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1、Page - 1Copyright by SUNSTARS CO.LTD2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789可行性研究报告可行性研究报告济南天辰燕子山东路项目20080608.Page - 2Copyright by SUNSTARS CO.LTD星彦认为顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展 ，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并 提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用 的经验，使之与客户的需 要相适应保证以事实为基础，以成 果为驱动力的工作方
2、法顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目结束前才向客户 递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业知识和 经验采用理论性的，以研究 为驱动力的工作方法顾问的责任.Page - 3Copyright by SUNSTARS CO.LTD项目总用地约1.57万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位； 本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方 均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与 甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作
3、为本案的研究前提：项目背景 说明.Page - 4Copyright by SUNSTARS CO.LTD市场决定价值价值决定标准只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产 力的，才能称为最好的项目.Page - 5Copyright by SUNSTARS CO.LTD在项目的市场调研中，我们进行了广泛和 有针对性的调查研究市调内容资料收集 实地调研 深度访谈 楼盘调研n 济南市宏观经济数 据 n 济南区域规划 n 济南区域及各城市 经济指标 n 济南的房地产市场 交易情况 n 济南城市规划2006 -2020 n 星彦案例库资料筛 选调研内容： n城市发展现状、 n城市总体
4、规划、 n城市房地产开发现状 、 n项目地块勘察、 n现有写字楼项目深入 考察、 n现有公寓项目深入考 察、 调研区域: n历下区 n历城区 n市中区 n天桥区济南市建委高科长 济南规划局赵科长 港华煤气公司李经理 名士豪庭策划总监 济南信立怡高公司余总监 中建文化城项目经理张经 理 银座晶都国际销售经理赵 芳 历下区： 永安大厦 蓝石、趵北6号 圣凯财富广场 诚基中心 自由城 第一大道 中建文化城 中润世纪广场 名士豪庭 大地锐城 润达商务中心 假日丽景 水晶公寓 银座数码广场 数码港 赛博数码广场 创展中心 三庆世纪财富中心天桥区： 嘉汇环球广场 彩世界历城区： 东环国际广场 发展大厦 嘉
5、恒商务大厦 三威大厦市中区 金龙大厦 银座晶都国际 三箭银苑 峰景鉴筑 科苑大厦 农业银行大厦 中信银行大厦.Page - 6Copyright by SUNSTARS CO.LTD根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划 安排如下2008/5/232008/6/7 济南房地产市场整体判 断 写字楼市场分析 发展写字楼可行性判断 公寓市场分析 发展公寓可行性判断项目相关资源深入分析 项目环境的深度研究 类似案例研究 项目发展战略制定 项目整体定位物业发展建议 项目风险评价 第二阶段项目定位及物业发展建议第一阶段外出调研及可行性研究 项目可行性研究报告15个日历天15个日历天2008/6/227个日
6、历天第三阶段项目报告调整阶段 深化研究，完善报告 项目整体财务测算； 2008/6/28 项目定位及物业发展建议（ 初稿） 项目定位及物业发展建 议（终稿） 工作计划.Page - 7Copyright by SUNSTARS CO.LTD每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求 针对其独特属性而量身打造出相应方案当地非成熟开发商开发的省会城市新老城区结合区域的小规模体量1345位于环渤海经济圈内2项目属性公建用地项目6.Page - 8Copyright by SUNSTARS CO.LTD对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运 作，但无开发经验，缺乏品牌价值 当地 非成熟开发商开发的
7、熟悉当地市场环境了解当地消费者特征良好的当地人脉资源可利用资源较多1 缺乏房地产开发经验 不具备项目操盘经验 不具备项目产品设计、规划、成 本控制能力 品牌尚未塑造 .Page - 9Copyright by SUNSTARS CO.LTD位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南 带来较大发展前景环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东 半岛、京津冀为主的 环渤海滨海经济带， 同时延伸辐射到山西 、辽宁、山东及内蒙 古中东部。 n环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工 业群、港口群最为密集的经济区之一。随 着我国经济增长重心由南向北梯次转移， 环渤海地区已经成为中国经济新的增长极 。 n世界经济增长的重
8、心已转向亚太地区。环 渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国 际分工中起着重要的作用。 n在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带 ，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中 下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济 发展腹地和产业承接地的优势条件n济南作为环渤海经济圈的中心城市之一， 受到北京、天津影响、其中心地位并不十 分突出2.Page - 10Copyright by SUNSTARS CO.LTD3济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技 、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强经济指标逐年增长历史文化名城济南市直接腹 地范围为山东 省西半部，仅 限于山东省内 ，与省外的经 济联系薄
9、弱 目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大 省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边 城市的冲击.Page - 11Copyright by SUNSTARS CO.LTD项目位置房地产开发的黄金定律：地段决定一切！n“东拓、西进、南控、北跨、 中疏”的城市空间发展战略， 东部为城市主要发展方向 n项目所处东二环和经十路交 汇处，主城区和东部新区的结 合处，其城市核心区域价值不 言而喻。4项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑 、挖掘、放大和利用地段价值。东二环 经十路奥体中心行政办公中心城市向东看燕子山豪宅区.Page - 12Copyright by SUNSTAR
10、S CO.LTD小规模体量与济南在售写字楼项目的规模体 量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。5.Page - 13Copyright by SUNSTARS CO.LTD公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市 场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑6n项目为公建用地，可以发展多种方向n项目地势高于地面23米，地块里有一定坡 度，工程上会增加成本n地块方正便于规划n高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值n周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高 的居住价值.Page - 14Copyright by SUNSTARS CO.LTD项目区域情况项目交通便利，自然环境优美 ，文化气息浓厚，
11、已形成高档成熟的居住氛围6历山路山大路经十路东二环路IT产业区高校聚集区学校聚集区燕子山发展大厦东环国际广场嘉恒商务大厦名士豪庭中润世纪广场正大城市花园中建文化城万嘉隆超市港澳花园汇丽华城第一大道.Page - 15Copyright by SUNSTARS CO.LTD项目四至情况地块A地块B北侧：中建文化城西侧：中建宿舍楼西北侧：假日花园酒店东北侧：中润世纪城东侧：桥底市政公园东南侧：学院商业街南侧：行为科学学会西南侧：中建宿舍楼6.Page - 16Copyright by SUNSTARS CO.LTD现状与目标之间的差异构成了本项目需解 决的核心问题开发现状开发商目标 二线省会城市，
12、经济表 现一般； 城市新区和老区结合区 域，商务配套不足，商 务和商业氛围未形成； 不具备规模体量优势； 缺乏商业开发和经营经 验 无品牌知名度R1R2？ 速度是第一位的，快速 回收成本 风险可控下的利润最大 化问题：项目做何种方向的物业，才能突破项目现有的不 利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？项目核心问 题界定.Page - 17Copyright by SUNSTARS CO.LTD本次报告要解决的核心问题是，项目发 展写字楼与类写字楼的可行性比较我们该选择怎样的 竞争方式？开发写字楼的机会有 多大？开发类写字楼 的机会又有多大？如何定位项目的主题？客户群 特征怎样？价格如何
13、确定？我们项目该做成什么样的较 为合适？各位同仁， 你们如何理解本项目的核心问题？核心问题分 解.Page - 18Copyright by SUNSTARS CO.LTD开发机遇分析开发机遇分析项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议开发(类)写字楼的机会有多大？如何选择？如何将定位应用到项目具体规划设计上来？如何定位项目的主题概念、客户、价格？整体分析框架.Page - 19Copyright by SUNSTARS CO.LTD写字楼开发机遇分析市场层面经济层面类写字楼开发机遇分析政策层面写字楼开发 机遇分析类写字楼开发 机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结经济层面市场层面下一步
14、工作类写字楼开发机遇小结报告思路.Page - 20Copyright by SUNSTARS CO.LTD大区域视角分析大区域视角分析城市视角分析城市视角分析板块间市场格局板块间市场格局区域间外来企业带来的商务需求市场的分析这些需求在济南市场上，目前是如何分布的城市内第三产业发展带来的商务需求分析思路分析板块内市场竞争板块内市场竞争项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些 竞争.Page - 21Copyright by SUNSTARS CO.LTD写字楼市场写字楼市场分析大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争.Page - 22Copyright by SUNSTARS CO.LT
15、D区域增长极理论溯源与中国所对应的阶 段现象区域增长极理论：经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产 生相互联合的一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中法国学者佩鲁(.) 经济空间:理论的应用 区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；扩散效应表现：生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩 散效应加强。 极核外围极化效应扩散效应星彦观点：目前中国三大经济区域处于极 化效应占主导向扩散效益占主导的
16、过渡阶 段，其具体特征为：n生产型要素高速度向外围扩散，极核外 围成为生产加工型产业的主区域n服务型要素开始向外围扩散，但极核依 然为服务型产业的主区域。区域增长极.Page - 23Copyright by SUNSTARS CO.LTD长三角区域区域增长极现象上海：作为长三角区域内的极核，已吸引了 世界500强企业全部进驻，大部分公 司将其作为总部服务平台和对外办事 联络中心，而制造加工厂设置在周边 区域。表现：金融、贸易、物流、服务等第 三产业发达，促使当地的写字楼市场 极为火暴。周边区域：昆山、常州、无锡等周边区域均 以上海为龙头，强化区域间、城 市间的分工协作，区域经济增长 迅猛。表现：产业以机械生产、加工制 造为主，第三产业相对较弱，写 字楼市场表现一般。长三角极核 效应分析.Page - 24
