《柏庄集团江苏淮安天都广场商业综合体整体定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柏庄集团江苏淮安天都广场商业综合体整体定位报告（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、淮安天都商业综合体整体 定位报告地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场淮安市经济增长率高于全国水平，经济快速发展，社会消费水平大幅提升淮安市GDP与增长率（亿元）城市背景淮安市社会消费品总额与增长率（亿元）地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场2005年，淮阴区 人均GDP为10683 元，折合1350美 元，增长13.4%， 房地产市场正进入 快速发展阶段。2005年，淮安市 GDP为561.81亿 元，增速达到 12.1%，房地产进 入高速发展阶段。根据相关理论和国 际通用衡量标准判 断，淮安市房地产 市场正进入一个快 速发展的阶段。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善
2、需求 兼有改善需求为主改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主，数 量与质量并重平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重缓慢发展 综合发展型小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了 一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期房地产宏观市场淮安市房地产市场发展较快，但房地产投资占GDP和固定资产投资比例较 低，发展空间较大异常基本正常正常运行基本正常异常2005年 房地产
3、开 发投资额 增幅25%25.10 % 适度投资利于拉动经济 增长，而增幅过高，将使供给过 量，若无需求匹配 ，将导致供过于求 房地产投 资/GDP20%7.7%反映房地产投资规 模的基础指标，较合理指标为 10-15% 房地产投 资/固定资 产投资37%13.11 % 反映投资结 构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系淮安市房地产投资状况房地产宏观市场地块解析及市场背景 地块解析 城市背景 房地产市场本项目位于淮安市淮阴区西片，属于城市新 兴区域的项目开发。地块解析基本指标用地面积：20.67公顷（含代征绿地）。净用地面积：11.00公顷。容积率：1.0。建
4、筑密度： 50。建筑限高：距绿线20米内建筑限高10米。主出入口方位：黄河西路，距道路交叉口不少于80米。停车：不少于50个车位/万平米建筑面积设置（机动车），不少于750个车位/万平米建筑面积（非机动车）。退让：建筑高度24米以下，黄河西路8米，24米以上， 15米，退绿带绿地5米，退用地界线满足江 苏省城市规划管理技术规定（2004版），不小于5米。地块解析地块解析 ：淮阴区：淮阴区 中心城区中心城区 外的中等外的中等 综合商业综合商业 项目项目属性具象诠释诠释区位城市新兴区域 新兴区域，处于原老城区外围。交通组织 便利 周边路网发达，紧邻 城市交通干道西安路、黄河西路、北京北路，对外交通
5、便捷环境周边配套比较完善 周边有医院、中学等。欠缺商业氛围，景观环 境较好 由于是原城区外延，商业氛围比较缺乏，但滨临 古黄河风光带，周边有森林公园、桃花坞公园、古黄河生态民俗风光园，景观资 源较为 丰富。项目中等综合项目 净用地面积11公顷，容积率1.0。地块地块狭长，大部分临路 地块呈东西狭长状，便于项目安排大量的临街店面进行交通组织设计 。限制 条件建筑设计 与周边环 境的 融合 项目地处古黄河风光带，人文及景观环 境较好，项 目在建筑设计 上需慎重考虑与周边环 境的协调 。地块解析整体形象定位定位策略（一）“10 1”效应-城市新型功能区 1、加速招商引资 2、带动第三产业 3、提升城
6、市档次 4、加强观光诱因 5、增值邻近土地 6、增加创业就业机会 7、增加政府税基 8、节省公建开销 9、娱乐推动教育 10、科技融入生活 10 +1、提升城市总体经济和 竞争力（二）项目定位的理解 1、新娱乐经济商圈 2、淮安市新生活都心主题定位语：“古黄河畔-新都心”生态商务区本项目位于古黄河 北岸，重点突出“ 文化淮阴”主题， 强调体现淮阴悠久 的文化历史和美丽 的古黄河风光带。新都心寓意三指： 该区域处于淮阴区 中心城区外，非城 市中心，希望通过 本项目把该区域打 造成为淮阴乃至淮 安市的新的城市副 中心，带动周边的 发展项目周边拥有良好的 生态环境，紧靠森林 公园，与古黄河风光 带和
7、而为一，周边有 古黄河生态风俗园 桃花坞景区等自 然人文景观作为新型的商务区， 本项目是一个融商业 办公休闲 娱乐 旅游 居住为一体 复合型多功能商务区 新都心古黄河畔生态商务区案例借鉴地段：北京王府井路东侧 动工时间：1993年 完工时间：2003年 总建筑面积：80万平米 投资额：20亿美元 发展商：长江实业与 和记黄埔 合作伙伴：中国银 行 、中国保险公司、 香港东方海外集团 等项目定位：国际性的经贸中心东方广场城中之城功 能 分 区东方广场新天地（商业：12万平米）东方广场经贸城（其中办公：30万平米）2幢酒店式服务公寓8幢超甲级全智能型办公大楼1幢酒店东方君悦大酒店1幢会议展览中心5
8、个主题式购物娱乐中心业态特点：经营的多元化与零售品牌的高档化成功之道天时：国内蓬勃的商业发展大环境。地利：位于金街的中心地块，脚下的地铁1号线，未来将通 车的地铁5号线。人和：长江实业培养出来的管理团队。协同效应：综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式 ，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。东方广场城中之城地段：大连市青泥洼 桥商业圈南端 动工时间：2002年 完工时间：2004年 用地面积：5万平米 总建筑面积：20余万 平米 发展商：大连振屹房 屋开发有限公 司 代理商：旭辉国际地 产运营机构城市广场原创传奇项目总体形象定位都会中心，魅力之城商业部分定位 核心都市MALL 完美大商圈
9、，东方新银座公寓部分定位 完美集合公寓 精英商务之都总体规划地下二、三层：车库地下一层至地上四层：为商业裙楼 四楼以上为四栋塔楼：一幢酒店、一幢酒店式公寓、一幢商务公寓、一幢豪 华公寓商业规划商业部分为三大部分：北区、中区和南区地上一层沿街 道设置临街商铺，并设有一条五洲步行风情街同时，在大连首推的街区商铺 概念，大大提升了项目的商业价值成功之道运用首创的房地产系统运营策划模式（RSMO） ：注重从全局高 度考量，把城市广场的投资、定位、规划、开发、招商、销售、经 营、管理等各个环节纳入到运营策划的范畴。整合资源，不造商城造商圈 ：城市广场综合了商业地产各功能之间 的互动，各项目之间形成了互为
10、补充，互助互利的强大整体力量。勇于创新，把国际上最新的运营理念与本土特色相结合 ：包括用下 沉式商业广场将北区与中区的商业建筑连接，并通过一条五洲风情 步行街，将中区与南区也串联起来；运用独立垂直建筑体和平层廊 道接引等手法打造“空中商业街” 。城市广场原创传奇项目定位商业定位p功能定位p业态定位p产品定位本项目的商务部分将承担更多的产业发展功能和城市形象提升的功能商务功能定位服务产业发展功能整个商务部分未来将以发展服务业尤其是现代服务业为主攻方向，通过本项目的运作来提升淮安市的服务产业的竞争力构建服务产业的聚集区。城市形象提升功能本项目通过对多功能生态商务区的打造，大力支持现代服务业的发展，
11、提升城市的商务水平，并以高水准的产品设计打造淮安市的地标。商务区分为三大功能模块：酒店、办公、商务公寓，各功能模块之间相互联系，共同发展。本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及周边城市本项目基本使命之一应该是满足而周边500m内生活人口的日常生活需要。整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于 整个城市及周边区域。项目规划商业面积应在万，规模上而言，在整个淮安市 已经比较大规模的商业项目，其应当承担一定的城市功能，为城 市的发展做出一定的贡献。商业功能定位社区性功能区域性功能商业定位p功能定位p业态定位p产品定位商业业态定位本项目业态主要根据商圈内业态现状 、城市规
12、划以及潜在消费者来进行定 位。商业业态定位业态定位的重要影响因素 与核心商圈业态形成差异化，构建项目的特色商业业态； 形成有区域影响力的商圈，在淮安商业项目中形成一定的 影响力； 有利于将本项目打造成为本市乃至区域内的休闲的首选。通过上述分析，本项目商业规划为：特色商业步行街+主力店+社区型商业主要包括三大区时尚精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区商业业态定位特色商业街提供城市唯一的精品、餐饮、娱乐为一 体的综合性休闲社区 功能：区域性。 对象：服务全市乃至辐射周边 地区。 业态：餐饮、娱乐、休闲等， 与淮安核心商圈形成错位，互 为补充。 规模：万左右。 形式：1-3层街铺、主力店， 利用中心广
13、场营造氛围。商业业态定位社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求配套服务型商业： 便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗 位置：沿黄河西路。 功能：为社区增值，展示社区 形象。 对象：服务社区内业主以及周 边居民。 业态：便利店、医疗诊所、药 店、美容美发、干洗、冲印等 。 规模：以一般城市居住区标准 推断，面积不超过4000。 形式：1-2层底商或街铺。一般城市居住区商业设施指标类 别居 住 指 标人均商业建筑面 积0.7-0.91/ 人 合理服务半径800-1000m商业业态定位本项目商业业态定位定位条件项项目条件与契合度分析区域中心 型商业业休闲、娱乐、文化、餐饮、商 业零售及
14、服务等功能具有商脉特征以商业街街铺、少量集中商业 为主的商业形态符合开发、销售 目标1-2家品牌主力店带动适当规模区域性商圈社区型商 业业位于社区内或在社区周边附近， 主要服务于社区或者社区附近居 民的商铺不具有商脉特征以社区内部商铺为主的商业形 态销售难度增加规模较小，服务邻里邻里型商圈商业业态定位商业定位p功能定位p业态定位p产品定位产品定位要基于市场和客户需求 市场商业以街铺为主，步行街以街 铺为主要价值点； 产品形式上，从1-3层街铺到挑高产 品，1-2层结构最为普遍； 街铺一层价值最大，2层至多以住宅 价格销售； 市场产品面宽4-6m，进深8-12m；产品定位p特色商业街由商业街区组
15、成，1-2层结构的街铺，局部挑高LOFT形态设计，单层面积40-60为主，一般不超过100，丰富和完善特色商业街的业态组合。p主力店置于特色商业街的中心及两端， 2-3层结构，500-1500，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。p社区型商业与特色商业街产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构。产品多元化，领先于市场。KTVKTV 特色餐饮店特色餐饮店次主力店次主力店一层分割为街铺出售， 二层部分可分割销售挑高1-2层铺 1层铺商业街区由1-2层、挑 高街铺组成商业产品定位项目定位总结：打造核心竞争力 ，促进项目价值的终极实现区域 资源功能复合定位契合市场 领先对手商业、办公 、休闲协同增 效交通 自然人文景观 极其优势资源服务产业与城市振兴大型商业地产与服务业 的双面互动（一）服务产业的集聚效应，将带来区域内地产的全面升值，同时造就新的商业中心。餐饮、住宿为大 型商业地产带来 活力，金融行业 为大型商业地产 正常运营提供保 障，成为购物中 心的完整组成部 门。旅游产业商贸流通其他附属 服务配套商务区休闲娱乐业中关村的全面 升级也始于商 务环境改造， 使之与商业地 产国际性的品 质匹配。注意对旅游 资源的整合 与保护。结合城市的 旅游资源定位 。注重附近附属 设施的建设， 特别是交通。加强休闲场所 文化底蕴的培 养。一般认为MALL 的最佳
