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1、 拿地前期可行性分析报告案例拿地前期可行性分析报告案例第一部分第一部分: :无锡概述无锡概述( (略略) ) 主要通过人均 GDP、恩格尔系数、三产结构比、城市人口等数据口径,评估 无锡房地产市场发展潜力。第二部分第二部分: :无锡房地产市场概述无锡房地产市场概述 一、无锡房地产一级市场概述一、无锡房地产一级市场概述 1 1、0707 年度土地供应分析年度土地供应分析 07 年共计出让土地 54 宗,出让总面积达 4082583.6(6121 亩),成交总金额达 1429716 万元,平均成交单价为 234 万元/亩。本年度出现两个地王,其中成交总成交总 价地王价地王为锡国土 2007-45
2、民主街商业、办公、居住地块 227442.5(341 亩),成 交总价高达 212316 万元;另外一宗成交单价地王成交单价地王为锡国土 2007-40 新生路西南 侧商业、办公地块 23050(35 亩),成交总价为 120100 万元,成交单价高达 3431 万元/亩。2 2、0707 年各行政区域土地成交统计列表年各行政区域土地成交统计列表3 3、0808 年土地供应简述年土地供应简述 0808 年市区计划出让经营性用地年市区计划出让经营性用地 650650 万平方米万平方米, ,在在 650650 万平方米的用地计划中万平方米的用地计划中, ,滨滨 湖区湖区 230230 万平方米万平
3、方米, ,占三分之一占三分之一, ,其余的是崇安区、北塘区、南长区各其余的是崇安区、北塘区、南长区各 6060 万平方万平方 米米, ,新区新区 8080 万平方米万平方米, ,锡山区、惠山区各锡山区、惠山区各 8080 万平方米万平方米 行政区域行政区域北塘区北塘区滨湖区滨湖区崇安区崇安区惠山区惠山区南长区南长区锡山区锡山区新区新区 计划供应面计划供应面 积积( (万平方米万平方米) )602306080608080从土地成交趋势图看出土地供给(或成交)呈 W 态势,既土地供给 2 年为一个周期,如 果以 2 年为 1 个统计单位的话,土地的市场供给量基本稳定。 4 4、土地价格及未开发土地
4、。、土地价格及未开发土地。土地市场成交均价的走势从另外一个方面反应了投 资商对市场的预期及楼市的发展状况。行政区域行政区域北塘区北塘区滨湖区滨湖区崇安区崇安区 惠山区惠山区 南长区南长区 锡山区锡山区新区新区 成成 交交 宗宗 数数7912101411 成交面积成交面积( () )6570711281866 502222 52237634258649864 435923 成交均价成交均价( (万万/ /亩亩) )36315241477114718925406 年高于起拍价成交土地单位高出均价 46 万元/亩,到 07 年则达到 234 万元/ 亩,这种竞争者之间激烈角逐的结果,在当时来说,许多
5、人认为是非理性的,但从 市场的远景来看,投资商对市场还是充满了信心。尤其是中心区、南长区,随着 时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在了土地上面,06 和 07 年崇 安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达 67 万元/亩。 2004-2007 年锡城土地成交价格不断攀升,0707 年土地成交均价是年土地成交均价是 0404 年的年的 2.62.6 倍倍, 说明投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成 交量价持续的利好消息。二、无锡商品房市场概述二、无锡商品房市场概述 1 1、20072007 年无锡楼市供给情况年无锡楼市供给情况 ( (1 1) )0707
6、 供给情况供给情况 07 年无锡市商品房供给充足,供销比例约在 1.5:1 左右。全年新增商品房预售 总面积 500 万平米左右,加上 06 年末结转可售总面积 490 万平米,全年可售总面 积近 10001000 万平米万平米。 ( (2 2) )历史供给趋势历史供给趋势 随着城市经济的高速发展和人民生活水平的提高,居民对住房的需求在不断增加。伴随着日益增加的市场需求,无锡市商品房供给量也在不断增加。在 02-07 年短 短的 6 年里,市场总供给量达 2438.712438.71 万平米万平米。02 年房地产处于起步阶段,市场 供给量较少;03 年房地产业飞速发展,市场供给量大幅增加;04
7、 和 05 年,市场供 给量不断增加;05-07 年间,市场总供给量比较均衡,基本维持在 500 万平米左右。 市场供给量在高位均衡意味着无锡楼市供需基本平衡。 2 2、0707 年无锡楼市销售情况年无锡楼市销售情况指标指标总成交面积总成交面积( (万万 平米平米) )总成交套数总成交套数成交总额成交总额 ( (亿元亿元) )成交价格成交价格 ( (元元/M2)/M2) 总量总量533.8245100267.375108.62 住宅住宅443.33377134813.00 商业商业48.3766787162.00 办公办公6.946758788.00无锡楼市无锡楼市 0707 全年成交可谓量价
8、双高全年成交可谓量价双高, ,年度成交量再创历史新高年度成交量再创历史新高, ,较较 0606 年增加年增加 121.69121.69 万平米万平米, ,增幅达增幅达 25%25%。 成交价格较成交价格较 0606 年增涨年增涨 8%8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约 10001000 元元/ /平米平米( (不含经济适用住房不含经济适用住房) )。 价格快速上涨的主要原因有价格快速上涨的主要原因有: : 第一、需求旺盛。第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属长三角经济范围。近年来, 无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,
9、城市魅力不断提升,外来人口逐 渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大,这多种原因促进了市场对房地 产的需求。 第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一: :土地开发时限较长土地开发时限较长, ,积压量较大积压量较大, , 造成房屋供给不足。造成房屋供给不足。据统计,04-07 年未开发土地共有 1100 万,而 07 年土地供 给只有 400 万;有效供给不足的表现二有效供给不足的表现二: :投机性需求增加。投机性需求增加。由于全国房地产市场 行情不错,无锡年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的
10、有效供给;有效供给不足的表现三有效供给不足的表现三: :供给结供给结 构不能有效满足市场需求。构不能有效满足市场需求。据研究,07 年及以前 120 平米以上大面积户型是无 锡楼市的主力供给户型,如果按照 5000 元/平米的单价计算,套总价在 60 万以上,这 在一定程度上限制了市场的刚性需求。 第三、开发成本增加。第三、开发成本增加。据统计,07 年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出 起拍价部分是 06 年的 6.4 倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不 断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。 第四、行业助推。第四、行业助推。07 年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市
11、,这是一种 行业促进。第三部分第三部分 太湖广场板块房地产市场分析太湖广场板块房地产市场分析1、最新土地情报最新土地情报 本案附近土地成交情况 地块编号:锡国土 2007-46 地块名称:电瓶厂地块 所在行政区:南长区 地块位置:地块位于太湖大道与通扬路交叉口的东南侧,北至太湖大道,西至通扬 路,东侧以自然河道为界,南侧与清名新村相邻。 土地用途:商业、办公、娱乐、住宅 土地面积:34258.1 容积率:3.0-3.5 绿地率:大于 30% 供地条件:净地 出让年限:住宅用地 70 年、商业用地 40 年,其它用地 50 年 受让方:上海鹏润房地产开发有限公司(国美电器集团下属地产公司) 成交
12、价格:58500 万元 楼面地价:5692 元/ 挂牌日期;2007-10-202 2、太湖广场板块主要在售个案调研、太湖广场板块主要在售个案调研( (由于某种原因由于某种原因, ,图片略图片略) ) 无锡世贸中心无锡世贸中心 投资兴建:无锡世界贸易中心有限公司 售楼处:太湖广场市图书馆 9 楼 工地位置:太湖大道与清扬路交叉口东南角 销售热线:81800001 总规划户数:487 套(一期) 基地面积:55568M2 总建面积:253000 M2(137565 M2) 建筑形态:一期酒店式公寓及会展中心,二期甲级写字楼 在售户数:40 套 售出户数:16 套 去化率:28%停车位:1900
13、主力面积:3 室 2 厅 2 卫 160 M2、190 M2、240 M2 平均单价:14000/ M2 公开日期:2008.1 简简 述述: :无锡世界贸易中心位于江苏省无锡市太湖大道 ,是一项综合商业项目, 包括 1 座五星级的商务酒店,建筑面积 3.5 万平方米;服务式公寓楼,建筑面积 9.8 万平方米;写字楼,建筑面积 6 万平方米; 1 座交流中心,建筑面积 2.7 万平方米;商 业用房,建筑面积 1.5 万平方米;1 座世贸中心,建筑面积 1.5 万平方米;一个地 下体车场,建筑面积 6 万平方米,设有 1900 个车位,总建筑面积为 30 万平方米。 项目总投资 17 亿元。 2
14、006 年 8 月月下旬,无锡世贸中心项目一期工程已办理 建设工程规划许可证,即将进入开工建设阶段。该项目地处清扬路与太湖大道交 叉口东南侧,此次开工的一期工程为四幢酒店式公寓大楼,建筑层数 24 至 33 层。 总建筑面积为 137565 平方米,其中地下车库 21880 平方米。该项目建成后将成 为太湖广场地区的重要景观建筑之一,为太湖广场地区增添了新的亮点。2008 年 1 月份,一期 56 套公寓房试销,在行业成交低迷的状况下,达到了 30%的销售 率,市场反应较好。3 3、板块综合分析、板块综合分析 环境分析:太湖广场板块位于无锡市南长区,属城市副中心区。 “无锡客厅” 太湖广场,
15、面积 67 万平米,是天安门广场 1.5 倍大,融湖岛景区、生态公园、市 图书馆等诸多胜景为一体、东接无锡人民大会堂,西临京杭大运河,向右紧邻京 杭大运河。是无锡政治、文化 CBD 中心。地理位置极佳,风景优美。规划中的依 燕莎中心:北京十大商区燕莎中心大举进驻无锡,联手世贸中心、深圳贸业百货 创无锡首席 CBD。公交线路有 5、23、24、27、105、81、67、75、85 路等,交 通十分便捷.。2005 年至今,吸引了近 200 亿的庞大资金,在五年内太湖广场周 边的百米建筑将不少于 30 幢,标志性建筑有“无锡茂业城万豪国际大酒店”、 “无锡世贸中心”、“凯燕环球中心”. 业态分析:
16、太湖广场 CBD 板快:一般说来,从优化城市功能与商务资源配置来说,一 个城市的 CBD 只能有一个,中心区 CBD 的说法一直延续到政府前几年的城市功能 规划文本中,但随着无锡最大的市民广场-太湖广场设置在南长区,以及政府行政 职能的逐渐南移,南长 CBD 的提法在 05 年开始随着“首席“以及“太湖明珠数码大 厦“的推广逐渐成为新闻热点话题,最终随着凯燕环球中心.世贸中心.茂业城.九 龙仓等高端商业办公地产项目的推进,南长 CBD 而最终完成了从概念到城市功能 的演变.从最近城市规划可以看出,南长区与滨湖区将承载无锡高端服务业功能 的使命.尤其南长区,从市长亲自参加九龙仓项目奠基可以看出,太湖广场周边高 端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在. 价格分析价格分析 : :太湖广场板块写字楼基本代表了无锡的高档办公用房,写字楼市场 价格在 15000 元/M2 左右;酒店或公寓装修豪华,档次较高,包括“茂业城”、“ 凯燕环球中心”都是五星级酒店,一般精装修酒店或
