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1、杨浦杨浦区长阳谷创意产业园改造项目区长阳谷创意产业园改造项目 策划方案策划方案 2015年5月 Yangpu district CHangyanggu creative industy park Regeneration concept design 2 P2 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P2 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 目录目录 CONTENTSCONTENTS 01 02 03 经济新常态下新趋势 上海城市发展新
2、趋势 创意经济发展新趋势 区域经济与产业转型区域经济与产业转型 Background Analysis 基地与周边分析基地与周边分析 Site Analysis 城市旧厂房改造专题城市旧厂房改造专题 Reconstruction Topic Research 区位交通 首期5万平方米租户访谈 周边条件概览 发展评价 04 05 06 上海重点创意园区案例分析上海重点创意园区案例分析 Creative Park Case Study 总体定位与项目策划总体定位与项目策划 Overall Positioning and programme Planning 投资财务分析投资财务分析 Financi
3、al analysis 旧厂房改造典型模式分析 旧厂房改造的上海主要政策 旧厂房改造未来供需分析 案例遴选因子 创意园区评价指标体系 对标案例分析 案例启示 发展目标 目标市场 功能定位 物业定位 功能分区与重点项目策划 投资成本估算 经营收入估算 经营成本估算 现金流量投资测算 盈亏平衡点 附录：附录： 1.物业市场分析物业市场分析 2.企业访谈纪要企业访谈纪要 3.周边竞合园区分析周边竞合园区分析 4.客客群与细分物业分析群与细分物业分析 3 P3 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK R
4、EGENERATION CONCEPT DESIGN P3 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 0101 1.经济新常态下新趋势 2.上海城市发展新趋势 3.创意经济发展新趋势 区 域 经 济 与 产 业 转 型区 域 经 济 与 产 业 转 型 BACKGROUND ANALYSIS 4 P4 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P4 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 区域经济与产业转型 经济发展新趋势 11.3% 12.7
5、% 14.2% 9.6% 9.2% 10.4% 9.5% 7.8% 7.7% 7.4% 7.0% 11.4% 12.7% 15.2% 9.7% 8.2% 10.3% 8.2% 7.5% 7.7% 7.0% 20052006200720082009201020112012201320142015E全国 上海 20052015年中国及上海年中国及上海GDP增速变化增速变化 经济新常态下改和创新是核心主题，产业发展重点关注互联网经济和双创经济经济新常态下改和创新是核心主题，产业发展重点关注互联网经济和双创经济 一带一一带一 路路 互联网互联网 + + 简政放简政放 权权 双创经双创经 济济 国企改国
6、企改 自贸区自贸区 扩容扩容 传统秩序改传统秩序改 新兴秩序创新新兴秩序创新 5 P5 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P5 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 存量时代存量时代 1 2 3 全球城市全球城市 创新中心创新中心 区域经济与产业转型 经济发展新趋势 存量优化、全球视野和创新驱动是未来上海经济发展的三大议题存量优化、全球视野和创新驱动是未来上海经济发展的三大议题 上海上海2040年年城市规划城市规划目标建设 用地零增
7、长；今后土地利用管理理 念：总量锁定、增量递减、存量优 化、流量增效、质量提高 上海市城市更新实施办法上海市城市更新实施办法上海已 进入存量开发为主的内涵增长，创新 发展阶段，城市更新将成为资源紧约 束条件下上海城市可持续发展的主要 方式。 关于编制上海新一轮城市总体关于编制上海新一轮城市总体 规划指导意见规划指导意见明确提出：努力 建设成为具有全球资源配置能 力、较强国际竞争力和影响力的 全球城市 上海建设“全球科创中心”成为 一号课题 后续推进工作：a)积极引进人 才，给予政策和资金扶持;b)优 化资本运作，创新运作模式；c) 建设创新服务平台，服务中小企 业；d)制度创新，释放活力 创新
8、创新 中心中心 产业集产业集 聚聚 企业家企业家 集聚集聚 创业氛创业氛 围围 协作领协作领 导力导力 科研机科研机 构构 3070Km2 3226Km2 156Km2 2013年年 2020年年 上海建设用地增量空间上海建设用地增量空间 资料来源：公开资料整理、AECOM经济分析 6 P6 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P6 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 区域经济与产业转型 经济发展新趋势 以上海为代表的一线城市成为创
9、业客群和创投资本集聚的高地以上海为代表的一线城市成为创业客群和创投资本集聚的高地 零售 16% 高科技 14% 消费相关 10% 房地产 10% 工业 10% 金融服务 4% 媒体和娱乐 3% 原材料、通信、医疗健康、能源电力和其他 34% 资料来源：第一财经日报、AECOM经济分析 创业投资资本去向创业投资资本去向 NO1：北京：北京 数量：639 金额：69.7亿美元 NO10：天津天津 数量：11 金额：0.8亿美元 NO3：上海：上海 数量：235 金额：15.5亿美元 NO2：广东：广东 数量：187 金额：16.1亿美元 NO4：浙江：浙江 数量：67 金额：11亿美元 NO5：江
10、苏：江苏 数量：55 金额：4.3亿美元 NO6：安徽：安徽 数量：12 金额：1.4亿美元 NO7：福建：福建 数量：17 金额：1.3亿美元 NO8：四川：四川 数量：26 金额：1.2亿美元 NO9：湖北：湖北 数量：19 金额：1.0亿美元 2014年中国创投市场不同地区投资规模前十名年中国创投市场不同地区投资规模前十名 电子商务 10 金融服务 10 企业服务 9 移动互联网 8 汽车交通 6 其他 15 红杉资本红杉资本2014年投资领域年投资领域 其他包括医疗健康、消费生活、SNS社交网络、媒体资 讯、游戏动漫、文化体育艺术、多媒体娱乐等） 北上广深一线城市是创新创业的热点城市北
11、上广深一线城市是创新创业的热点城市 -大城市便捷高效的信息流、人才流、资金流能够吸引创业人 才集聚 -大城市国际化的资源对接渠道，使其具有绝对竞争力 互联网、终端消费等行业是热点行业互联网、终端消费等行业是热点行业 -以电子商务、移动互联网为代表的的互联网行业是创业红海 -未来以销定产的个性消费趋势是创业的价值高地 7 P7 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P7 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 软件与计算 机服务业 18%
12、建筑设计业 13% 咨询服务业 11% 广告及会展 服务业 10% 工业设 计业 9% 休闲娱乐服 务业 7% 媒体业 6% 时尚创意业 6% 网络信息业 4% 艺术业 3% 文化创意相 关产业 13% 4489 4815 5499 6429 7695 8386 1276 1391 1673 1923 2269 2500 9.07 9.24 9.75 10.02 11.29 11.5 024681012140100020003000400050006000700080009000200820092010201120122013总产量 增加值 占地区总产值比重 区域经济与产业转型 经济发展新趋势
13、 创意创意产业正在成为引领和支撑上海新一轮发展的支柱产业，对全市经济发展的贡献率逐年产业正在成为引领和支撑上海新一轮发展的支柱产业，对全市经济发展的贡献率逐年 提高。提高。2014年全市文创产业占年全市文创产业占GDP比重已经达到比重已经达到12% 8386 2500 12% 2013年总产量（亿元）年总产量（亿元） 2013年增加值（亿元）年增加值（亿元） 2014年占年占GDP比重比重 关关 键键 指指 标标 增加值构成（增加值构成（%） 8 P8 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK R
14、EGENERATION CONCEPT DESIGN P8 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 以英国、美国为代表的欧美型欧美型，其创意产业以文化产业文化产业为主体，较多地涵盖精神产品层面 以日本、韩国为代表的亚太型亚太型，其创意产业以文化产业和产业服务文化产业和产业服务为主体，兼顾了精神产品 和物质产品两个层面 以中国大陆为代表的本土型本土型，其创意产业以产业服务产业服务为主体，更突出地强调物质产品层面 上海创意产业的分类 研发设计 建筑设计 文化艺术 咨询策划 时尚消费 创意产业专题 上海创意产业分类 上海的创意产业主要是以产业发展为主体，体现了为城市功能转型、为产业结构升级、为上海的
15、创意产业主要是以产业发展为主体，体现了为城市功能转型、为产业结构升级、为 二三产业融合发展服务等特点二三产业融合发展服务等特点 产业产业 界定界定 空间空间 布局布局 运行运行 状况状况 发展发展 模式模式 行业行业 访谈访谈 专题专题 小结小结 9 P9 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 YANGPU DISTRICT CHANGYANGGU CREATIVE INDUSTY PARK REGENERATION CONCEPT DESIGN P9 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案 创意产业专题 小结及项目启示 创意产业占上海市GDP超过12%，贡献率持续攀升，已成为引领城市发展的
16、支柱型产业 创意产业发展门类主要集中于建筑设计和文化传媒两大领域，互联网等新兴经济近年有崛起之势 创意产业园区的入驻企业以民营企业为主，其次是外商独资企业 创意产业园区的体量和数量均集中于内、中环（尤其是内环内），租金水平差异和分化较大 发展较好的创意园区紧邻市级商务中心，能够共享大区域的信息、人才等资源，易于捕获优质租户 创意园区大多以“创新旧产业空间+依托景观资源开发”模式为主，巧妙融合旧建筑和景观资源 创意地产根据不同标准可分为3大类和9子类，上海的创意园区以旧厂房改建、租赁改造和创意办公模式为主 上海的文创园区发展已呈饱和化、泡沫化特征，存在租金和增值服务的悖论；部分园区产业导向已变质，且租 户替换率过高，稳定性差；文
