星级酒店筹建的要点-ok

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1、星级酒店筹建的要点星级酒店筹建的要点目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小 得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店。一、建立星级酒店的目的建立星级酒店的目的： 1、平台与桥梁平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及 其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。 2、树立企业的品牌品牌： 国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说 服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。 尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品

2、牌，哪怕是几十万平方米的小区建 设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到 提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。 3、投资新建高星级酒店还有其他的益处： 首先是投资的稳定性稳定性比较强，相应来说风险相对不大； 其次是成长性成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好； 最后是现金流现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流 比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析酒店的投资成本及回

3、报分析： 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000 元/m2，（四星级酒店一般为：70009000 元/m2；） 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150 万元/间 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为 120m2180m2， （四星为90m2110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%； 5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年三、选择建立五星级的类别选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店

4、？度假兼会议型酒店？酒店类别 各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐饮娱乐休闲会议会展住宿 商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店四、选址可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）酒店建造成本的大 致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这 个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定； 2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例； 3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性 化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求； 4、第3 项的具体实施方案；

5、 5、预期未来510 年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、 暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案会审 将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工， 同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题七、具体的操作：具体的操作： 施工总体计划的制定施工总体计划的制定： 封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施 工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一

6、般为36 个月左右； 装饰成本分析，控制：装饰成本分析，控制： 一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%40%； 酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成， 反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法： 专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位 装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位， 越能真正体现其设计能力。 装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达 到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设

7、计部门或设计室。但其接的单，大 多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘 请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。 由装修承包方免费进行装饰设计的后果： 表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要考虑这个问题： 装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适的一个点了吗？本来这个 点就是不容易量化的，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“羊毛”终 究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案，无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做， 都是要花费

8、设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是150 元/200 元/，设计费用都是好 几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省的材料 用上了，可以用替代材料的地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了很多的 曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免的施 工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回 来了。 反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法： 五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信 是大

9、多数投资方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细 节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省 一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、 装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就 走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。 客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综 合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？ 在酒

10、店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进 口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！ 酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店 管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。 主要装饰材料进行把控： 一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部 分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行 市场调查 专业酒店装饰设计公司的选择专业酒店装饰设计公司的选择： 首先主设计师必须是要懂酒店的

11、经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评 定规范； 设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面：设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面：当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK 厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休 闲、会议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、 停车场、其他附加服务、服务质量等等细项； 本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度； 准确了解当地城市未来5-10 的规划，预测酒店未来5-1

12、0 内的发展状况，做出的设计方案必须是具 有前瞻性的； 对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效 率、保证品质）； 能够提供切实可行的装饰成本控制方案； 各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将“最大限度的获取经营利润最大限度的获取经营利润”这一思路贯 穿在整个设计中； 设计中必须满足少数的贵宾服务需求： 第一，必须保证第一，必须保证“私密性私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方 式地点等等细节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，若 像普通客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，

13、再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入 包间，这么多的环节中，不知道有多少人看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人， 如果是这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？真正的重要人 物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作 为一个平台，在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！ 第二，要充分显示出地位、身份：第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师 都容易做到； 第三，充分的人性化的体现：第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵

14、宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道 直接到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道； 因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司； 酒店主要设备的选型、成本控制以及其他注意事项酒店主要设备的选型、成本控制以及其他注意事项： 1、酒店的设备投资成本一般占总投资的30%，主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备； 2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑，一定要充 分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建的时

15、候一定要保证有15%-20%的余量。 发电机本已经是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌，从实际了解到的情况， 国产货的确比不上进口机，比较好的有瑞典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国内组装的康明斯）等品 牌。 3、中央空调系统中央空调系统： 主机现在各种品牌有30 多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，的确是不合 适的。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、 清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。 不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有 什么问题

16、的，但要想5 年、6 年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、 那头也占，是极不现实的。 若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的； 对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其核心的压 缩机是能确认出来的，另外，别幻想着买原装进口的机子，现在都是在国内组装的； 4、给排水系统： 一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价 格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标； 5、消防及自动报警系统： 施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时，仔细划分需由消防施工单位完成的工作范 围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装