《湖南水府庙旅游区策划规划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湖南水府庙旅游区策划规划（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1湖南水府庙旅游区策划规划湖南水府庙旅游区策划规划 项目编制建议书项目编制建议书北京绿维创景规划设计院2006.82006.82目录目录一、水府庙旅游区的资源及优劣势分析 31、优势 32、劣势 43、小结 4二、项目策划的基本思路 51、贵企业在本项目开发中的定位区域旅游开发运营商 52、目标定位与核心项目策划 63、总体布局 84、分期运作 8三、建议 91、编制项目及商业运作策划 92、总体规划水府庙旅游区总体规划 93、修建性规划 94、 湖南水府庙旅游区全案总体策划 95、工作进程和费用支付安排 11四、本项目团队 12五、项目组成员简要介绍 13附录一 总体策划提纲 17附录二 北
2、京绿维创景规划设计院四大专有规划设计技术简介 19附录三：开发运作参考案例： 373一、水府庙旅游区的资源及优劣势分析一、水府庙旅游区的资源及优劣势分析8 月 12 日，我院院长林峰博士、副院长杨光对水府庙旅游区进行了实地考察，结合谭总和钟总的介绍，我们对本项目有了初步的了解，并形成了一些看法。我们认为，在全国旅游迅猛发展的时机，依托于长沙作为中南超大城市的市场优势及长沙旅游缺少旅游产品支撑的大好机遇，水府庙旅游区开发，在宏观背景上已经具备了天时和地利。1、优势、优势1）水质好、水域较大、湖区生态环境好，离长沙近，周边 150 公里范围内，有 1000 万以上的城镇人口，因此，具备成为湖南第一
3、休闲旅游区的基础条件；休闲旅游市场基础非常好；2）文脉深厚，特别是湘军文化，具有极大的影响力、号召力及戏剧性，可以成为旅游区的文化主题；3）上瑞高速公路穿湖而过，路上看湖，景色优美，成为天然广告窗口；特别是高速水府庙服务站，是高速路上观湖、吃鱼、买土特产、了解旅游区的最佳窗口，可以成为旅游区的游客服务中心，具备一定的商业开发价值，具备成为引爆水府庙旅游的窗口服务功能；4）湘乡市属的景区区域拆迁量小，具备发展为非农度假区的较好条件；并可以通过对农居的改造，形成俱乐部度假庄园的特殊条件；5）旅游区统一管理的建构已经形成，管委会、派出所、海事处成为集中开发的有力保障；贵公司统一开发，形成了垄断优势，
4、对于土地及景区升值价值的把控，具有特别优势的条件；6）已经征用的 2000 亩土地价值很高，是旅游区的最安静隐密而又方便的区域，增长潜力巨大；应该最大程度的提升该部分土地的价值，形成核心运作目标；7）与韶山很近（40 公里） ，有开发长沙韶山湘军水府庙 3 日游大众观4光旅游的基础；一旦形成，将可以把韶山的数百万游客引到湘潭，其潜力巨大；8）原有的开发，破坏较小，保护较好；为进一步开发提供了基础；9）可开发土地资源非常丰富，具备打造大型项目，大批量旅游房地产的条件。2、劣势、劣势1）缺少震撼性景观，因此，观光旅游的自然风光独特性不足；植被景观单一，缺少变化，容易审美疲劳；有深厚的文脉基础，但文
5、化资源遗存较少，不能直接观赏；因此，必需打造山水风光和人文景致，形成独特的标志性吸引物景观；2）原有开发形成的景点层次较低，产品缺少吸引力，但是，90 元的门票，是一个天价，给新开发留下的价格空间不足；必需压缩原产品空间，甚至取缔过时产品，否则，新增景点非常划不来；游船档次较低，票价也较低；建议贵公司收购这些资产，或将其排除在游线以外，要求其进一步投资，提升景区水平；也可以锁定其年度收入，超出一定数额，不再参与分配；3）双峰、娄底相关区域未进行规划控制，管理混乱，尚未纳入较好的统一管理；可能形成未来的竞争和破坏；4）整体投资规模较大，门槛较高，因此，必需把握前期投资的总量和额度，做好分期安排；
6、其中，第一期的项目必须能够引爆市场，并形成良性现金流循环，保证首期投资的成功。3、小结、小结1）水府庙旅游区项目，完全具备打造成为“湖南第一休闲目的地湖南第一休闲目的地”的基本条件；2）高水平策划，有可能把水府庙打造为一个著名的“观光旅游景区观光旅游景区” ，实现与韶山旅游互动，成为全国著名的观光旅游目的地全国著名的观光旅游目的地；3）水府庙具备极大的旅游房地产开发条件，土地升值潜力巨大，建议投资商着5眼于长期土地开发，形成切实的开发运营战略。二、项目策划的基本思路二、项目策划的基本思路本思路只是在初步了解项目情况的前提下提出的粗略框架，仅供参考。不代表以后对项目资源进行深入考察、分析和研究后
7、形成的正式策划思路。1、贵企业在本项目开发中的定位、贵企业在本项目开发中的定位区域旅游开发运营商区域旅游开发运营商企业定位：区域旅游整体开发和运营商职责：1）一级土地开发低成本拿地，进行土地升值运作，实现土地收益最大化；2）观光旅游整合利用资源，开发湖、岛、林、鸟、亲水、游乐、文化等等不同的产品，实施观光旅游整合，实现旅游品牌与形象的突破；贵公司进行规划运营，实施招商引资，吸引资金共同开发多种项目；3）核心旅游项目开发有贵公司直接进行核心项目开发，包括开发具有震撼性的旅游产品，形成独特的观光吸引力，争取与韶山形成互动，吸纳全国性观光游客；开发超大型沙滩天然游泳场，在火炉长沙的周边，形成避暑休闲
8、的最佳环境；开发湘军水师寨，建设具有独特型卖点的主题文化游乐项目，形成文化与游乐吸引核；恢复重建水府庙，形成水府祭祀，举办水文化界；4）整体旅游营销以贵公司为核心，对整个旅游区进行营销，实现品牌价值和地产价值的提升；5）旅游房地产项目开发贵公司特别需要投资旅游房地产项目，实现最大利润的快速回收；66）区域开发的政府运作督促政府，为项目进行区域配套运作，保证项目的顺利开展；7）区域开发的投融资运作整个项目需要进行整体包装，可以进行整体融资运作，包括以海外资金为背景的运作，包括以开发银行为目标的运作。2、目标定位与核心项目策划、目标定位与核心项目策划1）全国性观光旅游目的地全国性观光旅游目的地以长
9、沙为中转，与韶山联动的全国性观光游线上的必游景区，形成长沙韶山水府庙 2 日游、3 日游；为此，必须进行观光旅游项目的特别打造；我们认为，湘军水师寨、水府庙、水府游乐场（中国最大的天然亲水游乐场） 、水府古镇、水府生态鱼宴等产品，可以达到一流的观光吸引力，成为独特性卖点；2）区域休闲旅游目的地区域休闲旅游目的地湖南第一休闲旅游胜地湖南第一休闲旅游胜地，湖南第一休闲旅游品牌；其中，中国最大的湖滨天然浴场、中国最大的天然亲水游乐场水府游乐场、湘军水师寨、世界第一个水陆两栖越野运动基地四个项目，是独具特色的休闲游乐项目；水府古镇是夜间休闲的胜地；湘绅俱乐部，太极水府高尔夫俱乐部等是独特的高端度假产品
10、；3）“湘文化湘文化”的旅游经典和独特性代表的旅游经典和独特性代表湘乡、湘勇、湘军、湘绅；湘潭不仅是毛主席的故乡，也是湘勇湘军的故乡，成为影响中国近现代史最有名的土地；现在，涌现出一批新的“湘军” ，包括在电视、出版等等领域，都于这一片土地深深联系着。在水府庙旅游区打造湘文化，包括湘潭历史上的重要人物，湖南历史上的重要人物，目前活跃在社会上的湖南名人等等，可以成为一个大舞台；主要项目，包括湘军水师寨、湘绅俱乐部、 “湘军”大道、 “天下湘军”广场等等项目；4）中华水师之源中华水师之源湘军湘军“水师寨水师寨” ；水师寨是一个按照当年湘军训练水师的情景，建设的集故事性、情景化、游乐性、知识性于一体
11、的独立项目；本项目依山傍水，形成“山寨水寨战船表演”的结构，旌旗飘飘、战鼓声声，戏剧化场景逼真，如同影视城；本项目是水府庙旅游区的核心项目，将成为具有全国性影响力的主题公园；75）国际水游乐中心国际水游乐中心；在老码头建设一个超大型浴场和一个超大型亲水游乐场，是水府庙水质资源优势与长沙市场需求相结合最完美的旅游项目；长沙是火炉，对避暑亲水的需求非常大，非常迫切，消费能力极强；建设超大型天然浴场，只有水府庙具备条件；建设一座具有浪漫色彩的沙滩浴场，不仅仅是游泳，而且是海滨浪漫生活方式的代表，具有极大的市场开发空间，可以依托于浴场，建设滨水休闲的一些列项目，包括别墅、庄园、俱乐部、郊野运动、高尚运
12、动、spa 等等；亲水游乐场，是国际最为流行的游乐方式，收益能力极强，是与天然浴场互动的大型项目；其中，内湖游乐与外湖水上运动相结合，加之水陆两栖越野运动，构成水府庙国际水游乐顶级水准国际水游乐中心国际水游乐中心；6）中国最大的敬水祈福场所中国最大的敬水祈福场所水府庙水府庙；水府庙，是一个敬水祈福的道教场所；恢复建设的水府庙，应该成为全国敬水祈福的中心；为此，应该形成一定的气势与规模，并将民间管水施水之神都进行供奉，形成中国水神话的博览馆和敬水祈福的第一庙堂；7）全国著名的乡村俱乐部全国著名的乡村俱乐部湘绅俱乐部湘绅俱乐部；依托于社会主义新农村建设，我们建议将老码头周边农民全部搬迁，将民居进行
13、整修，形成湘绅庄园，通过湘绅俱乐部进行经营，实现农民土地与民居的超值运作；所谓湘绅，就是湖南的绅士，就是湖南的新型庄园主；湘绅俱乐部代表了湖南富人最高境界的生活方式，是旅游房地产开发的经典代表，是现代湘军的杰出项目；8）独特的高尔夫球场独特的高尔夫球场太极水府高尔夫俱乐部太极水府高尔夫俱乐部；以独特的道家符号太极为标识，利用后湖的地形地貌具备太极图特征，可以建设一座太极水府高尔夫球场，将极大的满足韩国球迷的需求，实现高回报和国际独特性卖点，为水府庙打下国际市场的特别战役；9）湖心不夜城湖心不夜城水府古镇水府古镇；在目前的停车场码头区域，建设一座古镇，成为整个水府庙的中心集散小镇，成为夜间生活的
14、目的地，实现世外桃源中的市井生活休闲商业步行街区一个湖心不夜城；这将是旅游商业房地产的杰作；10）世界第一个水陆两栖越野运动基地世界第一个水陆两栖越野运动基地；充分利用水陆两栖坦克试验基地的8优势，委托生产一批两栖游乐坦克，打造世界第一个水陆两栖越野基地，将是水府庙的水游乐项目中最具特色的盈利项目；11）水府生态鱼水府生态鱼注册商标，全国连锁品牌餐饮；以水府庙电价机制为依托，以“电光虫鱼”为链条，打造水府庙独家生态鱼品牌，具有非常刺激的吸引力和影响力；12）多种旅游房地产开发模式多种旅游房地产开发模式：湖滨公寓；独岛庄园；大型产权度假村；会员别墅；会员庄园；联排别墅；房地产开发，依托于观光休闲
15、旅游项目的吸引力建构；在以上项目安排的基础上，水府庙的旅游房地产，可以开发游艇俱乐部、高尔夫别墅、滨湖公寓、湘绅庄园、岛居豪宅、古镇商铺、水上人家、生态别院等等多种形式，在此暂不细述。关于房地产项目的一些业态形式及打造手法，上次提供的报告中已经给出了一些借鉴的模式，在次不再进行具体分析，待合同签定之后，根据详细调查，进行具体设计。3、总体布局、总体布局入口道路入口道路进入旅游区后，对近期开发的区域，区分为七个大区：1）国际水游乐中心区）国际水游乐中心区以旧码头为中心，包括从入口到水师寨之间的全部区域，项目包括：天然大浴场、超大亲水游乐场、水上运动区、水陆越野运动基地、水世界大酒店、滨湖公寓、湘
16、绅俱乐部等等；2）水师寨区）水师寨区山寨寨门、寨墙、山顶城堡、水上瞭望塔、水门、战船、水师营帐、水师训练场、水师纪念馆、五大表演、五大参与性游乐；3）水府古镇区）水府古镇区以现有码头区域为基础，扩展到新征土地中第一座山头，填部分湖区，形成 500 区域，打造一座休闲集镇：古街、民俗大院落、湘军纪念馆、湖南名人纪念馆、湘军大道、天下湘军广场、水府广场、水府庙、水府大酒店；4）水府苑度假区）水府苑度假区以目前征用的 2000 亩土地为基础，建设度假区，包括：私家港湾、别墅区、公寓、会所等等；5）观鸟游湖区）观鸟游湖区以鸟岛及周边湖区为主，连接高速路下站，形成观鸟、游湖、捕鱼、吃鱼、游岛、上坝等项目；96）太极水府高尔夫区）太极水府高尔夫区为后湖区域，以高尔夫球场、度假别墅、运动项目、山野项目等为主；7）上湖区）上湖区尚未考察的湖区，没有进行深度研究。4、分期运作、分期运作1）首期项目：2007 年 6 月
