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1、一个心情盛开的地方A PLACE WHERE YOU WOULD BE IN A GREAT MOOD经过开发商前期工作，远洋西青项目前期产品设计已经初步完成 经过开发商前期工作，远洋西青项目前期产品设计已经初步完成远洋西青项目在产品定位和设计完成的基础上，已经进入实质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。前言前言报 告 架 构报 告 架 构项 目 分项 目 分 析营 销 难 点 析营 销 难 点 项 目 定项 目 定 位目 标 客 群 位目 标 客 群 竞 品 分
2、竞 品 分 析 制 定 价 格 析 制 定 价 格 营 销 策营 销 策 略推 广 渠 道 略推 广 渠 道 销 售 策销 售 策 略销 控 计 划 略销 控 计 划 销 售 道销 售 道 具促 销 执 行具促 销 执 行认识我们的项目位于西青区、紧邻城市“富人区”，位于西青区、紧邻城市“富人区”， 以居住做为主导功能的项目以居住做为主导功能的项目梅区梅区1.0 m2/人人均公共绿地85.0%1677 辆（2）地下停车数量52 辆公建停车15.0%296 辆其中，住宅停车348 辆（1）地面停车数量2025 辆停车位20 层平均层数45 %绿地率2.0 容积率2000 m2其它地下面积5600
3、0 m2地下汽车库面积19500 m2其中，住宅地下面积77500 m22.地下建筑面积20% %建筑密度5976 m2商业（会所）3566 m2其中，非经营性配套公建9542 m2（2）公建建筑面积251258m251258m2 2（1）住宅建筑面积（1）住宅建筑面积260800 m21.地上建筑面积338300 m2二、居住区用地内建筑总面积7971 人居住人口2491 套居住户数13.04hm2一.项目规划总用地比例数值单位项目与城市外环线距离1公里，与城市中环线距离8公里，可分别通过友谊南路、解放南路与城市中心相联未来将建成的地铁5号线，也将拉近项目与中心城区的距离解放南路友谊南路外环
4、线津港公路梨双公路道路的通达性比较完善，与城市中心区紧密相连道路的通达性比较完善，与城市中心区紧密相连区域市场尚处于起步阶段，滞后的各类配套设施，项目高端形象区域市场尚处于起步阶段，滞后的各类配套设施，项目高端形象 的树立受到制约的树立受到制约以三居做为主力产品，整体定位为以三居做为主力产品，整体定位为 品质改善型品质改善型100.0%1752 251258 100.0% 合计10.1%177 37539 14.9%190-260四房11.9%209 38709 15.4%合并后170-18030.3%5308947335.6%合并后150-16016.7%292 3521714.0%120-
5、140三房31.1%544 5032020.0%95两房套数比套数总面积面积比户型面积房型一期二期三期项目由北向南分为三期进行开发，项目由北向南分为三期进行开发， 平均套型面积143平米左右平均套型面积143平米左右15582298三期183 62924二期131 106036一期套均面积面积分期外部问题外部问题区域房地产市场处于起步阶段；缺乏高品质项目奠定基础；区域形象比较落后，配套设施严重匮乏；本项目需要借助大梅江概念，但要面对同区域、同客户、产品同质化的竞争；内部问题内部问题梨双公路两侧形象较差，对高品质楼盘产生严重影响地块不临主干道，形象展示受到影响；销售中心启动时间较晚，影响项目形象
6、的展示；各期产品线有所缺失，需要跨期销售；合并购房，二套产权，加大宣导的难度；我们面临着哪些营销难点我们面临着哪些营销难点？-12631154011299512631154011299515553117621555311762163111631112211120691221112069216232162309.11成交均价09.11成交均价-858313141927485831314192741229990411229990411026610266851082111932709.1成交均价851082111932709.1成交均价47%17%40%47%17%40%26%30%26%30%59
7、%59%43%47%12%成交价格涨幅43%47%12%成交价格涨幅147.6 合计147.6 合计10.3 次中心区3.9 五大道17.8 水上奥体10.3 次中心区3.9 五大道17.8 水上奥体7.0 南京路沿线7.0 南京路沿线42.0 42.0 梅江梅江16.1 16.1 老城厢19.1 开发区9.8 红桥18.0 海河中心板块成交量（万）板块老城厢19.1 开发区9.8 红桥18.0 海河中心板块成交量（万）板块随着天津房地产市场的日渐成熟，大梅江地区项目的竞争对手日益增加，竞争日益加剧；随着梅江板块内竞争压力的加大及配套的匮乏，限制了区域价值提升空间！海河重新定义城市“新豪宅”，
8、梅江并非唯一“富人区”海河重新定义城市“新豪宅”，梅江并非唯一“富人区”对于本项目而言，营销关键点在于对于本项目而言，营销关键点在于“修身于内”，全面提升我们的产品力！“修身于内”，全面提升我们的产品力！梅江，已非绝对的市场竞争力！梅江，已非绝对的市场竞争力！以用心的态度追求完美以用心的态度追求完美对外，“舍得”的气度和决心。对外，“舍得”的气度和决心。舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。对内，强调以人为本的设计原则对内，强调以人为本的设计原则 人性化的规划 优雅的建筑设计 建筑与园林的完美结合 细致周到的细节处理 精益求精的
9、室内装修 金牌会所悠然享受 物业金质尊享人性化的规划 优雅的建筑设计 建筑与园林的完美结合 细致周到的细节处理 精益求精的室内装修 金牌会所悠然享受 物业金质尊享 注重“细节观”和“过程观”，注重“细节观”和“过程观”，无处没有设计，无处不在用心打造无处没有设计，无处不在用心打造入口空旷，无特点，缺少导向性标识。道路破旧底商广告标牌杂乱无章，缺少统一性。底商橱窗陈旧，缺少整体性。临街住宅外墙陈旧，需重新粉刷空调机无遮挡，布置凌乱。外窗、阳台护栏破损严重，需拆除，或统一安装。周边现状分析周边现状分析将社区环境的外延延伸到周边的非红线内的梨双公路的道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，植树完成四周围
10、墙、道路的改造和绿植周边环境改造周边环境改造通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面 处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围 墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 周边道路景观改造周边道路景观改造道路周边增加绿量，提高其审美品质。 规范路边停车，严加管理。沿街统一设置停放设施，设置位置尽量满足停放需要且不影响行人通行。 停放设施的样式将精心设计，体现各街区的主题内容。 铺装的材料和颜色的设计要满足商业氛围的要求。 补充缺失的人行步道、结合路段风格，统一铺装。 注意协调铺装与无障碍设施等其它道路设施间的关系。 增加树箅子、美化树池。周边道路景观改造周边道路景观改造临
11、街道路口围墙改造临街道路口围墙改造通过设置景观小品，休闲座椅，柱廊等手通过设置景观小品，休闲座椅，柱廊等手 法打造亲切宜人的氛围法打造亲切宜人的氛围道路铺装示意道路铺装示意道路铺装以生态透水性材料为主，在人行休息区域适当丰富。突出文化氛围， 提升整体品质。通过设计，为主要道路交叉口赋予文化内涵和标识性。拆墙透绿，将景观视线延展到内部。增加移动花钵等形式，丰富绿化品种及种植形式。通过增加植物层次，软化建筑与硬化衔接的界面。拓展绿色视野拓展绿色视野整治目标整治目标 清理道路两侧及横跨道路的各类杆线 将市政设施融于绿地之中，利用植被适当遮掩 统一必要市政设施的景观效果，将其艺术化存在问题：电线杆、热
12、力管线等裸露，影响道路的景观效果，存在安全隐患。井盖、雨水箅子破损。市政设施市政设施增建地下综合管道设施，各类管线入地。补足丢失破损的井盖、雨水箅子，结合道路特色选择别致的井盖、雨水箅子以提升艺术氛围。注重与地面铺装的衔接，对于高出或低于铺装的检查井应降低或升高至平齐或采用起坡手段加以改造。整治措施：住宅外立面改造住宅外立面改造对于涂料饰面外墙重新粉刷，颜色以白色为主对于涂料饰面外墙重新粉刷，颜色以白色为主周边商铺改造周边商铺改造商业街的外观设计已经不仅仅体现在建筑材料，更多的体 现在灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰， 目的是为了营造繁华感和商业氛围；统一设计广告牌，做到风格统一
13、，简洁精致，体现 商业特色统一设计广告牌，做到风格统一，简洁精致，体现 商业特色商业橱窗，可根据不同的业态有针对 性的设计，既能体现商业特点又具有时代 感。周边商铺改造周边商铺改造部分特色路段增加展示方式，如与灯具相结合等。道路两侧广告分街区选用同一品牌，形成时尚统一的整体效果。整治措施：整治措施：空调机位加以遮挡性改造空调机位加以遮挡性改造人性化规划人性化规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。 强调以人为本的设计原则强调以人为本的设计原则 营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲和关系
14、，自然开放的社区文 化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） 强调居住的均好性 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区 成为步行区）新古典主义：品味欧罗巴的的艺术魅力，开放、创新、精致新古典主义：品味欧罗巴的的艺术魅力，开放、创新、精致建筑本身是景观的主角，用质朴的造型、典雅的色彩，呈现尊贵大气，营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的精美感。在建筑设计上挖掘、延伸新古典主义的内涵，吸取世界著名建筑的特色，营造名副其实的欧陆风情。彻底摆脱高层建筑千彻底摆脱高层建筑千人一面的窘境。人一面的窘境。建筑会说话，优秀的建筑是的代名词，具
15、有标志性意义。建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。赢在细节，卓越的项目，首先是细节的卓越，人性化就是为业主想的更多。赢在细节，卓越的项目，首先是细节的卓越，人性化就是为业主想的更多。首层抬高1.5米使地下车库直接采光通风。檐口富于变化，无外露管线。外墙采用澳洲沙岩和加拿大佛漆用多阳台取代飘窗台，开放空间。坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前下部石材处理，入口着重装饰。优雅细腻的建筑设计优雅细腻的建筑设计注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(可采用平坡结合、乔灌结合、花
16、草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。建筑与园林的完美结合建筑与园林的完美结合空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。主动营造高差主动营造高差台地园林，塑造项目落差之美立体园林景观形成自然起伏有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了首层住户的私密性。有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了首层住户的私密性。秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念呈现园林设计的灵动、韵律、节奏三大特点融会贯通秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念呈现园林设计的灵动、韵律、节奏三大特点融会贯通重绿植轻硬地、重木轻草重绿植轻硬地、重木轻草从实际出发压缩组团内部的道路和硬
