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1、烟台市商业调研报告商业背景状况2010年，烟台市实现GDP4355亿元, 增长14%；地方财政收入完成237.8亿元，完成国地税收入515.2亿元，增长24.4%；固定资产投资完成2705.9亿元，增长22.8%；社会消费品零售总额完成1378.4亿元，增长18.8%，居民消费价格上涨3%，控制在计划目标内；对外经贸完成进出口总额437.8亿美元，增长27.7%；人民生活方面，城市居民人均可支配收入23288元，增长10.2%。充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的
2、烟台市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。目前，烟台市已进驻的大型商业企业，除本地的振华集团外，还有银座、佳世客、沃尔玛、百盛、大润发和家家悦、国美、苏宁、五星电器等国内外知名企业。区域经济背景随着城市经济的快速发展，烟台传统商务区正逐步扩张，随着东进速度的加快，整个莱山将会形成未来城市新CBD中心。城市商业状况城市的商业演变不断自我淘汰、自我换血的城市商业悄然实现着艰难的蜕变与升级城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业发展大致可以分
3、为三个阶段：百货大楼时期振华商厦、华联商厦时期城市中心商业聚集时期至今振华商厦、振华购物中心、振华国际、南购、华联商厦、阳光100、阳光国际、时代广场、百盛购物中心、第一大道、 三站市场等商业场所林立，烟台总体商业兴旺但档次不高。佳世客的开业、银座的建设、万象城商业将会提升东郊整 体商业档次和形象2005年九隆广场成功地引进了天津家世界超市，同年8月铜锣湾百货业在九隆广场开业，但由于种种原因，广场运营低迷， 后改为乐天家居才维持了一些颜面2004年良友突发抢购事件，政府和良友广场几经努力，平息了风波，但最终难逃倒闭命运 百盛购物中心开业，大润发进驻，逐渐壮大至今2001年昌隆赛特购物中心成立，
4、几个月后，赛特折戟而归 家家悦同年低调进烟台，逐年发展壮大连锁店一家接一家开了起来1998年良友广场成立，对烟台百货业产生了深远的影响。成立伊始，提出一站式、会员制、仓储式、导购制等系列新的营销 理念。而“良友”也迅速得以壮大：短短几年，在省内连开18家分店，年销售额突破10亿元 百货大楼这个曾经的“老大”却因受到政府干预以及自身不能及时调整市场竞争机制，开始亏损。他们提出了“学良 友机制、学振华亮堂、学华联资金”的口号，但最终没能逃脱被振华兼并的结局 泰丰商厦则另一番风景：几次三番的调整，不过成了一座租出去就算、无主题名称、无主导项目的商业大楼而已 华联商厦开始了多元化发展的策略，更多的资金
5、和精力被分流，客流越来越少，商业品牌越来越差，时至今日一去不 复返 南购、名品服装、天天渔港、润隆大厦、烟台商城等陆续开业上 世 纪 80 年 代90年代 初期百货大楼是烟台商业的老大 振华商厦慢慢地崛起并兴旺起来 华联商厦的开幕营业，打破了烟台商界长久的平静，她以豪华的商品、舒适的环境和相对超前的理念，深受港城市民 拥戴 泰丰商厦开业，并打出了“吃在泰丰”的口号城市商业格局商业芝罘区一家独大，莱山商业发展迅速随着烟台近几年的快速发展，城市化进程的加快，城市规模不断扩大，再加上传统商圈百货零售业竞争日趋激烈、逐渐饱和的背景下，烟台一些大型百货、购物中心、超市等不再满足于芝罘区的“一亩三分地”，
6、纷纷在新城区四处踩点，扩张地盘占领市场。现在，除了芝罘区外，开发区、莱山区、福山区等也都渐渐形成自己本区域商圈，但现在还是芝罘区业态最丰富，起主导作用，其他商圈为辅助功能。一心（芝罘）、两翼（开发区、莱山区）、一尾（福山），拉开了烟台商业的基础框架莱山区商业：随着市政府的迁入，莱山现在成为政治中心、经济中心、会展中心、体育中心、教育中心等多个“中心”汇集之地，商家也纷纷瞅准时 机，占领市场，首先是佳世客的进驻打开了莱山商业的大门，银座、万象城等紧接着跟进，显现出莱山商业的巨大发展潜力。开发区商业：开发区商业已经相对成熟，开发区大量的外来务工人员，为商业的发展奠定了基础，形成了以长江路为中心的商
7、业带，德胜、彩云城等 成熟商圈，并且振华等高端品牌的加入，拉动了区域商业环境的走高。福山区商业：一度被认为“烟台商业鼻祖”的福山商业，在自成一体的商业格局中，步伐始终迈得不大，根源在于找不到自己的商业定位。近几年， 在政府的规划中，商业形态有了初步的显现，打造福海路商业街，老商圈区府街和富豪商圈为辅助。沃尔玛的进驻对推动福山商业起到了不少的作用 虽然福山商业发展比较落后，但可塑性也是最强，发展潜力也是最大。芝罘区商业：芝罘区商业是最成熟的，从老百货时期一直到现在都主导着烟台商业，业态丰富，从高端的振华、百盛到中端的南大街购物城、五 房，再到低端的三站市场。不过随着城市进程的推进，芝罘区商圈也面
8、临着一级商圈外扩，商业格局升级的局面，相信随着新一轮的发展，芝罘区 商圈结构更加合理，市场日趋成熟和稳定。未来核心商圈埠岚-迎春大街商圈埠岚-迎春大街商圈现状埠岚商圈：服务高校消费人群为主的商 业，随着高校周边居住区域的日渐成 熟，区域商业的发展日渐壮大。代表： 烟大市场、万象城商业步行街 迎春大街：政府重点打造的城市新商圈。 代表:佳世客、银座、新天地埠岚-迎春大街商圈埠岚-迎春大街商圈未来迎春大街随着迎春大街新城市核心商圈的发展，埠岚-迎春大街商圈将形成以迎春大街为 核心的烟台城市东部新商圈。莱山区域状况分析迎春大街作为烟台新兴CBD，商业发展速度是最快的，商业体量急剧增加迎春大街商圈位于
9、新的行政、金融中心莱山区，由于政府导向作用，莱山无论住宅还是商业发展速度非常快，体量急剧增加。莱山区商业仍停留在低层次的经营状态，虽有发展迹象，但商业积累仍需时日地缘及交通条件影响，莱山区高档消费力目前来看，仍主要在芝罘区中心商业消费；莱山新中心目前商业仍停留在较低层次，但随着莱山区住宅房地产的大量开发及人气汇聚，佳世客的进驻、万象城的建成等契机，莱山区商业氛围日渐浓厚，有望形成大型购物中心，但此商业积累仍需时日。随着南山世纪城的社区型商业项目、佳世客的经营越来越好、万象城的蓄势开业、新天地广场的人气积累，莱山区商业即将提升到一个新的高度。佳世客、银座的开业成为莱山商业的开端，新天地、万象城等
10、商业的开建为莱山商业注入新的活力1、莱山迎春大街作为城市规划新的CBD,汇集着天时、地利、人和之优势，随着房地产快速发展，带动着商业也自然快速发展。2、佳世客、银座的开业，给莱山商业注入了新的活力，增强了商业引擎，带动了来上商业的发展速度。3、目前，虽然商业发展较快，但除了佳世客银座外，其他商业经营模式较差，还未完全摆脱城镇商业的影子。4、政府明确的规划、定位和大力的投入会使得莱山商业迅速发展，潜力无限。5、在未来几年，随着迎春大街改造升级，莱山商业体量会突飞猛进。莱山商圈分布巨大的商业潜力，孕育着莱山一级商圈的形成莱山区人口总量近40万，其中高校师生约15万人，新增加的几十万莱山区居民大部分
11、为高收入高消费人群，将会成为莱山区商业的一大消费群体，因此未来莱山区的消费力巨大，商业市场潜力不可估量。莱山区商业现状主要分为：烟大市场佳世客一 带，芳华园绿色家园沿街商业，澳柯玛商贸中心 一带。目前莱山区主要建成商业项目总体量麦千车超市共5万方 芳华园益丰购物中心1万方烟大市场7万方美迎美家2万方佳世客9万方银座6.6万方绿色家园6万方澳柯玛23万方南山世纪城12万方总计约42万方目前莱山区主要在建商业项目总体量本案18万方左右暖山国际10万方万象城约25万方万光府前约5万方总计48万方左右迎春大街商圈主要商业及体量迎春大街商圈主要商业及体量商圈主要代表项目佳世客为莱山新区第一家大型综合超市
12、，也是莱山商业的领跑者，定位中高端佳世客概况：3层建筑，每层3万，是一座集高档购物、娱乐、餐饮为一体的大型综合商场，1、2层是店铺和超市，南北两端为超市经营，中间为店铺经营，店铺每层有30家左右，餐饮有10多家，一层店铺主要经营品牌服装，二层店铺主要经营宝石首饰。3层是停车场。佳世客的最大亮点是停车位数量非常充足。建筑结构：3层，1、2层是店铺和超市，3层是停车场体量：单层3万，总共9万。租金状况：店铺150240元/月，摊位无租金按1830%提点不等经营业态：品牌服装、餐饮、娱乐、超市、宝石玉器经营氛围：良好辐射范围：三高校区域和周围新建住宅项目（天合城、 四季花城）运营时间：08年8月份银
13、座莱山第一个中高端购物商场，与佳世客相呼应，2010年开业，经营氛围浓厚位于莱山北区迎春大街与金坛东路交叉路口，总建筑面积66568.5平方米，南北长185米，东西长约206米，地上6层，地下两层，是一座集高档购物、娱乐为一体的大型综合商场，只租不卖。经营业态业态数量总面积（平米）饮食36720服饰、鞋、箱 包701400精品美发27990五金电器240医药120十字绣120玉器水晶240广告120水产14210调料17136百货6244床上用品120摊位（大部分 是蔬菜，少部 分是肉蛋米面 ）34420总计2124280租金35-85元/月烟大市场，业态主要针对高校学生及周边居民，经营状况较
14、好消费人群一般为周围高校的学生和外地务工人员和周围的居民，一般有转让费，签的是二次合同，客流量挺大.土地使用权归属于村里。代表项目：万象城占地面积：58.63公顷商业面积：25万平方米项目概况：项目东临清泉路，与烟台大学一路之隔，与海边仅600米距离；北接滨海高端住宅区；西临城市主干道观海路，紧密连系市中心人群；南临烟大路，与佳世客一路之隔。万象城地处中央政务区、中央居住区、中央商务区、文体教育区、旅游度假区等中心，位于未来城市中心核心位置，汇聚四方人流。项目优势位置优越：区位在新CBD莱山区，并且位于人气极旺的大学 商圈。定位明确：国际化、情景式的城市Shopping Mall；休闲购 物；
15、时尚体验式消费。品牌营销：祥隆为烟台本地有实力的开发商之一，口碑效应很 好。产品优势：面积和产品设计多样化，针对客户群也相对多样。 交通流线好，并且有4000个停车位，交通承受力强。商业街租金在2.5-5元日平，预计五月开业2%2% 2%1%区域商圈-街区商业迎春大街临街商业主要集中在芳花园商圈，典型的城镇商业模式经营业态业态数量总面积（平米）服装13837业态面积比例图标服装饮食美发美容通讯装饰建材摩托5117923745912276832353%4%6%2%4%15%7% 1%饮食 美发美容通讯装饰建材摩托鞋、箱包医药 鞋、箱包医药房地产3543054121947%6% 4%12%22%房
16、地产饰品眼镜金行 饰品3145摄影眼镜197金行178商业概况：迎春大街是烟台政府现在重点打造的一条街，定位集金摄影2122融、商务办公、大型商业、IT产业、文化娱乐、酒店餐饮休闲于一家纺电器五金机电231108336101体的国际性城市商业街区 ，但现在商业还在起跑线上，还没有完全脱离城镇商业模式。辐射周边社区和村庄。其他5218经营模式：一二层经营都有总计775531经营状况：良好，开门率100% 租金在：80120元平 /月经营业态业态数量总面积（平米）美发3101服装4305电器餐饮45336243房产中介136摩托154通讯115五金281青春时尚广场3645总计2248161%0%2%绿色家园商业主要是针对小区的社区商业业态面积比例美发 2%6%7% 5%1%服装 电器 餐饮 房产中介 摩托76%通讯 五金 商超商业概况：绿色家园是莱山目前比较大型的生活社区，其社区商业也经营较好，消费人群主要针对社区业主。经营模式：一层经营为主，少部分二层经营经营状况：良好，开门率95%经营业态业态数量总面积（平米）饮食36720服饰、鞋、箱 包70
