2011年金地深圳梅陇镇住区商业开发案例研究报告（112页）

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1、金地梅陇镇住区商业开发案例2011.11.4主要内容一、梅陇镇项目简介二、商业定位 总量/规划/建筑设计/业态/价格三、商业运营 招商、营销与推广、销售一、梅陇镇项目简介1、项目概况及所在片区大环境1.11.1项目概况项目概况占地12.8万M2布 龙 路梅 龙 路民 治 大 道市政规划路占地1.4万M2占地面积14.2万M2容积率3.0住宅总建筑面积40.7万M2配套商业面积1.2万M2幼儿园3200M2会所2000M21.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展龙华概况龙华概况龙华镇（现龙华街道办） 辖属深圳市宝安区，位于宝 安区东部、深圳市北部，东 临龙岗区布吉，南靠福田区 、罗湖区和

2、南山区，西接宝 安石岩镇，北面是宝安观澜 镇。全镇总面积98平方公里 ，下辖十个行政村和两个居 委会。龙华离深圳市区约12 公里，离香港约15公里，地 理位置得天独厚。1.21.2城市建设及经济发展城市建设及经济发展龙华在全市中的地位龙华在全市中的地位龙华作为深圳市总体规划中确定的重点卫星城，是与市中心区相配套的 先进工业、商贸、仓储、房地产业协调发展的深圳市中部组团次中心区， 深圳中部的物流中心和交通枢纽之一。随着市区的发展扩张和地铁的开通 ，地位进一步提高，成为深圳市的“次中心区”。新的行政地位：布吉镇、龙华镇、观澜镇据悉将合并为深圳第七个行政 区“布龙区”。有可能于05年五一期间举行挂牌

3、仪式。二线扩展区提升整个片区地位。龙华扩展区定位为福田中心区生活居住 服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文 明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。官方三重功能定 位要求：一是福田中心区的延伸和生活配套区；二是中部地区的次中心， 起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展。 p 近年来龙华镇经济发展极为迅速，各项指标呈持续上升态势。 p 龙华经济总量在宝安区乃至深圳市都有着举足轻重的地位。1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展龙华经济龙华经济综述： 龙华的对外联系道路主要包括以下几条：梅观高速，城市快速干道，双向六车道；布龙公路，城

4、市快速干道，双向六车道；民治路，城市主干道，双向四车道；人民路，城市主干道，双向四车道。梅观高速布龙公路人民路民治路1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展龙华交通龙华交通龙华的交通现状龙华的交通现状道路数量少及关口的存在使得龙华的交通现状令人堪忧，成为影响龙华经济发展、影响关内外联系的重要因素。福龙路直接连通福田和龙华 ，直接促进龙华二线扩展区与 福田区的近距离联系。 梅龙大道直接连 通梅林关。 新区大道直接连 通梅林关。 留仙大道直接连通 南山西丽片区。 龙华交通规划龙华交通规划南平快速干道直接穿越龙华镇，加强龙 华与关内外其它区域的地理联系。龙华的交通规划龙华的交通规划卫星新城卫

5、星新城龙华卫星新城区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成，总面积44.9平方公里，建设用地35.5平方公里，2010年规划人口50万。龙华卫星新城仅次于宝安新中心区，定位为深圳市未来中部组团核心城区，是市、区两级政府重点扶持发展的区域，是深圳市六大物流中心之一。1.21.2城市建设与经济发展城市建设与经济发展影响发展的重大规划因素影响发展的重大规划因素二线扩展区二线扩展区龙华二线拓展区位于深圳市中部，福田区以北地区，东起梅龙路，西至龙华和平南路，南隔大脑壳山与福田中心区相邻，北邻布龙公路，总用地面积19.39平方公里，城市建设用地面积11.44平方公里，居住用地总面积

6、403.05公顷，规划控制人口为17万人，弹性人口规模为27万人。 p 定位于福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区。p 未来规划：构筑以郊野公园、城市公园等组成的绿化和空间景观体系，创造人工景观与自然景观融为一体的生态型居住环境，从地产的角度，将提供给在福田工作人士又一种工作生活新模式。地铁四号线地铁四号线地铁四号线南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，全长19.88公里，在皇岗口岸接驳香港地铁落马洲站，是的直接产物。不但使龙华与市区的交通更加便利，更为重要的是可能为龙华片区房地产的发展带来广阔的外销空间。 华南国际物流中心华南国际物流中心华南国际物流中心的落户，龙华从而成

7、为深圳现代物流业的龙头，为片区经济 带来巨大活力，同时也为片区房地产的 发展带来更大的客户源泉。龙华火车站龙华火车站龙华火车站是京广线和东南沿海高 速铁路客运专线两大国家级干线铁 路的终点站和交汇点，建成后，深 圳将成为全国最重要的铁路枢纽之 一，龙华火车站的规划建设将带动 城市向新的方向发展，实现一系列 产业质的飞跃，带来无限商机。项目地块龙华火车站教育教育目前龙华拥有两所中学、十三所小学、一所成人学校和十三所幼儿园，已经形成了比较完备的教育体系。但总体来看，教育素质相对弱于关内。教育配套也是关外居民十分关心的问题。龙华中学新华中学龙华中心小学龙华小学龙华第二小学民治小学民乐小学上芬小学松和

8、小学清湖小学三联永恒学校明珠学校龙华六一小学东屋小学深圳市体育运动 学校展华实验学校1.2 1.2 城市建设与经济发展城市建设与经济发展龙华配套龙华配套商业商业万众城家居广场 （香江家居批发市场）南康百货万众城服装批发市场 （龙华重点扶持专业市场）百佳佳华平价商场友谊书城医疗配套医疗配套目前龙华的医疗配套比较缺乏，大型的医疗设施仅有龙华镇医院和龙华镇人民医院，此外就是散布于各个住宅区的社区健康服务中心。目前龙华的商业配套还是十分齐全的，众多的中小型百货、超市很好地满足了居民日常生活的需要。但龙华的商场规模普遍偏小，档次也普遍低下，除了天虹百货、佳华平价市场有一定的规模和档次外，其余的大多数商场

9、都以中小型百货为主，在经营业态齐全性以及经营的稳定性上都存在较多的问题 。商业配套商业配套线路起止站线路起止站711松岗布吉651龙华松岗315银湖松岗370观澜西丽863龙岗松岗616宝安沙湾537银湖观澜945布吉平湖302火车站锦绣江南300建设路观澜312观澜福田汽车站526观澜东湖508火车站富士康620梅林关口坂田662宝安沙湾335雪象村皇岗口岸334雪象村科技园339南头皇岗口岸380龙华丽湖花园333四季花城莲塘410龙华油松益田村512梅林坪地315松岗银湖车站336布心大朗380B龙华大梅沙公交公交龙华的配套设施情况龙华的配套设施情况公交公交从民治大道经过的公共线路 30

10、2：火车站锦绣江南 317：皇岗口岸坂田 324：南头关口-龙华大朗 333：四季花城莲塘 334：雪象村科技园 336：布心大朗 339：南头皇岗口岸 350：南山荔山工业区清湖总站 352：富士康火车站 380B：龙华大梅沙 410：益田龙华油松 614B：龙华新汽站民治第三工业区 620：梅林关口坂田 621：滢水山庄龙华新汽车站 788：光明农场梅林关口1.31.3片区房地产市场发展现状片区房地产市场发展现状历年批准预售与销售面积历年批准预售与销售面积近几年龙华市场供需均呈现快 速增长的势头。总体来看供需 相对较为平衡。到2003年的5年内，龙华住 宅的供给逐年增加，批准预售 面积增加

11、了7倍。龙华2004年上半年的批准 预售面积为33万m。2003年销售面积猛增至63 万平米，是02年的2倍，增量 迅猛成为全市市场中的强音。1.31.3片区房地产市场发展现状片区房地产市场发展现状市场概况市场概况片区产品供给和需求平稳增长。2003年销售面积大幅度提高，达到63万m，是2002年的两倍，2004年上半年保持了较快的销售速度。说明片区潜在需求处于快速增长期。龙华片区近期在售新楼盘均价约在4200元/平方米。依据项目距离关口的远近，售价有明显不同。 片区产品以居家型为主。畅销户型为90110m三房和7080m的两房。比市区同类户型略小。福田等关内客户是龙华市场的重要客户来源。城市

12、空间发展在不同的城市、不同的时间阶段都会表现出不同的空间 扩张模式。在和住区开发直接相关的层面，城市扩张主要体现出两种 形式：向心增长和离心增长。向心增长。城市中心对于整个城市所辐射的空间有很强的吸引力， 致使包括城市人口在内的各种生产资源的分布以城市中心为集聚核心 。具体表现为：城市内城再开发聚集；城市外围呈现蔓延式扩张。离心增长。城市建成区的发展已经达到相对饱和状态，城市开始依 托一些骨干基础设施的形成向外跳跃式的发展。可能包括产业、交通 、郊区转型等主导扩张。1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从城市空间发展看龙华从城市空间发展看龙华1、龙华以其紧邻深圳市福田区的位置，先天就

13、具有接受城市空间扩张的 基础。利于向心增长模式下的发展。2、从目前的规划来看，龙华不仅是简单的接受城市功能的外延式扩张， 而是被定位为一个紧邻中心区的卫星城，新的城市次中心区。利 于离心增长模式下的发展。3、配合目前的规划来看，地铁，福龙路等快速交通线路的增加也将进一 步拉近福田和龙华的距离；火车站、二线拓展区的建设将促进这一次 中心区的快速发展。因此，从城市空间发展来看，龙华是未来深圳市城市空间延伸的首选区 域，未来具有非常良好的前景。1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从城市空间发展看龙华从城市空间发展看龙华从目前深圳市地产市场空间布局来看，表现出如下的趋势： 福田罗湖区由于可

14、供应土地锐减，目前可供应的住宅项目规模中、大 的项目均定位为中、高端市场，价格较贵；规模小的多定位为经济型 或者投资型市场，不适宜较长期性居住。 南山区目前房价已经到达比较高的价位，未来有进一步向福田、罗湖 靠近的趋势。 盐田区由于到市区内的交通相对不变，加之有海景、山景等优越的自 然环境，未来预计以度假型中高档物业为主。 宝安宝城、西乡区由于本地有较为稳定的需求，同时吸引关内客户时 需要经过南山区的衰减，交通相对龙华更不便利，对福田关内客户的 吸引力相对较弱。 布吉到福田的距离相对较远，交通也相对不便，竞争力相对不十分强 。 结论：从各区发展对比来看，未来龙华片区将以其良好的规划、交通、 优

15、势位置以及可能产生的优良住宅素质将成为中端市场发展的最优势 区域。1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从目前地产空间发展看龙华从目前地产空间发展看龙华1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从南山崛起看龙华从南山崛起看龙华p供需市场从默默无闻到高居深圳各区榜首；p片区价格从5000元/平米涨至60007000元/平米，涨幅十分明显；p购房群体从以本地市场为主到成功吸引福田、科技园片区，甚至罗湖片区的购房者；p住宅产品从以多层为主发展到以小高层为主，兼有高层及少量多层。南山房地产市场经过近34年的快速发展，已经形成一个成熟的 片区市场，从受福田区辐射的格局发展成拥有独立的话语

16、权、价格标定权。 南山的崛起南山的崛起1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从南山崛起看龙华从南山崛起看龙华p交通利好根本条件p城市中心西移及福田高房价对部分人群的驱赶机会点p心理认知因素 重要影响因素为什么是南山为什么是南山p产业发展提供需求市场p教育强区居家购房关注点（优势点）p优质大盘启动片区发展p区域板块多元化发展外因内因1.41.4片区房地产发展前景片区房地产发展前景从南山崛起看龙华从南山崛起看龙华南山崛起花费的时间南山崛起花费的时间起始点 稳定点 从供需、价格来看，市场出现快速发展的起始点为19981999 年。影响因素众多，有1999年10月滨海大道开通、蔚蓝海岸对 后海片区的炒作和带动、城市中心西移、