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1、经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析近几年全国各地开发建设大型住宅小区，都不屑一顾地引入商业广场。沿街近几年全国各地开发建设大型住宅小区，都不屑一顾地引入商业广场。沿街 店铺小区超市等。其中有不少的商业广场广告做得热热闹闹，销售也红红火火。店铺小区超市等。其中有不少的商业广场广告做得热热闹闹，销售也红红火火。 但是开业之后却冷冷清清，最后成了但是开业之后却冷冷清清，最后成了“空壳空壳” 。之所以会形成这种局面，通常是。之所以会形成这种局面，通常是 因为这类物业（商业广场）走的是因为这类物业（商业广场）走的是“短、平、快短、平、快”的投资性路线。为
2、了达到迅的投资性路线。为了达到迅 速回笼资金的目的，他们往往在销售的前期，引进大量投资客来炒高售价，但速回笼资金的目的，他们往往在销售的前期，引进大量投资客来炒高售价，但 对决定能否成市、兴市、旺市的经营环节却重视不够，对决定能否成市、兴市、旺市的经营环节却重视不够，结果开业之后，冷冷清结果开业之后，冷冷清 清也是理所当然的事了，最后形成恶性循环。现就在这一类物业中二种操作模清也是理所当然的事了，最后形成恶性循环。现就在这一类物业中二种操作模 式的情况谈一下个人体会。式的情况谈一下个人体会。一、一、投资性产权式商铺分析投资性产权式商铺分析这类产权式商铺偏重广告宣传，现场销售，它通常分三步走：第
3、一步，这类产权式商铺偏重广告宣传，现场销售，它通常分三步走：第一步， 通过概念炒作，吸引投资客户关注；第二步，开发商将商铺产权出售给通过概念炒作，吸引投资客户关注；第二步，开发商将商铺产权出售给 投资客户，并承诺每年有一定的回报率；第三步，商业经营管理公司与投资客户，并承诺每年有一定的回报率；第三步，商业经营管理公司与 投资客户会订投资客户会订“包租合同包租合同” ，并将商铺的使用权租赁给经营商家。其操作，并将商铺的使用权租赁给经营商家。其操作 利弊特点如下：利弊特点如下： 概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来吸引大批投资客户的后概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来吸引大批投资客户
4、的后 顾之忧。顾之忧。 由于投资客户非常分散，所以广告是联系投资客户的主要细节。为了吸由于投资客户非常分散，所以广告是联系投资客户的主要细节。为了吸 引到大量的投资客户、广告投放狂轰滥炸，铺天盖地。引到大量的投资客户、广告投放狂轰滥炸，铺天盖地。 注重现场销售环节，投资客户非常不稳定，购买心理很容易发生变化，注重现场销售环节，投资客户非常不稳定，购买心理很容易发生变化， 往往在开盘阶段速战速决。往往在开盘阶段速战速决。 羊毛出在羊身上，采取提升房价的形式，包租合同中许以一定的年回报羊毛出在羊身上，采取提升房价的形式，包租合同中许以一定的年回报 率。率。 经营商业物业管理公司与投资客户签订经营商
5、业物业管理公司与投资客户签订“包租合同包租合同” 。 （经营商业物业管（经营商业物业管 理公司与开发商没有直接关系，产生相应问题很容易推脱责任。理公司与开发商没有直接关系，产生相应问题很容易推脱责任。 商业广场其中有许多产权商铺投资客户是自营性的经营户。造成商业的商业广场其中有许多产权商铺投资客户是自营性的经营户。造成商业的 状态行业，经营品种不合理、不科学，不统一导致经营中的不合理无序状态行业，经营品种不合理、不科学，不统一导致经营中的不合理无序 竞争现象竞争现象频频出现。频频出现。 单独的投资商铺客户因考虑到投资的回报，将会不顾及整个商业广场的单独的投资商铺客户因考虑到投资的回报，将会不顾
6、及整个商业广场的 统一性和经营品牌提升。只要能租出去，不管谁都给，不管什么行业经统一性和经营品牌提升。只要能租出去，不管谁都给，不管什么行业经 营品种都租，拢乱了广场经营秩序。营品种都租，拢乱了广场经营秩序。 因为投资商铺的独立性，从某种角度来说，他并不受任何制约，所以对因为投资商铺的独立性，从某种角度来说，他并不受任何制约，所以对平时的物业管理就容易发生一些矛盾和冲突，同时会对管理公司收取一平时的物业管理就容易发生一些矛盾和冲突，同时会对管理公司收取一 些物业费带来麻烦，欠费现象将时常出现。些物业费带来麻烦，欠费现象将时常出现。 因为投资性产权式商铺具有它独特性，所以在正常的秩序管理中，不服
7、因为投资性产权式商铺具有它独特性，所以在正常的秩序管理中，不服 从管理，我行我素，在对待消费客户经营中，也会时有侵害利益从而整从管理，我行我素，在对待消费客户经营中，也会时有侵害利益从而整 体影响商业广场品牌形象。体影响商业广场品牌形象。二、二、经营性租赁式商铺分析经营性租赁式商铺分析经营性租赁式商铺的操作思路是：商业广场开业之前，严格控制投资客经营性租赁式商铺的操作思路是：商业广场开业之前，严格控制投资客 户进入，只向经营商家出租或少量出售第三线商铺。统一规划、统一招户进入，只向经营商家出租或少量出售第三线商铺。统一规划、统一招 商、统一经营、统一管理、同一宣传推广，统一品牌形象，统一物业管
8、商、统一经营、统一管理、同一宣传推广，统一品牌形象，统一物业管 理是经营性租赁式商铺兴旺与发展的必要保障。其操作利弊特点如下：理是经营性租赁式商铺兴旺与发展的必要保障。其操作利弊特点如下： 注重招商的质量与数量，严格控制租赁比例。注重招商的质量与数量，严格控制租赁比例。 全程介入商业经营管理，经营管理措施在后续经营管理阶段将发挥重要全程介入商业经营管理，经营管理措施在后续经营管理阶段将发挥重要 作用。作用。 业态规划合理，品牌形象统一，推广宣传持续。业态规划合理，品牌形象统一，推广宣传持续。 经营性商业广场的成功运营，将带来三个方面的丰厚收益，一是租金收经营性商业广场的成功运营，将带来三个方面
9、的丰厚收益，一是租金收 入，二是商铺本身增值一定大于住宅房增值，三是便利了百姓，扩大了入，二是商铺本身增值一定大于住宅房增值，三是便利了百姓，扩大了 就业上交税收。最终创造多赢的局面。就业上交税收。最终创造多赢的局面。 用合同的形式同承租户进行各种管理经营的约定，具有法律的支撑。可用合同的形式同承租户进行各种管理经营的约定，具有法律的支撑。可 操作性较强，给管理带来一定的便利。操作性较强，给管理带来一定的便利。 需要加强对商户专业性管理和控制。准确处理把握好，商业广场长期目需要加强对商户专业性管理和控制。准确处理把握好，商业广场长期目 标与经营户可能出现的短期目标之间的矛盾关系。说到底，商业广
10、场经标与经营户可能出现的短期目标之间的矛盾关系。说到底，商业广场经 营管理就是营管理就是“聚人聚人”的经营管理。的经营管理。 一个商业广场如何获得成功，应考虑到行业、品种商位布局的整体性和一个商业广场如何获得成功，应考虑到行业、品种商位布局的整体性和 平衡性。例如，一个商业广场难免会出现许多死角，这是现律。但作为平衡性。例如，一个商业广场难免会出现许多死角，这是现律。但作为 经营商业广场的物业管理者，就必须做到尽量减少经营商业广场的物业管理者，就必须做到尽量减少“死角死角” ，使死角，使死角 “不死不死” ，制定一套企业进场冲垫死角的优惠措施，给予在设施，服务，制定一套企业进场冲垫死角的优惠措
11、施，给予在设施，服务， 广告，宣传等方面的便利。广告，宣传等方面的便利。 商业广场租赁式商铺将会大幅度地增加管理成本，营销成本。商业广场租赁式商铺将会大幅度地增加管理成本，营销成本。但后劲较大。但后劲较大。三、三、面对全世界金融危机的挑战，创新品牌管理模式，是商业广场发展的必面对全世界金融危机的挑战，创新品牌管理模式，是商业广场发展的必 然趋势。然趋势。建立品牌广场建立品牌广场引进品牌商家引进品牌商家销售品牌商品销售品牌商品提供品牌服务提供品牌服务满足品牌消费满足品牌消费- 另附另附现代商城经营管理的实践提升构想现代商城经营管理的实践提升构想四、四、对广场的商业运营，物业管理在实际中需要把控的
12、要点：对广场的商业运营，物业管理在实际中需要把控的要点：我在过去的工作实践中体会到商业物业的重大规范性特征，需要投资者和经我在过去的工作实践中体会到商业物业的重大规范性特征，需要投资者和经 营者在定位和规划中需要注意的：营者在定位和规划中需要注意的：独特性特征独特性特征项目的定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补项目的定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补 互动。互动。长远性特征长远性特征规划需要满足未来二十年区域性商业价值诉求。规划需要满足未来二十年区域性商业价值诉求。环境决定性特征：环境决定性特征：不以不以“大大”而以而以“准准”取胜，立足社
13、区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社 区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间。区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间。高度统一性特征高度统一性特征始终体现商业要求的主导地位和商业品牌组合的价值，适应统一管理的需要，始终体现商业要求的主导地位和商业品牌组合的价值，适应统一管理的需要， 产权要求统一不可分割，不可分散出售，严格监管租户经营行为和租户经营绩产权要求统一不可分割，不可分散出售，严格监管租户经营行为和租户经营绩 效，实施整体商业规划租户租约与管理有计划更替的选择。效，实施整体商业规划租户租约与管理有计划更替的选择。顾客主
14、动性特征顾客主动性特征只有认识到消费本位，我们才能把购物广场的定位、功能、管理、营销等等方只有认识到消费本位，我们才能把购物广场的定位、功能、管理、营销等等方 面的核心内容执行得更加科学。面的核心内容执行得更加科学。运营管理的要点运营管理的要点1 1、关注环境关注环境2 2、关注租户关注租户3 3、关注顾客关注顾客高效运营管理的组织架构原则高效运营管理的组织架构原则1 1、高效、专业、协同的组织原则高效、专业、协同的组织原则2 2、避免职能重复的原则避免职能重复的原则商业广场的开发期和招商管理原则商业广场的开发期和招商管理原则1 1、准确定位，合理商业规划，周到的功能匹配，差异化的业态及品牌组
15、合准确定位，合理商业规划，周到的功能匹配，差异化的业态及品牌组合2 2、处理好投资商铺的政策，商铺发售只限于辅助店独立商铺，保障物业的处理好投资商铺的政策，商铺发售只限于辅助店独立商铺，保障物业的 整体性持有。整体性持有。3 3、主力店和辅助店落位，需要关注业态匹配和独立商户匹配。主力店和辅助店落位，需要关注业态匹配和独立商户匹配。商业广场运行开业期招商及业态管理原则商业广场运行开业期招商及业态管理原则1 1、制定科学合理的租赁政策与承租服务是关键制定科学合理的租赁政策与承租服务是关键2 2、强调广场，租户的双赢。强调广场，租户的双赢。3 3、招商管理重要的原则是核心主力店先行，次主力店和辅助
16、店匹配，零售招商管理重要的原则是核心主力店先行，次主力店和辅助店匹配，零售 购物与休闲娱乐合理配置规划。购物与休闲娱乐合理配置规划。4 4、业态管理重要的原则就是要严格租户区位，入住规定，租期制约和清退业态管理重要的原则就是要严格租户区位，入住规定，租期制约和清退 条款的计划性和标准化条款的计划性和标准化5 5、需要关注每一个租户的软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定，要需要关注每一个租户的软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定，要 利用信息化手段实施量化管理。利用信息化手段实施量化管理。品牌及营销管理的重点和管理原则品牌及营销管理的重点和管理原则1 1、购物广场的品牌是什么？就是企业能力的顾客体验，归属在于消费者和购物广场的品牌是什么？就是企业能力的顾客体验，归属在于消费者和 租户的最终评价。租户的最终评价。2 2、文化营销是决定购物广场档次的关键。文化营销是决定购物广场档次的关键。3
