房地产基础知识培训12.8.23

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1、有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 1 -房地产基础知识培训有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 2 -一、一、房地产的概念房地产的概念 1.11.1 房地产的概念房地产的概念 房地产（房地产（RealEstateRealEstate）：）：指土地、建筑物及其地上构筑物，包括物质实体、依附于物质实 体的各种权益。 （1）实物：指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等 （2）权益：指房地产

2、中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所 有权、抵押权、收益权、处分权、典权等） 。 房产：房产：是指建筑在地面上的各种房屋。 地产：地产：指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等 地下管线以及地面道路等） 。 房地产行业分为房地产行业分为: :房地产开发房地产服务（中介服务、物业服务） 。 土地使用年限土地使用年限 居住用地 70、商业用地 40、工业用地、综合用地 50 年1.21.2 房地产的分类房地产的分类 根据市场级别分，房地产分三级市场：根据市场级别分，房地产分三级市场： 一级市场：土地的买卖 二级市场：一手房买卖 三级市场：二手

3、房转让、抵押、租赁市场 根据用途分类根据用途分类 居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他（赛马场、高尔夫、加油站、机场、车站、 道路桥梁等等）1.31.3 物业物业 一般作为房地产的别称或同义词； 包括三类： 1、 具有使用功能的各类居住或非居住楼宇 2、 与楼宇相配套的设备和市政公用设施； 3、 楼宇建筑和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干道交通道路； 1.41.4 土地信息构成土地信息构成 1、坐落 包括所处的区域和具体地点 （可从国家、地区、城市、邻里、地点 5 个从宏观到具体 的层次来认识。 ） 2、面积 依法确认的面积。通常以 m2 表示，面积较大的土地通常以 hm2（公顷）表

4、示。 3、形状 通常用图来说明，比如宗地图。 4、四至 土地四邻的名称。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 5、地势 包括地势的高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。 6、周围环境、景观 通常用文字加照片说明。 7、利用状况 包括现状用途、土地上有无建筑物、其他附着物等多种情况。有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 3 -8、产权状况 主要了解土地的所有权状况、使用权状况以及他项权利状况。 9、地质和水文状况 包括地基的承载力、地下水位的深度等。 10、基础设施的完备程度和土地平整程度 三通一平（净地

5、）：指基本建设项目开工的前提条件，具体指:水通（专指给水） 、 电通、路通和场地平整。 七通一平（熟地）：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污 水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速 开发建设。主要包括：上水、雨污水（排水） 、通电、通信、通路、通燃气、通热力 （暖气）以及场地平整。 九通一平：七通一平基础上增加有线电视和网络通 11、土地使用管制 对于城市建设用地土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：（1）土地用途； （2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑 间距；（7）绿地率；（8）交通出入口

6、方位；（9）停车位；（10）建筑体量、体型、 色彩；（11）地面标高；（12）其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消 防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。 12、其他 如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌 溉等情况。 1.51.5 土地开发名词土地开发名词 1、 生地：可能为房地产开发与经常活动所利用的待开发的国有土地。 2、 毛地：城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、 飞地（插花地）：指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范 围内。 4、 熟地：完成市政基础设施建设的土地，达到三通一平或者七通一平的施工条件。 1

7、.61.6 土地使用权问题土地使用权问题 1、 买房后是否拥有土地所有权？ 购房后，对所购房屋所占有的土地，不享有所有权，只享有使用权。 2、 70 年产权是否等于房屋产权 70 年？ 城市房地产管理法规定：土地使用权出让合同约定年限届满，土地使用者需继续 使用的，应于土地届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的， 应予以批准同意续期。同意续期的，应重新签订怵然合同，依照规定支付土地出让金。二、二、房地产投资房地产投资 2.12.1 房地产投资的概念房地产投资的概念 指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 2.22.2 房地产投资的特点房地产

8、投资的特点 1、投资成本高 2、回收周期长 3、投资风险大 4、收益性好 5、投资对象的不可移动性有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 4 -2.32.3 房地产投资的计算房地产投资的计算 投资回报率（ROI。Return on investment） ，是指达产期正常年度利润或年均利润占投资 总额的百分比。 （定义非要求记忆） 计算购入再出租的投资回报率月租金计算购入再出租的投资回报率月租金12(12(个月个月)/)/购入价购入价 注意：未考虑房产增值，租金上涨因素。 计算购入再售出的投资回报率计算购入

9、再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约 50 平方米，售价约 200 万元，目前在这个物业的周边，同等 物业的月租金约是 400 元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获 得 2 万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？ 要是这个投资者转手放出，并以 215 万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通 过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5 ROI=收益/投资100%=年利润/投资总额100% 中国房产投资回报率中国房产投资回报率 调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率

10、均小于 3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域 都在 2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅 2%3%。 商铺投资回报率四种算法：商铺投资回报率四种算法： 1. 租金回报率法 投资回报率=（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款） 。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金 回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且 由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 投资回报率（税后月租金每月物业管理费）12购买房屋总价

11、，这种方法算出的比值 越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的 全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 内部收益率=累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数（按揭首期房 款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费） 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15 年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国 际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 2.42.4 房地产投资信托房地产投资信托(

12、(了解）了解） （REITs 是英文“RealEstate Investment Trust”的缩写(复数为 REITs)。 ）是一种以发 行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管 理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 2.52.5 地面价与楼面价地面价与楼面价 地面价：每平方米土地的单价，即出让总额除以土地面积 楼面价：出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 5 -三、三、房地产开发房地产开发 3.13.1 房地产

13、开发房地产开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 3.23.2 房地产开发的原则房地产开发的原则 节约、合理利用土地，保护耕地； 集体土地必须转为国有土地，方可进行房地产开发； 必须符合土地利用规划和建设用地规划； 房地产开发用地以出让用地为主； 注重环境效益（日照、通风、建筑造型和风格、色调等） 、讲求社会效益（防止噪 音、防止破坏环境，重视绿化等） ； 土地使用者不得随意改变土地用途； 3.33.3 土地征用的审批条件土地征用的审批条件 征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 注:1 公顷=10000 平米，1 亩=

14、667 平米 其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3.43.4 土地的取得方式土地的取得方式 1、划拨。划拨是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该 土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使 用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。一般指划拨给国家机关、 学校、等单位使用。 2、 出让。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金并在一定年限内获得国有 土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要 在划拨土地上进

15、行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由 于其用途的不同，土地的使用年限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地、综合 用地 50 年，商业（服务）用地 40 年等。 3.53.5 国有土地出让的方式国有土地出让的方式 1、招标出让。 招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发 布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据 投标结果确定土地使用者的行为。 2、拍卖出让。 拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公 开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3、

16、挂牌出让。 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的 交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据 挂牌期限截止时的结果确定土地使用权的行为。 备注：出让合同约定的动工开发期限满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权 出让金 20%以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不 可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）- 6 -4、协议出让。 协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让方磋商用地条件和价款，达成协议并 签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 （协议方式是“特殊” ，招标拍卖 挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。 ） 政府协议出让条件： （1）规定时间内，只有一个意向用地者； （2）商业、旅游、娱乐、商