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1、1项目背景 2联众对项目的理解1项目本体分析3联众对目标的理解南部新城： 综合现代文化、行政 综合、生活配套、教 育科研、生活居住等 功能的综合区，现代 化城市新区，近年来 通过伟业金域华府、 奥林清华、恒达广场 等项目的深耕，房地 产市场正走向成熟。项目本体新兴区位：本项目位于南部新城东部片区，赛格等专业市场进 入，在未来1-2年内，区域认知度及成熟度将会大大提高滨湖 片区休闲 旅游城北片区 工业拓展区老城片区 传统居住 商业中心南部新城 新兴行政、商务、 文化中心运东片区 工业改造区本体具有一定资源：中等规模综合体项目中的酒店式公寓，可借助 专业市场及相关商业配套，同时拥有便捷交通资源配套
2、配套省道、地铁省道、地铁 车站、高架车站、高架特色商特色商 业街区业街区专业市场专业市场特色商业街区： p5万方，区域级 p开放式商业 p特色商业主题知名专业市场： p赛格电子市场 p欧蓓莎家居市场 p副食品批发市场交通： p交通便捷 p人流充足n项目地块基础技术指标: 总总占地面积积：4.5万M2总总建筑面积积：10万 M2容 积积 率：2.0其中：商业业部分面积积：5万 M2酒店式公寓面积积：5万 M2自住需求投资需求新兴区域，规划 利好看重发展潜力，对 现实配套无高要求联众对项目的理解区位VS本项目成熟区域，各项 生活配套齐全；规模5万公寓，整体 商业功能大于居 住功能本项目是新兴区域、
3、中小规模、具一 定资源的投资性产品要求社区感、以 日常生活需求为 主的物业配套对项目大小无要 求，以项目增值 保值为购买前提产品中廊式布局，不 通透南北通透、讲究 舒适性，同时要 求使用率高、高 性价比控制面积以控制 总价，看重投资 收益及周转速度吴江房地产市场一直是以投资拉动自住，本项目属于典型的投资产品。联众对目标的理解1、新都会城市广场一二期商业全部交付投入使用，品牌商家入住，人气逐渐上升。2、三期即将完工，未来可现房销售，极具市场优势。工程节点销售目标 1、1年左右完成C1号楼的销售；2、实现较快的销售速度高速高价，在保证销售速度的同时，最大限度地拉升价格 。树立高端形象，为未来伟业在
4、区域内持续开发形成品牌溢价 ，奠定基础。2市场、竞争及客户分析2竞争分析1市场分析3客户分析市场分析拉动经济的三驾马车“消费、投资、进出口”消费：通货膨胀越来越严重，居民消费水平下降投资：房地产业日益壮大，更多的实体企业向房地产转变，放弃实业，导致实业越来越难做，实体萎靡，再加上高税赋，房地产受宏观政策影响较大，投资环境急剧恶化；进出口：人民币汇率的变动，贸易逆差越来越大，出口逐渐减少 。三驾马车“两残一伤”经济形式不容乐观在当前经济下行的大环境下，稳定增 长是我国经济发展的重中之重5月16日，国务院常务会议决定安排财政 补贴363亿元，促进节能家电等消费，此举将 拉动消费需求4500亿元；5
5、月18日至20日，国务院总理温家宝在湖 北调研时明确提出，“要把稳增长放在更加 重要的位置”；5月21日至22日，国务院副总理李克强在 江苏调研时强调，“积极扩大内需，稳定经 济增长”；5月23日，国务院总理温家宝主持召开国 务院常务会议，分析经济形势，部署近期工 作。会议强调，要把稳增长放在更加重要的 位置，要根据形势变化加大预调微调力度。“稳中求进”成为2012年中国经济发展的总基调市场环境公布时间时间生效日期大型金融机构中小金融机构 调调整前调调整后调调整幅度调调整前调调整后调调整幅度2012年05月12日2012年05月18日20.50%20.00%-0.50%17.00%16.50%
6、-0.50%2012年02月18日2012年02月24日21.00%20.50%-0.50%17.50%17.00%-0.50%2011年11月30日2011年12月05日21.50%21.00%-0.50%18.00%17.50%-0.50%2011年06月14日2011年06月20日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011年05月12日2011年05月18日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%最高位21.05%连续3次下调存款准备金率的下调，流动性增加，货币政策由紧缩向适度宽松转变，贷款相 对容易，放款周期缩短，融资难度降
7、低。资金回笼速度加快！金融政策是影响房地产的重要政策之一，限贷直接切断了投资客群资金来源，完全抑制了投资客户，银行贷款利率从上浮到可以打折，这说明金融政策在放松，并且利率近3年来首次下降，这也减小了购房贷款和融资成本。5年期贷 款利率 ：7.05 6.55连续两次降息，进入降息周期，房产市场或反弹国十一条2010.1.72010.4.17国十条2010.9.29新国五条2011.1.26国八条2011.7.12升级五条2012.7坚持调控强势调 控 限贷调控升级 限贷、限购全面限购 房产税全面限购 房产税扩大坚持调控 信贷放松信贷加息限购房产税 二套房首付不 低于40% 二套房首付不低于 40
8、% 个别城市暂停三套 房贷 首套房贷首付30% 二套房首付不低于 50% 全面暂停第三套房 贷 二套房首付不低 于60% 首套房房贷利率上 浮5%-10% 外资银行严控人民 币房贷 首套房房贷利率 回归基准利率，最 低85折 央行连续2次上 调存准率0.5% 央行上调存准率 0.5% 央行连续3次上调 存准率0.5% 连续2次上调存贷 基准利率0.25% 2月9日，上调存准 率0.5%，加息0.25% 一年期存贷基准利 率分别上浮0.25% 从12月5日起下调 存款准备金率0.5% 2012年连续2次下调 存款准备金率0.5% 2012年6月8日、7月6 日两次下调存贷款利率 限制外地人购房
9、全面限购 地方政府约谈问责 制落地 房价上涨过快的二 三线城市限购 推进房产税试点 沪渝房产税政策出 台 渝推存量房产税 房产税加速推进坚持楼市调控政策不放松，房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房 价大幅下降的可能性不大。2012宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策货币政策保持稳健基调，方向趋于放松；机构性减税构成积极财政政策的特点亮点to房地产房地产 调控经济发展民生问题金融风险推进房产税改革试点这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展调控目标
10、由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”抓好保障房建设和管理 注：保障房政策重心由强调规 模向运营和管理方面转移2012年中央经济工作核心：稳增长、调结构、控物价。房地产调控与国家经济发展联系紧密，既要坚持房地产调控 不动摇，又要稳定经济增长，两者是一个矛盾体。经济调结构前提：经济稳定增长经济面临国际、国内双重压力：全球经济放缓和复苏的不稳定性；国内实体经济持续下行，不确定性增加；新开工增速下降，对经济趋稳不利。经 济 下 行 风 险坚持房地产调 控政策不动摇矛盾促进房价合理 回归，健康房 地产市场价格回调，达 到预期目标房产税试点扩大 保障房建设2012年，房地产调控政策总体不变，但
11、阶段性会适当放松。调控与发展经济相矛盾寻求一个更完善的调控措施来取代强制性的行政干预政策，是下一步中央研究的 重点。“稳增长”的 经济发展基调连续3次下调 存款准备金率楼市调控不放 松，信贷调整在中国经济增长过程中，房地产仍然是支柱 ，因此，为实现稳增 长目标，需要加强投资需求。而房地产和地方政府融资平台投资 是固定资产投资的支柱。释放流动性，货币政策由紧缩向适度宽松转变，银行资金充裕， 贷款难度降低，放款速度加快，对于开发商来说回款速度加快， 现金流压力减小。楼市调控政策不放松，对首套购房者的信贷政策放松，调控不涉 及我们项目所在的连云区，这对我们项目也是一个较好的契机。连续2次降息， 贷款
12、成本降低央行一个月内，连续2次降息，进入降息周期，对购房者和开发商 都是一个利好消息，减少了购房成本，融资成本也相应降低。市场环境总结房地产市场分析1、人口情况上图为吴江市2006-2011年全市人口发展情况：p根据2010年全国第六次人口普查数据显示，吴江市2011年末全市户籍人口为80.5人，比上年增加5400人，年末全市等级外来暂住人口64.14万人。p大量外来人口和外资企业的入驻，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产市场带来了持续、巨大的市场需求。2、经济情况上图为吴江市2006-2011年地区生产总值的增长情况：p从2006年到2011年全市地区生产总值从500亿增长到突
13、破1千亿元，增幅每年都保持在10%-20%以上，其中房地产市场的快速稳定健康的发展必定在其中起到了关键作用。p然而地区生产总值一直保持稳定的增长态势，也为该区域内房地产市场的发展提供了健康良好的环境，两者形成了互补效应。3、三大产业投资情况上图为吴江市2005-2011年三大产业的投资情况：p可以看出吴江市产业结构主要以工业和服务业为主，吴江经过30年的发展，产业结构发生了根本性的调整，工业已经成为全市国民经济的主体，并形成了垫子信息，丝绸纺织，光电缆三大产业为主体，以铜加工、电梯、日用化工、服装、亚麻、制鞋、汽车配件以及食品加工八个产业为成长型产业的良性发展型工业结构。p区域内第三产业的快速
14、发展，反应出该区域整体经济的快速发展和整体国民经济素质和综合国力的提升，其中第三产业包括房地产业。4、房地产投资情况上图为吴江市2006-2011年房地产投资的增幅情况：p吴江市房地产每年投资总量从2006年50亿元到2011年突破达到151亿元，而且每年都保持较大的增长幅度，可见区域内房地产市场发展情况较好。p吴江市的第三产业中每年的房地产投资几乎占到整个投资的一半，可见房地产为区域内地方财政收入带来了巨大的推动作用。5、吴江市土地供应情况上图为吴江市2009-2011年的土地供应情况：可以看出，2009年成交面积为196万方，2010年成交207万方，2011年成交141.7万方，较前两年
15、成交面积有所下滑，主要原因是今年全国房地产市场都受到了调控政策的冲击，土地市场也受到房地产市场的影响，土地成交出现了一些底价成交甚至流拍的现象。6、吴江市各镇土地成交情况上图为吴江市各镇2009-2011年土地供应情况：p可以看出各镇之间，成交地块主要集中在松陵镇，成交地块数量为19块，成交面积为114.7万方。其他各镇均有地块成交，数量较少。p松陵镇为吴江市的主城区，在各镇之间松陵镇的房地产发展最快，区域内的产品价格也大大领跑其他乡镇。7、商品房施工和竣工面积左图为吴江市2005-2011年商品房施工面积及同比上年增幅情况，到2011年全年累计施工面积达到873.66万，比上年增长14.6%
16、；区域内商品房年累计施工面积保持逐年增长的态势。左图为吴江市2005-2011年商品房竣工面积及同比上年增幅情况，到2011年全年累计竣工面积达到111.85万，比2010年增幅有较大的下滑。可能是由于受到整体房地产市场的影响。8、商品房销售面积和销售金额上图为吴江市2006-2011年商品房销售面积及金额：p从2001年开始，吴江房地产基本呈现一个稳步而快速的发展态势，至2011年累计全年商品房销售面积达165.96万，销售金额107.5亿。p但是也可以看出2008年在政策和市场双重冲击下，成交面积和销售金额有很明显的下滑。2011年由于政策的影响，预计区域内今年的整体的房地产市场也将受到冲击。竞争分析吴江市写字楼项目分布绿地太湖城新城国际上领国际恒达广场华邦国际未推在售写字楼项目列表项项目名称项项目位置物业类业类 型产产品面积积（）销销售价格（元/）备备注上领国际中山南路与高 新路交汇处写字楼、商 铺写字楼86-110 商铺：320
