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1、重庆江北城重庆江北城 CBD土地开发成本测算及估价土地开发成本测算及估价结结 论论 汇汇 总总重庆大学房地产研究所重庆大学房地产研究所2004 年年 6 月月重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要2前言前言2004 年 4 月，甲申暮春，我所重庆大学房地产研究所受重庆市城市建设投资公司之委托对重庆市江北城 CBD 开发项目进行策划研究。研究的主要目的在于为江北城 CBD 的开发建设提供决策参考，研究主要集中于江北城 CBD 土地开发综合成本测算、土地出让价格评估、招商策划、开发建议等。受托以来，项目组全体成员深知江北城 CBD 建设对于促进整个重庆社会经济发展之重大历史意义，本着客观公正，一丝
2、不苟的科学态度，克服工作量大、时间紧迫的困难，亲自触摸和感知江北城之现状，奔走拜访多名资深专家，广泛吸收了各地 CBD 建设经验，使得整个研究策划工作，具有高水准、广视角的特质。在委托单位及相关部门的大力协助下，我所已及时提交了项目策划报告。鉴于报告篇幅较长、内容较多，为了易于整体了解、把握研究结论，特将主要研究结论汇总如下。1土地开发综合成本测算土地开发综合成本测算1.1 主要测算内容主要测算内容本测算报告主要包括以下测算内容：土地前期费用成本旧城维护费用成本基础设施投入成本大型公共服务设施投入成本公共服务配套设施成本开发其它费用，包括开发管理费用、销售推广费用、财务费用利润测算各种规费、税
3、费重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要3预备费，包括基本预备费和涨价预备费1.2 测算原理与步骤测算原理与步骤江北城 CBD 土地开发成本测算原理及步骤如下图所示：江北城 CBD 土地可出让 楼面平均成 本江北城 CBD 各项工 程项目工程量的统计江北城 CBD 各个 工程项目单 价 江北城 CBD 各项 工程项目成本费用江北城 CBD 开发 总成本江北城 CBD 开 发总成本平均 成本（净地计）江北城 CBD 开 发总成本平均 成本（毛地计）可出让楼面面积可出让土地净面积可出让土地毛面积重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要41.3 土地开发综合土地开发综合成本测算结果成本测算结果江北城江
4、北城 CBD 土地开土地开发综发综合成本合成本测测算算总总表表序号序号项项目目投投资额资额（万元）（万元）备备注注一一江北城土地开江北城土地开发综发综合成本合成本1260306.181土地前期费用353356.89按业主提供数据分析测算2旧城维护费用3000.00见开发成本测算报告表 73基础设施投入60197.163.1道路建设投入34873.81见开发成本测算报告表 93.2市政管网投入12111.13见开发成本测算报告表 173.3朝天门大桥（王家沱大桥）0.003.4千厮门大桥0.003.5两座过江桥引桥部分13000.00按照业主提供数据3.6城市防灾212.2215 元（规划总建筑
5、面积-可转 让地块规划建筑面积）4大型公共服务设施投入166670.00见开发成本测算报告表 315公共服务配套设施成本57156.38见开发成本测算报告表 34 和 356临时设施费用200.00小计640580.447开发其它费用147333.57.1管理费用12811.61按 16 项的 2计7.2土地营销费用19217.41按 16 项的 3计（含广告推 广、招商、咨询等费用）7.3财务费用115304.5以 16 项为基数，利率 6， 实际全额计息期按 3 年计算8利润39395.7按 17 项的 5计9土地出让规费、税费361758根据相关文件及业主实际计 取，见成本估价法报告10
6、预备费71238.3110.1基本预备费32029.02按 1-6 项的 5%计10.2涨价预备费39209.291-6 项 3 年均衡投入，年增3%二二江北城土地开江北城土地开发发平均成本平均成本801 万元/亩 571 不含出让金可出让土地以 104.93 公顷（毛 地）计算1020 万元/亩728.76可出让土地以 82.35 公顷（净 地）计算重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要5三三江北城土地楼面开江北城土地楼面开发发成本成本2550 元/ m2 1821可出让土地开发总建筑面积494.306 万 m2 重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要62重庆江北城重庆江北城 CBD 土地估
7、价土地估价2.1 地块主要经济技术指标地块主要经济技术指标根据中国城市规划设计研究院提供的新版重庆市江北城控制性详细规划， 经过逐一核算，江北城 CBD 规划的主要技术经济指标如下表所示。表 技术经济指标 项目类别项目类别指标指标备注备注总用地面积 （公顷）205 可出让净地面积（公顷）82.35 可出让毛地面积（公顷）104.93 新建总建筑面积 （万平方米）510100%不含地下空间面积约 50 万 平方米 写字楼345.8667.82% 酒店37.327.32% 商业配套21.4994.22% 文化娱乐19.543.84% 居住85.76116.82% 平均建筑密度（）17.5 平均容积
8、率（万平方米/公顷）2.49 公共绿地率（）19.80 道路率（）28 最高建筑高度（米）300居住人口（人）2.53（万）按人均 40 平方米计算，不包 括南方上格林居住人口就业人口（万人）15人均就业面积：办公 20m2/人， 商业文化 100m2/人 地上3050机动车停车 位（辆）地下183002.2 估价原则估价原则遵守法律法规原则最高最佳使用原则评估时点原则重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要7供求原则预期收益原则公正、公平、公开、合理原则2.3 估价方法选择估价方法选择江北城 CBD 对于重庆市的整体发展意义十分重大，该地块的具有显著的特殊性和稀缺性。我们在估价的时本着科学、谨
9、慎、公正的态度，对CBD 中各个可出让地块均采用了三种估价方法进行出让价格评估。这三种方法分别是假设开发法（收益还原法）、市场比较法、成本法。各个方法遵循的原则和在估计时的实际应用情况在各个分报告中做逐一介绍和论述。本案的估价方法与程序如下图所示：市场比较法假设开发法成本法三种测算结果比较分析建议出让价格地块资料分析地形地貌地块位置交通条件地块指标SWOT分析图 地块估价方法与程序2.4 主要估价主要估价结论结论2.4.1 估价基础数据与说明估价基础数据与说明（1）可出让地块数：）可出让地块数：76 块块可出让用地性质包括：写字楼（代号为 C22） 、商业服务用地（C21） 、重庆市江北城 C
10、BD 土地开发策划精要8商住用地（CR2） 、居住用地（R2） 、酒店（C25） 、游乐用地（C36） 、停车场（S31）等；可出让地块如下表：A 区区B 区区C 区区A01-1, A01-2, A01-3 A02-1, A02-2, A02-3, A02-4 A03-1, A03-2, A03-3, A03-4 A04-1, A04-2, A04-3, A04-4 A05-1, A05-2 A06-1, A06-2, A06-3, A06-4 A07-1, A07-2, A07-3, A07-4 A08-1, A08-2, A08-3 A09-1, A09-3, A09-5 A10-1, A
11、10-2, A10-4 A11-1, A11-2 A11-3, A11-4 A13-1, A13-2, A13-3, A13-4 A15-3 A16-1, A16-5, A16-7 A18-2, A18-4B01-1, B02-1 B03-1, B03-2 B04-1, B04-3 B05-1, B05-3 B08-2, B10-1, B10-2, B10-3 B13-3 B14-1 B15-1 B16-1 B17-1 B18-1, B18-2 B19-1, B19-2, B19-3 B19-4 B20-3 B24-4 C01-2 C02-2, C02-4（2）可出让毛地总面积：）可出让毛地总
12、面积：104.93 公顷（公顷（1573.95 亩）亩）可出让毛地总面积指从道路中心线算起的地块面积。包括规划中可出让地块用地面积（净地面积） ，从中心线算起的临近道路面积和临近的街头绿地面积。（3）可出让净地总面积：）可出让净地总面积：82.35 公顷（公顷（1235.25 亩）亩）可出让净地总面积指规划中可出让地块用地面积之总和。（4）可出让土地地上建筑物总建筑面积：）可出让土地地上建筑物总建筑面积：494.31 万平方米万平方米2.4.2 主要估算主要估算结论及说明结论及说明1)成本法确定的地块总价格为成本法确定的地块总价格为 126.03 亿元，亿元，它包括了所有地块的开发成本、按照重
13、庆市标准计算得的土地出让金以及 5%的土地整治基本利润，这一数据基本反映了江北城 CBD 的土地总成本。2)以建议销售价格确定的土地总销售收入为以建议销售价格确定的土地总销售收入为 142.74 亿元，亿元，减去成本重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要9价格 类别法确定的地块总价格 126.03 亿元，得土地销售净收益为 16.71 亿元，除以土地总成本 126.03 亿元，得静态收益率为 13.26%。3)以假设开发法测算出的价格计算得到的土地总销售收入为以假设开发法测算出的价格计算得到的土地总销售收入为 138.69亿元，亿元，减去成本法测算出的地块总价格 126.03 亿元，得到土地销
14、售净收益为 12.66 亿元，除以土地总成本 126.03 亿元，得静态收静态收益率为益率为 10.05%。4)江北城 CBD 以建议销售价格确定的平均毛地价格为907万元万元/亩亩，以建议销售价格确定的平均净地价格为1156万元万元/亩，亩，以建议销售价格确定的土地楼面平均地价为2888元元/平方米平方米。5)江北城 CBD 以成本法确定的平均毛地价格为801万元/亩亩，以成本法确定的平均净地价格为1020万元万元/亩，亩，以成本法确定的土地楼面地价为2550元元/平方米平方米。6)建议地价按照三种估价方法的估价结论加权确定。不同方法的估价结论的权数确定综合考虑了现代估价理论，各估价方法对江
15、北城 CBD 土地的适用性和专家意见。本报告假设开发法、成本估算法、市场比较法估价结论分别按照0.7、0.2、0.1的权重予以考虑。7)各地块详细估价结果请参见估价报告及地价一览表。2.4.3 土地估价数据分析土地估价数据分析（1）土地价格的极值与均值分析）土地价格的极值与均值分析假设开发法假设开发法毛地价格毛地价格（万元（万元/亩）亩）成本估算法成本估算法毛地价格毛地价格（万元（万元/亩）亩）市场比较法市场比较法毛地价格毛地价格（万元（万元/亩）亩）假设开发法假设开发法净地价格净地价格（万元（万元/亩）亩）成本估算法成本估算法净地价格净地价格（万元（万元/亩）亩）市场比较法市场比较法净地价格
16、净地价格（万元（万元/亩）亩）最小值136.18538736.08179.896831072.60最大值2320.9413341805.402901.1716832116.67平均值88180111231020价格 类别重庆市江北城 CBD 土地开发策划精要10价格 类别假设开发法假设开发法楼面地价楼面地价（元（元/平方米）平方米）成本估算法成本估算法楼面地价楼面地价（元（元/平方米）平方米）市场比较法市场比较法楼面地价楼面地价（元（元/平方平方米）米）建议毛地价建议毛地价格格(万元万元/亩亩)建议净地价建议净地价格格(万元万元/亩亩)建议楼面价建议楼面价格格(元元/平方平方米米)最小值1680.8213891425.96564.00625.281638.18最大值17752.7937549.520534.252056.92571.1437516.99平均值2805.7255090711562888（2）建议价格分布）建议价格分布1）基于建议地价的地块总价
