部门13根据城市房地产管理法及城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A50 万元
5、B100 万元C1000 万元 D5000 万元14下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是A注册资本 5000 万元以上B从事房地产开发经营时间 3 年以上C近 3 年房屋建筑面积累计竣工 20 万平方米以上D连续 3 年建筑工程质量合格率达到 10015 建设工程质量管理条例规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为A1 年 B2 年C3 年 D5 年16下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是A承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C优先受偿的工
6、程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D优先权行使的期限为 6 个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17根据城市房地产管理法的有关规定，房地产交易的形式不包括A房地产转让 B房地产抵押C房地产租赁 D房地产经纪18根据城市房地产管理法的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A全国人大规定 B国务院规定C住房和城乡建设部规定 D国土资源部规定19房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A未经出租人同意，承租人擅自转租B虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋
7、所在地房屋管理部门备案C出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在 5 日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的
8、是A预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A5 B7C1 O D1 223关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A必须以被代理人的名义从事代理活动B可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C必须以自己的名义从事代理活动D不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是A有偿转让
9、国有土地使用权B有偿转让集体土地使用权C以继承方式取得的国有土地上的房屋D以赠与方式取得的国有土地上的房屋25 “依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是A经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主或占总人数 23 以上的业主同意B经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主且占总人数 23 以上的业主同意C经专有部分占建筑物总面积超过 12 的业主或占总人数超过 12 的业主同意D经专有部分占建筑物总面积超过 12 的业主且占总人数超过 12 的业主同意26业主是房屋的A使用人 B占有人C租
10、赁人 D所有人27物业服务企业或者其他管理人的管理权源于A房地产开发商的委托 B业主的委托C物业服务公司的章程 D政府房地产管理部门的委托28根据物权法和城市房地产抵押管理办法的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是A建设用地使用权B房屋及其土地附着物C以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D依法公告列入拆迁范围的房地产29同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合物权法规定的是A抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿C抵押权已登记的先于未登记的受偿D抵押权未登记的，按照抵押
11、合同生效时间的先后顺序清偿30房地产抵押权设立的时间是抵押合同A签订之时 B约定之日C登记之时 D履行之时二、多项选择题(本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 1O 分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31下列选项中，属于业主在物业管理中享有的权利有A监督业主委员会的工作B参加业主大会会议，行使投票权C提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D对政府房地产管理部门提出意见与建议E按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务32不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括A国有
12、土地使用权证 B国有土地所有权证C集体土地使用证 D集体土地所有证E土地他项权利证明书33申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件A具有当地城镇户口B家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准C申请人需具有完全民事行为能力D申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录E无房或者是现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准34以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有A转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书B按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D按照出让合同约
13、定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件35房地产评估活动除遵循独立、客观、公正原则外，还应当遵循A合法原则 B社会效益原则C最高最佳原则 D替代原则E估价时点原则非选择题部分注意事项：用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。三、名词解释题(本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分)36建设工程监理37土地利用总体规划38房屋租赁39房地产融资4
14、0房地产税收四、简答题(本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分)41简述宅基地使用权的概念及特征。42简述建设工程招标的性质和范围。43简述商品房包销的基本流程。44简述建筑物专有部分所有权的确定标准。五、论述题(本题 1O 分)45论述国有土地上房屋征收的补偿范围、标准和方式。六、案例分析题(本题 11 分)46 2013 年 2 月 20 日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价 200 万元。丁某因一笔银行定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。一
15、个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于张某。张某入住后，发生如下事项：(1)张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位；(2)由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。问题：(1)王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?(2)法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确?请说明理由。(3)张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法?请说明理由。(4)业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法?请说明理由。
