2011物业实务

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1、 2011 年度全国物业管理师职业资格考试试卷年度全国物业管理师职业资格考试试卷物业管理实务物业管理实务一、单项选择（共 10 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、在包干制下，物业管理的会计主体是（ ）A、物业管理项目 B、物业服务企业C、业主委员会D、业主大会 2、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：申报登记备齐资料办理开工手续签 订管理服务协议施工验收。上述内容正确的流程应该是（ ）A、4-1-2-3-5-6 B、1-4-2-3-5-6 C、2-1-4-3-5-6 D、2-4-1-3-5-6 3、关于房屋公用设施设备管理工作内容的说法，错误的是（ ）A、定期清

2、洗供水水箱和水池，防止二次污染B、建立消防设备巡查，检查，测试制度C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D、建立空调系统技术档案 4、某物业服务企业向全体员工公布评选出“2010 年度十佳员工” ，应使用的行政公文文种 是（ ）A、计划 B、通知 C、通报 D、意见 5、物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：职位分析职位评定薪酬体系的实施 和修正薪酬结构设计薪酬定位薪酬调查。上述步骤正确的顺序是（ ）A、1-2-6-5-4-3 B、5-4-3-1-2-6 C、4-3-1-5-2-6 D、3-1-5-4-6-2 6、下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是（ ）A、代收的水费和电费 B

3、、代收的专项维修资金 C、代收的房租收入 D、从事代理业务取得的手续费收入 7、房屋公用部分和公用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年 限的（ ）倍A、2.0 B、2.5 C、3.0 D、3.58、关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在（ ）文件中A、大厦管理规约B、住宅适应说明书C、员工行为管理规定 D、物业服务合同 9、某住宅小区业主李某向物业管理项目管理机构投诉，物业管理人员应当采取的处理措施 包括：记录投诉内容提出解决投诉的方案调查分析原因确定处理投诉责任人答 复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是（ ）A、1-4-3-2-5 B、1-3-2-4-5 C、

4、1-3-4-2-5 D、1-4-2-3-5 10、物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（ ）向物业买受 人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。A、物业服务合同 B、管理规约 C、服务标准D、临时管理规约二、多项选择（共 5 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合提议，至少 有 1 个错误项，错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得 0.5 分） 11、在物业建设阶段，物业服务企业早起介入的主要工作项目包括（ ）A、确定物业管理服务收费标准 B、就物业环境的适应性提出建议C、配合施工单位安装物业设备 D、记录物业项目的隐蔽工程E、熟悉物业项目供

5、水管线铺设情况 12、下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有（ ）A、物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B、有关物业更新、改造的会议决议文件 C、物业管理工作中产生的重要决议、决定D、业主及业主大会的基础资料 E、业主报修和投诉记录 13、当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有（ ）A、发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B、尽快确定坠物来源 C、关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑 D、立即清理现场，恢复秩序 E、事后应检查，并通过多种宣传方式，师业主自觉遵守社会公德 14、物业服务企业利润总额包括（ ）A、企业所属项目上交的酬

6、金 B、营业利润 C、投资净收益D、营业外收支净额E、补贴收入 15、物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括（ ）A、收入管理 B、安防系统的维护和管理 C、施工现场管理 D、负责治安管理 E、停车管理 三、案例分析题(共 10 题，第 16 题至 25 题，共 80 分)案例一某大型住宅小区 2005 年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了 30 位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2010 年，在义务监督会议上，义务监督员提出如下建议。 （1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。 （2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召

7、开首次业主代表大会，选举 产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高 物业服务费收费标准。 问题： 16. 经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用 13 万。请问更换铁艺围栏事项 应由谁决定？如何决定？费用如何解决？ 17. 义务监督员提出建议（2）是否可行？请说明理由。 18. 物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说明应该 采取什么样的合理步骤和方法。案例二某住宅小区有 4 栋 30 层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标 书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗 24 小时值班;小区楼

8、宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已 明确，建设单位为该小区无偿提供 20 万元固定资产，作为该项目管理服务开办之用。 问题： 19. 若该小区每栋每层正常巡视时间为 1 分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多 少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求？（层与层之间巡视时间忽 略不计，要列出计算过程） 20. 统一设每月工作天数为 30 天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为 20.83 天，每月加班最多不得超过 36 小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时？小 区门岗至少需要安排多少名员工？（要列出计算过程，计算结果取整数）

9、 21. 假设监控岗由 8 名员工运转，而每名员工月基本工资为 1500 元，投标企业实行综 合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为 30 天，按劳动法规 定计算职工基本小时工资的月平均天数为 21.75 天，实行综合计算工时制得超时加班费为 职工基本小时工资的 1.5 倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少？每名员工每月超 时加班工作时间是多少？每名员工月实际应得工资额是多少？（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位） 22. 若该项目前期物业服务合同期限为 3 年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供 的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为 5 年）计入成本，则每

10、月固定资产折旧为多少？ 如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何 处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧？案例三某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积 10，地下两层，部分为配套停车 库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面 积 5%，且以本地树种和灌木为主。1 至 4 层为商业裙楼，5 层以上为散租写字楼。裙 楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公 司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。 问题： 23. 节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和

11、管理节 能（在管理手段方法等方面上下工夫） 。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技 术节能和管理节能措施各 2 项以上（含 2 项）. 24. 该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公 共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些 是管理服务的重点工作？请简要说明理由。 25. 在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。 （1） 物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。 （2）各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。 （3）百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。 （4）写字楼公共卫生间清洁工作

12、应由物业管理公司承担。 （5）大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委 员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。 请分别指出上述观点的正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。2011 年度物业管理师执业资格考试试卷物业管理实务参考答案三. 案例分析题案例一 16. 更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主 23 以上通过后实施。 费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列之。 17. 义务监督员提出的建议（2）不可行。 理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位（包括共有住房出售单位） 组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。 18. 物

13、业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。 理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。 应该采取的合理步骤和方法：由业主和物业服务企业根据规定的基准价和价格浮 动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。案例二 19. 投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=43060=2（人） 20. 每名员工每月最长工作时间=20.838+36=202.64（小时） 小区门岗至少需要安排的员工人数=2430202.64=3.55=4（人） 21. 每名员工每小时超时加班工资=1500（21.758）1.5=12.93（元）

14、每名员工每月超时加班工资=（30-21.75）8=66（小时） 每名员工月实际应得工资额=1500+12.9366=2353.38（元） 22. 每年固定资产折旧=205=4（万元） 。 前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。案例三 23. 技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。 管理节能措施如下。 （1）落实组织和管理体系。 （2）加强节能宣传和培训，树立节能意识。 （3）建立能源消耗的计划和考核制度。 （4）在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。 （5）调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和 霓虹灯等得开关时间。 （6）

15、合理设定运行参数（如空调温控点） ，既保证正常使用功能，又节省能源。24. 房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务死管理服务的重点工 作。 理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安 全使用，是物业管理重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。25. 观点正确与否的判断如下。 （1）不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。 （2）不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。 （3）正确。 （4）正确 （5）不正确。理由：物业管理条例第五十五条规定，利用物业共同部位、 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同 意之后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金， 也可以按照业主大会的决定使用。