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1、房地产经纪相关知识精讲班第房地产经纪相关知识精讲班第 2828 讲讲义讲讲义房地产经纪相关知识精讲班第 28 讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产经纪相关知识精讲班第 28 讲讲义(四)申请个人住房贷款的条件(四)申请个人住房贷款的条件申请个人住房贷款的条件主要有：1具有完全民事行为能力的自然人。2具有城镇常住户口或有效居留身份。3有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。4具有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议。5以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款。6有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作
2、为保证人。7贷款人规定的其他条件。(四)申请个人住房贷款所需提供的资料申请个人住房贷款一般需向贷款人提供下列资料：1个人住房借款申请。2身份证件(指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件)。3有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。4符合规定的购买(建造、大修)住房合同、协议或其他批准文件。5借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明。6抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。7贷款人要求提供的其他文件或资料。二、房地产开发贷款(一)房地产开发贷款的种类按用途，房地产
3、开发贷款可分为住宅开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款等。(二)房地产开发贷款的特点房地产开发贷款有下列几个特点：1 按开发项目贷款2 贷款金额较大。3贷款占用时间较长。4.贷款风险较大。(三)申请房地产开发贷款的条件申请房地产开发贷款的条件主要有：1具有独立的法人资格，取得法人登记证。2实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好，高层管理人员素质较高。3信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力。4按规定办理各类证件的年检手续，并持有年审合格的贷款卡或贷款证 。5在贷款银行开立基本结算户或一般存款户，办理全部或部分结算业务。6具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业
4、资质证书。7开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好。8开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设。9开发项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后能及时投入正常使用。10借款人拥有一定比例的自有资金，对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的一定比例。11银行贷款前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的一定比例。12有贷款银行认可的足值有效的抵押物、质物或具有符合条件的第三人提供贷款担保。13贷款银行规定的其他条件。(四)申请房地产开发贷款所需提供的资料申请房地产开发贷款一般需向贷款人提供下列资料：1借款申请报告，
5、有限责任公司和股份有限公司的，应同时出具董事会借款决议。2企(事)业法人营业执照、法人代码证。3法定代表人或其授权代理人的证明文件。4公司或单位简介，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，应提供公司成立批文、合同、公司章程。5财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请借款前三个年度的财务会计报告和上一个月的会计报表。6税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表。7所有开户银行名称及存、贷款余额情况。8中国人民银行颁发的贷款卡或贷款证 。9自有资金落实的证明文件、资料。10房地产开发企业的资质证明文件。11申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件，项目年度投资
6、计划、扩初设计以及批准文件；项目建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、房屋拆迁许可证 、 建筑工程施工许可证 、 商品房预售许可证等。12担保人出具的担保意向书，有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，需由董事会出具担保意向书。13担保人的与以上第 2、3、4、5、6、7、8 项内容相同的有关文件。14抵押物、质物的权属证明及有处分权人同意抵押、质押的书面文件。15贷款银行要求提供的其他文件或资料。四、房地产贷款程序无论是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，贷款程序基本上遵循以下几个步骤：1借款申请。2受理申请。3签订合同。贷款人审查同意贷款后，借款人与贷款人签订借款合同 ，并根据担
7、保方式的不同，借款人与贷款人签订抵押合同或质押合同 ，或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签订保证合同 、 抵押合同或质押合同 。如果采取抵押担保，还应依法办理抵押登记。4发放贷款。贷款人按借款合同约定按时发放贷款。5归还贷款。借款人按借款合同约定按时偿还贷款本息。借务，保障债权实现。6.合同变更7结清贷款五、各种还款方式下的还款额计算(一)还款方式的种类还款方式主要有下列几种：1到期后一次性还本付息。2先扣除利息，到期后一次性偿还。3每期还息，到期后一次性还本。4分期等额偿还本息5分期等本金偿还。无论是何种还款方式，都需要根据已知条件确定还款额。1到期后一次性还本付息还款方式的还款额计算这
8、种还款方式按复利计算的还款额计算公式为：（见教材 221 页） 。2 先扣除利息。到后期一次性偿还的还款方式的还款额计算（222 页） 。3每期还息，到期后一次性还本的还款方式的还款额计算在这种还款方式下，贷款期间每期的还款额为：APXi最后一期的还款额为：APXi+P4等额本息还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本息还款方式是指借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。(1)贷款利率不变的等额本息还款方式这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷
9、款金额为现值计算的年金，计算公式为：A=P i(1+ i)n/(1+i)n-1式中 A月还款额；P贷款金额；i贷款月利率；n 按月计算的贷款期限。【解】已知：贷款金额 P=100 000 元，贷款月利率I=512，按月计算的贷款期限 n =1512=180 月该家庭的月还款额计算如下：A=P i(1+ i)n/(1+i)n-1=1000005%/12(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等于以后月还款额的现值之和，计算公式为：Pm=A(1+ I)n-m-1/I(1+I)n-m式中 Pm-贷款余额m
10、-按月计算的已偿还期贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为：An=P i(1+ i)n/(1+i)n-1n(2)贷款利率变动的等额本息还款方式现实中的利率并不是一成不变的。如果利率发生了变化，贷款人和借款人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是：按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限，再用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额；以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。【例 73】某家庭购房抵押贷款 10
11、 万元，贷款期限30 年，贷款年利率 6，借贷双方约定每年年初按当年 1 年期国库券利率加上 3的附加利率调整贷款利率。设在贷款期限第2、3、4、5 年的 1 年期国库券利率分别为 3、4、6和 6。试计算该家庭前 5 年的月还款额和贷款余额。【解】已知：贷款金额 P=100 000 元，第 1、2、3、4、5 年的贷款月利率分别为612、612、712、912 和 912，按月计算的贷款期限 n=3012=360 月。该家庭第 1-5 年的月还款额和贷款余额计算如下：（计算见教材 210-212 页）2等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算等额本金还款方式是指借款人每期归还相等的本金，同时
12、付清本期应付的利息。这种还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。具体如按月偿还，其每月应归还的本金等于贷款金额(本金)除以按月计算的贷款期限，而月还款额为：At= P/ n+P-P/n(t-1)i式中 At第 t 月的还款额；P贷款金额；n按月计算的贷款期限；i月利率。等额本金还款方式下的贷款余额为：Pm=P(nm)式中 Pm-贷款余额；m-按月计算的已偿还期。等额本金还款方式下的月还款额累加为：P（1+In+1/2）等额本金还款方式下的利息总额为：I= P in+1/2式中 I-利息总额【例 74】见教材 213 页。题目：中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房
13、贷款的月所有债务支出与收入比控制在( )。A45以下(含 45) B50以下(含 50) C40以下(含 40) D55以下(含 55) 答案：（D）题目：申请个人住房贷款应提供( )。A 个人住房借款申请表B借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明C身份证件原件及复印件D贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告E在贷款银行开立基本结算账户或一般存款账户，办理全部或部分结算业务答案：（ABCD）第五节 房地产信托第五节房地产信托一、信托的概念和职能(一)信托的概念信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行
14、管理或者处分的行为。信托是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。也就是说，(二)信托的职能信托的职能是受人之托，履人之嘱，代人理财，主要有财产事务管理职能、融通资金职能、代理和咨询职能、社会投资职能。1财产事务管理职能。这是信托的基本职能。其中，财产事务是指与信托财产有关的各种事务；财产事务管理是指受托人受委托人之托，为其处理财产事务。现代信托业务中无论是资金信托还是实物信托，都是信托对这一职能的具体运用。财产事务管理一般包括代人理财和代人办事两方面。代人理财是指受托人以管理和处理财产的方式为财产所有者提供服务。其中， “管理”是不变更信托财产的原状或性质，
15、仅做运用、改善、维护和保护财产的服务，例如委托贷款、委托投资、商务管理等；“处理”是需要变更或消灭信托财产的原状或性质，例如代委托人出售或转让信托财产。代人办事是指受托人以代办一系列经济事务的方式为委托人提供服务，如代为收款、代理买卖有价证券、代付利息等。2融通资金职能。这是指在财产管理事务中，信托具有筹措资金和融资的职能。在市场经济条件下，由于货币信用的存在，作为信托财产各经济主体的大部分财产是以货币资金的状态存在的，所以信托对财务管理职能的运用，必然会伴随着货币资金的融通，从而使信托机构具有金融机构的性质，发挥其金融职能。信托金融职能反映的是以信托为基础的委托与受托的关系，体现了信托机构与
16、委托人和受托人的多边经济关系，其融资既可以采用直接融资方式，也可以采用间接融资方式。信托融通的对象，既可以是货币资金，也可以是其他形态的财产。3代理和咨询职能。这是指信托受托人利用其与交易主体各方建立的相互信任关系，为有关当事人提供代理和咨询事务功能。信托受托人可以以代理人、担保人、咨询人等身份促使交易各方建立相互信任关系，帮助委托人了解与其交易有关的信息，为委托人的财产寻找投资渠道等。信托受托人实现这一职能，无需转移财产所有权，通过代理与咨询业务的办理，可以促进横向经济联系与沟通，帮助委托人开拓业务。4社会投资职能。这是指受托人运用信托业务手段参与社会投资活动的职能。受托人根据委托人的意愿，运用信托财产进行实业与证券等投资，实现
