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1、1商品房开发五证二书商品房开发五证二书、“五五证证”是指是指 国有土地使用国有土地使用证证 、 、 建建设设用地用地规规划划许许可可证证 、 、 建建设设工工程程规规划划许许可可证证 、 、 建建设设工程施工工程施工许许可可证证 (建建设设工程开工工程开工证证)、 、 商品房商品房销销售售(预预售售)许许可可证证 。 。1. 国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源管理局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土资源管理局划拨土地使用证专用章、北京市国土资源管理局有偿土地使用证专用章、北京市国土资源
2、管理局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土资源管理局临时土地使用证专用章。2. 建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。3. 建设工程规划许可证2建设工程规划许可证是有关建
3、设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：1) 确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区
4、的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。2) 确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部
5、门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、3构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。4. 建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。5
6、. 商品房销售(预售)许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。证书由市建委统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。、“二二书书”是指是指 住宅住宅质质量保量保证书证书 和和 住宅使用住宅使用说说明明书书 。 。 住宅住宅质质量保量保证书证书 和和 住宅使用住宅使用说说明明书书 。两。两书书可以作可以作为为商品房商品房买卖买
7、卖合同的合同的补补充充约约定，并且是房地定，并且是房地产产开开发发企企业业在商品房交付使用在商品房交付使用时时，向，向购购房人提供的房人提供的对对商品住宅承担商品住宅承担质质量量责责任的法律文件和保任的法律文件和保证证文件。文件。1. 住宅质量保证书4是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。2. 住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。、取得五取得五证证的程序的程序1. 立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少
8、进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。2. 建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个建设用地规划许可证，证明此宗土地可以用于住宅建设。3. 土地使用权证。开发商凭着建设用地规划许可证到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个国有土地使用权证。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！4. 建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计
9、，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个建设工程规划许可证。注意此证与上面所讲的建设用地规划许可证是不一样的！建设用地规划许可证是证明此宗土地可以进行住宅建设；建设工程规划许可证是证明这项工程的设计内容符合规划要求。55. 建设工程施工许可证。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得建设工程施工许可证。6. 商品房预售许可证。根据城市房地产开发经营管理条例（国务院令第号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（
10、二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理
11、由。”、审查审查五五证证需要注意的相关法律需要注意的相关法律问题问题1. 必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的国有土地使用权证和商品房预售许可证尤为重要。因为国有土地使用权证直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而房屋的预售许可证将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认
12、6定为无效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已经资不抵债！2. 必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替彼证、“挂羊头卖狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。3. 临时国有土地使用权证并不等于国有土地使用权证。由于临时国有土地使用权证只能用于办理商品房预售许可证和建设工程施工许可证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的国有土地
13、使用权证，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！而且，购房者将来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事活动。4. 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同原则无效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”5. 在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不
14、适用解释第十八条、第十九条之规定。因为解释的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房。76. 城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。城市房地产管理法第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得
15、为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部门。由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此，城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。、查查清清 国有土地使用国有土地使用权证权证 上注明的土地使用上注明的土地使用权权人行使土地使用人行使土地使用权权的年限的年限中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70 年；（二）工业用地 50 年；（三）教育、科技、文
16、化、卫生、体育用地 50年；（四）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（五）综合或者其他用地 50 年。”实践中，开发商往往误导消费者，说土地使用权的年限是 70 年！实际上，开发商购买的土地使用权年限往往是 65 年、60 年、50 年甚至更短！8而且，从开发商取得土地使用权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。、商品房所属的国有土地使用商品房所属的国有土地使用权权期限届期限届满满以后怎么以后怎么办办根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当
