2011年3月冷水滩区房地产市场调研报告

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1、a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩区冷水滩区房地产市场房地产市场调研报告调研报告2011年3月a联策地产顾问（湖南）有限公司解读城市解读城市总体宏观经济总体宏观经济区域宏观经济区域宏观经济楼盘调研楼盘调研目目录录 消费调研消费调研a联策地产顾问（湖南）有限公司解读城市解读城市a联策地产顾问（湖南）有限公司城 市 概 况冷水滩区位冷水滩区位于湖南省西南部，湘江中上游。冷水滩区总面积1222平方千米，总人口53万人，城市人口20万人。冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区，东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。地理坐标为东经11128-11147，北纬2615-26

2、49。冷水滩是移民城市，迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。a联策地产顾问（湖南）有限公司沿海城市城 市 概 况a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。冷水滩是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北，与322国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交通网络。永州机场已开通长沙、海口、乌鲁木齐、北京等航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进冷水滩与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收

3、能力。冷水滩区域交通城 市 交 通a联策地产顾问（湖南）有限公司紧邻两广的前沿城市永 州中国书法名城 潇湘第一城 湘粤桂三省咽喉要冲湖南重要的汽车工业基地之一 杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 吴楚故地，汉唐名郡历史上湘南政治经济和文化中心民 族 风 情a联策地产顾问（湖南）有限公司灿烂悠久的历史文化柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何 绍基等人都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟 ，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字江永女书在永州被发现。 灿烂的历史文化，是房地

4、产发展的深厚底蕴。区 域 文 化a联策地产顾问（湖南）有限公司永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后，城市面貌有待提升，各方面急待振兴。城市总结：城 市 总 结a联策地产顾问（湖南）有限公司总体宏观经济总体宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司宏 观 经 济永州市20062010生产总值情况 名称GDP（亿亿元 ）增长长 人均可支配收入（元 ）增长长%2006年417.8311.80872513.302007年481.0014.001020014.52008年592.6813.301199115.22009年640.0414.001342512.002010年750.

5、0014.501498311.6020062010生产总值情况 a联策地产顾问（湖南）有限公司20062010年GDP增长情况永州市国民经济从2006年以来一直保持快速增长势头，据统计，2010年全市共完成生产总值750亿元、增长14.5%，高于预期2.5个百分点 。宏 观 经 济a联策地产顾问（湖南）有限公司20062010年生活水平名称人均可支配收入（元 ）增长长（% ）人均消费费性支出（元 ）增长长(%)2006年872513.30550711.682007年1020014.5058756.692008年1199115.2064079.062009年1342512.0067224.912

6、010年1498311.607635.13.6宏 观 经 济a联策地产顾问（湖南）有限公司2006年2010年人均收入情况宏 观 经 济2010年，全市民生得以改善，人均可支配收入达到14983元，同比增长11.6%，人均消费性支出也不断提高，年消费达到7635元，同比增长13.6。 a联策地产顾问（湖南）有限公司全国房地产市场阐述 城市可售情况完成交易情况成交价格套数套数面积积 （万）环环比 （%）均价 （元/）环环比 （%）北京9659210116108.59-36.04 上海4199114851154.81-20.19153062.81重庆9267616247145.45-28.2371

7、932.97深圳25317398833.19-13.4197007.63广州36808716384.343.9811529-6.7杭州40427674674.99-23.0416541-7.44南京30123642166.561.18126065.01（数据来源：CREIS中指数据）市 场 阐 述a联策地产顾问（湖南）有限公司全国房地产市场阐述 2011年1月，调控政策更趋严厉，限购令相继蔓延至二、三线 城市，“国八条”重拳出击，紧随其后的是悬挂已久的房产税靴子 正式着地。1月监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，仅7 个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%，位居前列的是长沙 和

8、包头，跌幅均超过60%，而大连跌幅亦超过50%。限购令的蔓延以 及“国八条”的出击，加之即将到来的春节淡季，预计未来楼市成 交量不容乐观。 市 场 阐 述a联策地产顾问（湖南）有限公司区域宏观经济区域宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司城 市 规 划城市规划 空间布局：总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水 滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成，沿湘江风 光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城 市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满 足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文 化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的 整体。建设重点：p东部完善河东新城区建设，冷、芝两区

9、联城；p西部开发火车新站周边地区；p北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套 设施；p河西南部建设长丰工业园。a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩房地产市场分析 区 域 市 场永州20072010资产投资情况永州20072010资产投资情况时时 间间固定资产资产投资资房地产产开发发投资资2007年 255.08亿亿元 24.8亿亿元 2008年358.46 亿亿元33.8亿亿元2009年600.14亿亿元61.97亿亿元2010年813.00亿亿元63.65亿亿元 永州20072010资产投资情况a联策地产顾问（湖南）有限公司20072010资产投资情况区 域 市 场在过去的几年，永州城市建

10、设明显改善， 2010年全市固定资产投资完成813亿元、增长 36.6%，高于预期1.6个百分点；全市商品房销售 额完成34.9亿元、增长45.6%。a联策地产顾问（湖南）有限公司区 域 市 场名 称2007年2008年2009年2010年商品房施工面积积 （万平方米 ）552.9432.6625.04530竣工面积积（万平 方米）320.490.63145.27156.61商品房销销售面积积 （万平方米 ）108.9107.7149.96428.532007年2010年商品房施工、竣工、 销售情况a联策地产顾问（湖南）有限公司2007年2010年商品房施工、竣工 、销售情况区 域 市 场20

11、10年全市共完成住房建筑面积530万，同比增长 4.38%；冷水滩城区完成住房建筑面积103.4万，同比 增长13.1%；批准预售面积156.62，同比增长24%；冷 水滩区批准预售面积55.16，同比增长48.29%。a联策地产顾问（湖南）有限公司消费调研消费调研消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司消 费 市 场80后将成购房主体据调查结果中显示，58%的调查者处于20-30岁这个年龄阶段，位于第二的是30-35岁，占总 调查人数的22%。这个结果从侧面可以反映，永 州80年代的消费者开始选择置业，并有了一定的 基础和能力，这个趋势与其他各个大中城市的发 展趋势相同。 a联策地产顾问

12、（湖南）有限公司购房决策权比例 据调查结果中显示，在购房群中夫妻双方决定占52%。这个结果从侧面可以反映，永州购房人 群中大多是初次置业和二次置业为主，多为改善 自身居住条件为主。消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司在购房注重考虑的因素 在本次调查数据显示，有60%的购房群体在购房时首先考虑的就是地段、价格，对楼盘品质方面还处 于过渡阶段，购房心理尚停留在初步阶段，可以判断 大部分购房群体并没有很多的购房经验。消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司城市资源配置满意度调查上面调查图片调查的内容是对于永州市的城市资源配置看法，36%的调查者表示 一般满意，31%不满意，道路狭窄、公共

13、娱 乐设施少、环境脏乱差等都是永州目前需 要改善的。 消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司永州开发商信誉度调查比较满意和不满意的比例分别占21%、20%，对开发商信誉度不满意方面主要体现以下方 面：1、不按时交房；2、建筑质量较差；3、开 发商只注重利润而忽略对楼盘品质的提升等。消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司商品住宅价格水平调查近几年永州房价涨势较快，但总体房价基本能接受。不太高基本能接受比例占39%， 很高勉强能接受占38%，太高很难接受占16%，很高勉强能接受占38%，不太高基本 能接受占39%，偏低可以接受占6%，很低完全 能接受占1%。消 费 市 场a联策地产顾问

14、（湖南）有限公司家庭收入调查永州的收入水平在湖南省内还处于偏低水平，主要是因为永州的经济水平较为落后，对招商引资力度不够，投资环境较差，就业率较低等原因。消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司购房需求调查改善性需求略高于首次置业，说明永州购房市场正处于一次置业向二次置业的过渡阶段，对楼盘的品质需求会越来越高。 消 费 市 场a联策地产顾问（湖南）有限公司对住宅需求的调查永州销售市场目前畅销户型多集中在100-144以内，80%以上楼盘的主力户型都集中在两房两厅和三房两厅，从市场楼盘销售情况看，中心区域楼盘50以内的小户型也较为畅销，说明永州购房群对投资意识逐渐提高。 消 费 市 场a联策

15、地产顾问（湖南）有限公司楼盘调研楼盘调研区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司河东河东/ /育才路板块育才路板块 区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司【潇湘国际广场】区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司位置生活配套：8中、公安局、湘发建材城、超市、医 院等冷、芝联城的前沿门户路网：育才路、永州大道、衡昆公路、322国道交通：8路、18路、24路、28路等区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司基本数据占 地：2.5万平方米 容积率：6.4 建 面：16万平方米 绿化率：15%左右价 格均价2500元/ 优惠：一次性96折；按揭99折建筑形式6栋33层高层销售状况一期销售90%，二期土地转给中医院，现已预定90%以上 。公 司开发商：永州市名居房地产开发有限公司 代理商：沈阳图维房地产代理公司区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司1、冷、芝联城前沿门户，具有 较大发展前景；2、规模较大，有市场影响力；3、政府支持项目，有一定背景。优势劣势1、户型设计较差；2、居住区域不够成熟；3、绿化较少，没有特色；4、容积率较高。区 域 楼 盘a联策地产顾问（湖南）有限公司【永和家园】区 域