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1、 A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Business and Administration A Study on Strategy of Land Acquisition for Real Estate Development Companies in Macroeconomic Adjustment Candidate ：Tang Chunfang Major ：Business Administration Supervisor ：Prof. Y
2、uan Xiaodong Huazhong University of Science commercial property companies should adopt the strategy of “getting lands in inverse period, making the maximum profit and taking biggest market share”; the small and middle sized private property companies should adopt the strategy of “getting lands on po
3、licies-oriented basis, getting maximum profit of the project and coping the special product in the whole nation”; foreign property companies should adopt the strategy of “fixing the strategy, getting lands in inverse period and the overall strategic layout”. This is very meaningful for the property
4、companies to get land. Key words：Real Estate Microeconomic Adjustment Strategy on Getting Lands III 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 目目 录录 摘摘 要要 . I Abstract . II 1 绪论绪论 1.1 研究的背景和意义 . (1) 1.2 文献综述 . (2) 1.3 研究内容 . (4) 1.4 研究方法 . (5) 2 调控政策下房地产公司土地获取面临的问题调控政策下房地产公司土地获取面临的问题 2.1 调控政策的背景 . (6) 2.2
5、调控政策的历程及成效 . (8) 2.3 调控政策的主要内容 . (13) 2.4 调控政策下房地产公司土地获取面临的问题 . (14) 3 影响房地产公司土地获取策略选择的因素影响房地产公司土地获取策略选择的因素 3.1 房地产公司土地获取策略的类型 . (17) 3.2 影响公司土地获取的外部因素 . (22) 3.3 影响公司土地获取的内部因素 . (24) 4 完善房地产公司土地获取策略建议完善房地产公司土地获取策略建议 4.1 设立专门的土地获取体系 . (27) 4.2 系统的土地获取可行性分析 . (29) 4.3 完善不同类型房地产公司的土地获取策略 . (33) 5 案例分析
6、：案例分析：H 房地产开发公司土地获取策略房地产开发公司土地获取策略 5.1 公司简介 . (39) IV 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 5.2 公司的组织架构 . (39) 5.3 公司的 SWOT 诊断 . (40) 5.4 公司的土地获取策略的建议 . (43) 结束语结束语 . (46) 致致 谢谢 . (47) 参考文献参考文献. (48) 1 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 1 绪论绪论 1.1 研究的背景研究的背景和意义和意义 改革开放 30 年来，随着整个房地产业的日趋成熟，再加上近年来国家对房地
7、产行业的宏观调控力度的不断加大，房地产市场竞争日趋激烈，适者生存成为永恒的定律。伴随着这种激烈的竞争，显然“资金”是房地产开发过程中的核心资源，但是“土地”就好比房地产开发公司手中的“原材料”，没有“原材料”就无法加工“产品”，再加上土地自身的不可再生性和稀缺性，因而，“土地”则更成为房地产开发公司争夺的核心。 近年来，国务院出台一系列的调控政策，诸如国六条、国八条、新国八条、国十条、新国十条、国十一条、限购、限房价、房产税收、保障房建设、差别化信贷政策、加息、上调存款准备金率1。在上述一系列如此激烈的竞争和严酷的宏观调控下，那些品牌运作能力强、发展稳健、资金雄厚、有土地储备的大型房地产公司或
8、许还能强颜欢笑的面对，而那些无品牌运作能力、规模较小，以资金运作为主、又无土地储备的房地产公司，生存空间则会愈发狭小，甚至会面临着资金链断裂、被迫合并、或是开发完现有项目且无后续土地储备的情况下被迫退市。 回首以往，“面粉贵过面包”、“高溢价率”、“地王”曾一度占领着土地市场的新闻头条。然而，随着楼市的调控，土地市场各项政策也日趋紧张。随着对国家对闲置土地管理方面执行力度的加强，这都将推动房地产公司加快消化存货、减少拿地力度。因而，2011 年的土地市场明显降温。 从 2011 年 9 月到 2012 年 4 月，在 70 个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比
9、下降的城市也逐月增多，房地产市场的逐步降温，导致土地市场也趋于低迷。然而一些城市从今年 5 月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨，部分城市土地市场也再现高价地2。在此等两难的形势下，开发商也陷入了拿地的困惑期，是积极储备土地？还是主动减少拿地？抑或静观其变，成为开发商一直需要思考的问题。 2 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 本文的研究目的旨在运用战略管理、土地获取方式、土地储备、土地政策调控等方面的相关理论和方法，通过诊断 H 房地产公司目前的拿地策略存在的问题，分析其问题，进而提出行之有效的拿地策略，以期尽快拿到合适的开发用地，
10、为公司的短期、中期、长期的土地储备作好铺垫，这对众多有土地获取需求的房地产公司具有借鉴意义。 1.2 文献综述文献综述 调控政策是指国家运用各种手段比如经济、法律和行政等，从宏观上对房地产行业进行指导、监督、调节和控制，以促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡，从而实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。调控政策的目的是为了遏制投资投机性需求、满足保障性需求、支持刚性需求，从而繁荣房地产市场，抑制放大泡沫3。 调控政策自 2003 年开始，这还得从我国的房地产行业发展阶段上来分析，由于我国的特殊国情，房地产行业起步较晚，大致分为四个阶段： 第一个阶段（1978-1991） ：这个期间是我国房地产行业的起步阶段，国家出台了土地法、规划法等相关法律，从深圳经济特区作为起点，然后向全国逐步推广。 第二个阶段（1992-1997） ：邓小平同志发表了“南巡讲话”，从此中国经济迎来了一轮新的高增长期。房地产行业也涌入了大量资本，纷纷炒作，特别是海南和大亚湾等地区，可是随着房地产
