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1、博园山庄别墅项目可 行 性 研 究 报 告西安恒鑫房地产开发有限公司陕西美城地产服务机构2008.09.20前 言：本报告对位于交大科技园项目地块做可行性研究。本次研究的主要内容为：1、项目所在板块的市场研究分析及项目开发初步建议；2、项目的经济分析及风险研究。报告可能有有失偏颇之处，还请董事会提出宝贵意见。注：本研究报告分析结果及经济指标仅供参考。项目研究报告思路导航Contents 项目认知1市场分析2开发定位3经济分析43可行性结论51、项目认知 项目基本技术指标1项目区位2项目四至关系3项目价值研判41-1.项目基本经济指标 土地使用性质：综合用地 土地使用年限：50年 总占地面积：6
2、0.65亩 总建筑面积：24260 容积率：0.6规模较小 控规正常1-2.项目区位项目位置 项目位于曲江板块边缘 属于交大科技园规划之内 交大附中东南侧地理位置相对较偏，有中学、大学教育资源。项目区位图区位特征1-3.项目四至关系北至汇鑫路 康桥边的院子、交大附中、交大曲江校区南至交大研究生院 规划中尚未建设西临化工六院 化工六院，正在建设目前处于普探阶段 东至卫星测控中心项目地块1-4.项目价值研判SWOT分析：1、生活配套不完善； 2、曲江板块的东边，难以借势曲江优势；1、交大科技园规划之内； 2、地块方正，易于规划开发； 3、周边宜居环境较好； 4、独有的坡地景观；1、曲江板块的别墅项
3、目较多； 2、板块竞争处于劣势地位；优势劣势机会1、国家不再审批别墅用地； 2、交大科技园的带动效应；威胁市场远景价值较好，自身具备优越的可挖掘资源Think /思考/ 项目为交大科技园规划用地 项目有一定的教育资源 项目区位优势不太明显 项目区域生活配套不完善在现有资源条件下 项目开发什么产品？看看市场环境2、市场分析 市场概况1竞比项目分析2市场预测3市场开发建议42-1.市场概况A、房地产运行政策环境（1）人民币贷款基准利率02年以来及存款准备金率99年以来首次双降。市场影响：货币政策持续微调，结构性调整意图明显，尚不能判断为货币政策发生根本性转向的信号 ; （2）西安市政府出台房地产市
4、场救市政策。市场影响：此次“房补”的力度较小，能否引起购房者的关注还有待观察。更有开发商担心，此举会让部分项目加快上市的步伐， 房产市场会进一步趋于紧张; （3）“救市组合拳”，三大措施证券交易印花税改为单边征收，税率保持1；汇金公司增持工行、中行、建行三家银行的股票；国资委宣布支持央企增持或回购股票。市场影响：此次组合拳救市一方面迎合了市场期盼，为维持市场稳定、提升投资者信心。另一方面加强经济的抗风险能力。（13）国务院下发关于促进节约集约用地的通知（12）国土资源部停止别墅类项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理 （15）国务院原则同意修订后的西安市城市总体规划（08年2020年
5、）（14）明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数（6）物权法2007年10月1日起执行（8） 2007年十次及2008年目前五次上调存款准备金率（7）央行2007年度加息（5）“国八条”、“国六条”和“十五条”（4）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 （10）国发200724号（11）央行规定第二套住房贷款首付不得低于40%（9）加强对囤地行为的打击2-1.市场概况解读这些政策不难看出，国家政策出台的目的，不是为了打压楼市，而是要把目前楼市不正常的泡沫挤出来，剔除那些与市场发展规律不协调的因素。 适当地控速降温，最终目的是使房地产市场保持健康、平稳地运行，最终目的是以保障最广大购房者的利益为目的
6、。调控的方向不会改变。国土资源部自2006年6月1日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。政府三令五申的对别墅用地下封杀令以来，使得别墅稀缺性的利好因素得到有力的支撑。 一次次地重申叫停别墅用地，使得别墅市场一而再地长线看好。虽从08年以来房地产市场形势急转直下，但作为高端物业类型的别墅却并没有太大的冲击，仍然表现出稳定的旺销势头，成为西安市房地产市场难得的亮点，逆市走强的背后，表明西安别墅市场的需求正在放量，呈供不应求的状态。 总结：2-1.市场概况2-1.市场概况B、房地产运行经济环境研究GDP增速放缓、CPI增速回落、PPI持续上涨、通货膨胀、人民币对外升值
7、对 内贬值、固定资产投资稳步增长、居民收入增加、宏观调控的正面作用已经显现,中国经济进入新一轮的调控期。 2008年上半年CPI同比上涨7.9%2007年全年CPI上涨4.80%总结：宏观经济运行虽然存在很多问题，但是向上的良好基本面未曾改 变，稳定、健康、快速发展的态势会继续保持，房地产调控政策的作用 有利于行业长期健康稳定发展，有利于保障减少社会矛盾和对立面。C、西安市房地产运行环境研究经济运行又好又快，居民收入显著增加，生活水平明显提高。1、 2007年西安市经济发展快速增长 全年生产总值达到1737.1亿元，同比增长14.6%3、人均可支配收入增加较多2、财政收入大幅提高这些成就，标志
8、着西安市综合实力进一步增强，西安进入了一个城市价值的充分兑现期和发展加速提升的新阶段，朝着全面建设小康社会的目标稳步迈进。2-1.市场概况D、西安市房地产市场研究2-1.市场概况1、西安市房地产总体发展概况 起步较晚，发展较慢、健康平稳、竞争加剧，前景无限。2、西安市房地产市场供需分析 由左图可看出，自03年起 土地供应量逐年下降；而别墅用地，政府更是一再严控供地。右图西安商品房成交情况显示， 08年西安商品房销售同比呈现出量跌价滞涨的态势，销售面积较上年同比下降。销售走势窄幅动荡态势。3、各物业类型成交分析 时间住宅（m2）商服（m2）写字楼（m2）别墅（m2）200663698115256
9、26324574516482007918845353019930578113341007年开工面积较06年住宅增长了44.25%，商服用房增长了0.87%，写字楼下降了5.79%；别墅增长了158.31%；2-1.市场概况08年截至8月份西安别墅市场销售面积为78335平方米，较上年同期上涨53.66%。销售金额为21240.7万元，较上年同比上涨近一倍。别墅物业由于市场供应量小，因此价格受个案影响明显，上半年别墅物业成交价格已经接近12000元/平方米，较上年同比增幅超过20%。4 、西安市商品房购买意向调查 2-1.市场概况4 、西安市商品房购买意向调查 2-1.市场概况4 、西安市商品房
10、购买意向调查 2-1.市场概况2-1.市场概况2-1.市场概况2-1.市场概况5、西安市房地产发展预测 2-1.市场概况（1） 市场供需结构发展趋势 市场供给量加大，竞争日益激烈； 市场需求稳定增长的态势不会改变；（2） 市场价格走势结合2008年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，我司认为西安房价08年内总体将呈窄幅震荡之势。 （3） 市场发展趋势住宅郊区化趋势将进一步推向深远，保障性住房所占比例加大。总体趋势：从长期来看，依然会保持平稳上涨，稳中有升的态势。但近期（12年内），将呈现阶段性低谷E、区域市场分析2-1.市场概况1 、曲江板块总体发展概况 2 、曲江板块市场供成交分
11、析 城南成交量稳定增长，放量集中在曲江区域； 上半年区域别墅类产品成交均价为12175万元/，同比增 长30%，环比增长28%； 地震刺激了人们对别墅产品的需求； 08.07成交量上涨迅猛，较上月上涨598.88%。随着曲江三大遗址公园对外开放，使得原本就具王者之气的曲江其区域价值及地位得以继续提升，环境优势得以充分彰显，同时基于别墅物业资源的稀缺性日渐显化，尽管别墅市场开发已呈回落态势，但08年上半年曲江板块的别墅市场销售较上年仍然呈增长态势，市场局面稳中有升。2-1.市场概况3、区域市场特征供应有限 需求旺盛（1） 市场供需结构发展趋势国土资源部三令五申的叫停别墅用地，使得别墅类高端物业长
12、线看好，供不应求的局势的问题将日益突出。（2） 市场价格走势（3） 市场发展趋势地震后，多层、花园洋房、别墅等低密度产品深受客户青睐。但随着土地资源的减少，曲江别墅类产品呈现容积率越来越高的特点，叠拼、洋房类产品比例不断增大。高端物业的客群对价格的敏感度不高，结合目前市场形势，我们认为曲江板块的市场价格稳中有升，长期上涨的趋势不会改变。2-2.竞比项目分析A、容积率与产品分析项项目别别墅用地面积积容积积率产产品类类型曲江公馆馆46亩亩0.71期联联排、独栋栋，2期平层层中海国际际社区铂宫铂宫330亩亩0.7双拼、联联排龙龙湖曲江盛景52亩亩1.7叠拼金地曲江上林苑108亩亩（含小高层层 ）0.
13、85联联排、叠拼就掌灯-0.6双拼、联联排、独栋栋航天御苑80亩亩0.78联联排、独栋栋、双拼金地 芙蓉世家210亩亩0.9联联排、叠加、洋房 别墅用地容积率一般都小于1，受限于土地供应稀缺，容积率有走高趋势； 从产品形态看，大部分在售项目都有联排，且市场认可度较高，从中海的销售情况中就可以看出这一点； 在容积率走高的压力下，产品密度逐渐增加，叠拼及花园洋房将占据别墅市场的大部分份额。2-2.竞比项目分析B、竞比项目户型分析项项目面积积区间间（）产产品类类型 龙龙湖曲江盛景300-430联联排 金地尚林苑270-430双拼、联联排中海国际际社区330-540双拼、联联排曲江公馆馆180-460
14、1期联联排、独栋栋，2期平 层层 航天御苑230-670双拼、联联排、独栋栋 就掌灯220-560联联排、独栋栋、叠拼 金地 芙蓉世家160-180洋房、220-350叠加、400-470 联联排 联联排、叠加、洋房 独栋产品面积较大，一般都在400以上，近两年超过600的很少； 联排、叠加产品面积区间稍小。大部分集中在200-400之间； 从市场反应来看，户型面积逐渐变小，人们的需求在变化，同时也和当前的宏观经济形势有关；2-2.竞比项目分析B、竞比项目销售情况分析项项目开盘时间盘时间销销售持续时间续时间销销售率套数销销售均价（元/平米） 龙龙湖曲江盛景2008.07.19近三个月12%17
15、212000 金地尚林苑2007.06.1014个月95%1909000 中海国际际社区一期 2008.06.29约约一个半月一期铂宫铂宫 82%160 12000曲江公馆馆一期 2006.12.0920个月95%76 9000 航天御苑2006.07.1525个月90%13211000 金地 芙蓉世家2008.08.26积积累150组组客 户户解筹率90%1期，连连100，叠 9011000 就掌灯2006.0626个月不详详618500 别墅销售周期较长，曲江公馆项目76套房几乎销售了两年时间，航天御苑估计销售周期在两年半左右的时间。综合看来，项目的最短销售周期在两年及以上； 消费者对区域
16、环境及楼盘品质的敏感性高于对价格的敏感性，所以开发商品牌好、产品品质高、环境优美的项目销售周期较快； 主要竞比项目的成交均价在9000-15000平米之间，靠近曲江中心区域价格相对较高。 2-3.市场预测A、供求关系 区域别墅供给量占商品房供给比例会逐年下降； 未来两年供给量会保持稳定，但需求旺盛； 供求关系会发生变化，200-350平米的户型将会加大供应量，独栋产品将变得稀缺，联排及叠拼产品会增加； 空置率会不断下降，未来两年能满足需求。B、价格走势 价格会持续走高； 单价涨幅渐大，总价的涨幅渐缓。C、政策走势 国家会继续出台相关政策来限制别墅用地的供应量； 原则上不再审批独栋产品类型； 相关的政策的出台抑制需求。2-4.市场开发建议 以联排别墅产品为主，点缀少量叠加和花园洋房，从市场角度看是最受欢迎的，独栋产品受项目地块资源限制不宜于开发； 由于项目地理位置较偏，可以考虑景观先行，吸引客户，可以借鉴龙湖模式； 主力
