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1、对被执行人“唯一住房”可以执行最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以下简称查封、扣押、冻结规定）于 2005 年 1 月 1 日正式施行后，有人提出，由于最高法院的该司法解释第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必须居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。因此，人民法院在民事执行中，对被执行人唯一的住房不得执行。紧接着，有关媒体对最高法院的该司法解释提出质疑，从而在司法界对“被执行人唯一住房能否执行”引发了激烈的争论。不少法院的执行法官都承认，因为最高法院一直没有对“生活必须居住的房屋”概念作出具体的解释，执行法官在执行中对“唯一住房”中“生活所
2、必须居住的房屋”如何认定、能否执行、如何执行都存在着不少的困惑。为了冲破对最高院查封、扣押、冻结规定司法解释认识上的误区，笔者试就对被执行人唯一住房可以执行问题，浅陈管见。如有欠妥之处，谨请法学界的前辈和同仁们赐教。一、“唯一住房不得执行”之说，实际是只注意保护债务人的生存权，而损害了债权人的生存权。有人提出，“唯一住房不得执行”的理由是出于保护人权的需要，是被执行人的基本人权在执行中的体现。民事执行工作要适度，不可以对被执行人“赶尽杀绝”。要充分考虑、兼顾被执行人的利益同债权人利益之间的平衡，不能因为保护债权人而在强制执行中造成被执行人雪上加霜，将被执行人赶出唯一的住房而流落街头。对唯一住房
3、不得执行，就是保护被执行人及其所抚养家属的生存权、人格权。笔者认为，这种说法是片面的。“唯一住房不得执行”之说，实际上是以保护被执行人“生命权”为幌子，为“老赖”们抗拒执行撑起了“保护伞”。“唯一住房不得执行之说”，“老赖”们听了个个喊“好”，申请执行的债权人听了冤声载道。因为，这种说法名义上是保护债务人生存权，实质上是帮助其逃避债务，造成债权人的债权落空。人民法院的民事执行工作应当要讲究人性化执法，注意保护当事人的生存权，这是毋庸置疑的。但这应平等适用于双方当事人。值得注意的是，在民事执行中，不注意保护申请执行人的合法债权，就是对债权人没有做到人性化执法，是对债权人生存权的漠视。许多执行案件
4、是因民间借贷、买卖、交通事故、拖欠劳动报酬而引起的。有的申请人患病住院，需要救命钱；有的无房居住、难以维持基本生活。这些申请执行人同样需要法院人性化执法，同样需要对其生存权给予保护。在这种情况下，如果被执行人只有唯一的住房，没有其他可供执行的财产，人民法院都以“唯一住房不得执行”为理由而中止执行，不但债权人心理不平衡，而且执行法官心理也不平衡。“唯一住房不得执行”之说，是法律界的一种谬论，既违民心，又逆民意。二、唯一住房可以执行，从法律上和法理上都有充分的依据。笔者现将与唯一住房可以执行相关的法律、司法解释整理如下：我国的民事诉讼法第二百二十条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务
5、，人民法院有权利扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入”第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行应当履行义务部分的财产”最高人民法院查封、扣押、冻结规定第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必须的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。从以上民诉法和查封、扣押、冻结规定中，可以看出，民诉法和查封、扣押、冻结规定，并未明确作出与“唯一住房不得执行”相类似的规定。虽然在查封、扣押、冻结规定第六条中对“必须居住的房屋”作
6、出“不得拍卖、变卖或者抵债”的规定，但是在第七条中又作出保障最低生活标准所必须的居住房屋，“可予以执行”的兜底规定，由此可见，查封、扣押、冻结规定只是要求保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须居住的住房，而没有作出对唯一住房禁止执行的规定。按照该司法解释的精神，被执行人及其所抚养的家属居住的唯一住房，如果超过最低生活标准的，是可以执行的。由于最高人民法院的查封、扣押、冻结规定出台后，金融部门作出反响。该司法解释在施行过程中，有的法院对银行起诉并申请执行的案件，遇到“唯一住房”即裁定中止。从而引起金融部门的不安。针对社会各界对查封、扣押、冻结规定各种争议式的理解，最高法院又于 2005 年
7、 12 月 14 日出台了司法解释关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（下称执行抵押房屋规定）。该司法解释第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或抵债”。该司法解释，恰好是对查封、扣押、冻结规定第六条的修正。这条司法解释中所指可以拍卖、变卖、抵债的房屋，既可是被执行人唯一住房，也可以是多处住房，因此该司法解释对被执行人唯一住房能否执行问题，作出肯定的回答：能够执行。笔者认为，由于民诉法和查封、扣押、冻结规定没有作出对唯一住房“不得执行”的规定，而执行抵押房屋规定已从正面作出能够执行的解释，因此，人民法院在执行过程中，对
8、唯一住房进行执行是有法律依据和法理根据的。三、执行唯一住房，应当把握“最低生活必需居住房屋”标准。被执行人唯一住房可以执行。但在执行过程中，必须注意维持被执行人最简朴的、最基本的生活居住条件。以体现民事执行中保护被执行人的生存权。从某种意义上讲，这种保护是从人道主义角度出发，也是有限的保护。其保护的限度应当是不低于最低生活必须居住房屋的面积数量和居住质量。如果被执行人不履行法定的给付义务，却仍然在豪宅中过享乐生活，法院则不能以保护债务人生存权为由继续让其住豪宅。一方面，可以让他的住房面积由大改小，住房质量由高变低。以豪宅抵债，并按照当地最低生活必须居住的房屋的标准，给其重新安置住房。笔者最近走
9、访南京市中级法院，南京市中院在执行唯一住房过程中，出台了一项新的执行标准，该院审判委员会作出规定：被执行人及其所抚养家属，必须居住房屋的标准为人均住房面积 8 平方米。根据南京市中级人民法院的这个举措，笔者建议，有关法院今后在执行唯一住房时，应当参考当地居民廉租房、经济适用房的标准，相应作出一个执行标准。因为人均最低住房面积标准，也是保障被执行人及其所抚养家属必需居住房屋的底线。一方面人民法院在执行中可以用置换的办法解决被执行人的住房问题。比如说被执行人欠债 30 万元，他和妻子两个人住在一套 150 平方米的大房中，除此而外，再没有其他财产可供执行。在执行中，申请人或者法院可以帮被执行人找一
10、套面积较小的住房，其面积不低于人均最低标准即可，用这套住房置换被执行人所有的大房子，用所拍卖的钱偿还债务，这样既解决了债务纠纷，也保证了被执行人有房可住。再一方面，人民法院可以根据人均最低住房面积的标准为被执行人以租赁的方式解决住房问题。为了既保障被执行人的最低住房标准，又妥善执结唯一住房，也可以按照最低住房标准替被执行人找一个合适的出租房。用拍卖被执行人的房子的价款偿还债务后，将剩余的钱专门设立一个租房专项帐户，专门用于支付被执行人租房的费用。建湖法院执行局近日执行的一个案件就采用了这个办法。建湖有个老赖欠 5 个人的债务计 30 万元，没有其他可以执行的财产，但是，他与妻子却住在一套 15
11、0 平方米的房子里。法院过去误认为一套住房不能执行，拖了一年多无能为力，最近该院让申请执行人为被执行人租了一套稍小一点的住房，月租金为 300 元，然后对被执行人的房子进行了拍卖，拍卖的价款为 40 万元。所得款项除偿还债务外，给了被执行人 8 万元用于生活，其余 2 万元存入专户用于房租。顺利解决了困惑法官多年的执行难题。 被执行人只有一套房屋是否可以强制执行？被执行人只有一套房屋是否可以强制执行？上海房产律师网提示执行难是个现实问题，目前的法律制度和执行措施在面对被执行人只有一套房屋时，确实有点捉襟见肘。但一套房并不是完全不可执行，以下文章来自执行法官，可让我们详细了解其中细节。强制执行被
12、执行人唯一住房的进路 “唯一住房”是现实中被执行人财产状况的客观表现，简单地认定“唯一住房”就为“生活必需”，既不符合适度执行原则的本意，也易使被执行人滋生博弈、对抗的侥幸心理。对于符合执行条件的唯一住房，执行法院应果断采取拍卖等直接执行措施，打破其博弈防线。笔者在此略抒己见。一、明确“面积为主价值为辅”的可执行判断标准目前，国家在住房方面提供的社会最低生活保障是廉租住房。执行实践中可首先以唯一住房是否超过廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。对此，各地方政府多有廉租住房保障面积标准的规定，而且多数是以人均房屋使用面积或居住面积计算。据此，实践中可掌握为按唯一住房的建筑面积计算其实用
13、居住面积，再除以该住房内居住人数，计算出的人均面积超出当地廉租房保障标准面积的应当视为超过生活必需。具体操作时应注意：一是计算实用居住面积时宜委托相关有资质的中介机构确定；二是计算人均住房面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，其市场价值可能远远超过债权额。个案中还应辅以价值判断，如唯一住房面积虽在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。二、明确被执行人及其所扶养家属必需居住房屋的保障责任限度
14、与执行方式拟处分住房的评估价在扣除需清偿的债权及执行费用后，余款足以按照当地市场平均价格购买廉租住房保障标准面积房屋的，应视为被执行人有能力自行解决居住问题。满足这一条件的，执行法院应责令限期自行解决居住。逾期不迁出且现住房已拍卖、变卖成交的，执行法院应裁定强制迁出。被执行人仍不迁出且导致现住房难以交付买受人或承受人的，执行法院可予以罚款、拘留，并依照民事诉讼法实施意见第二百九十五条的规定，按现住房所在区域的市场租金的双倍，裁定被执行人按月给付迟延履行金。迟延履行金可从现住房变现余款中直接抵扣。拟处分住房的评估价在扣除需清偿债权、执行费用后，余款不够按当地市场平均价购买廉租住房保障标准面积房屋
15、的，应由申请执行人承担辅助保障责任|上海房产纠纷律师 。遇有此类情形的，执行法院应告知申请执行人，并根据申请执行人的申请采取如下方式执行：一是降低债权受偿额后执行。即申请执行人同意为被执行人保留购买廉租住房保障标准面积房屋所需的价款，其债权暂时部分受偿。执行法院为被执行人保留必需的购房款的，应当由被执行人自行解决居住问题。二是提供实物住房后执行。在符合如下四项原则的基础上可认为申请执行人提供的实物住房满足保障条件：首先，确保被执行人对该住房有使用权。虽然申请执行人提供的住房由被执行人取得所有权是最佳的选择，但在欠缺被执行人意思表示的情况下，理论上无法直接过户至被执行人名下。因此，只要申请执行
16、人提供住房供被执行人租赁或无偿使用即可。其次，申请执行人对该住房享有所有权。应该说，申请执行人从第三人处租赁房屋后再交被执行人居住也是可以的，但此种方式容易引发第三人与被执行人间就租赁关系产生争议。再次，使用期限可不固定但应限制任意解除。对于使用期限原则上由双方当事人商定，商定不成的，执行法院可确定为不定期并明确申请执行人不得任意解除。最后，申请执行人提供房屋的品质、地段等不宜明显造成被执行人及其所扶养家属在工作、就学、就医等方面的困难。三是强制降低债权受偿数额或作无益拍卖处理。如申请执行人拒绝为被执行人保留必需的购房费用或拒绝提供实物住房的，执行法院可强制降低其债权受偿额，如债权受清偿比例极低，执行法院可按无益拍卖处理。该案中被执行人的唯一住房能否拍卖作者：王国勇 来源：中国法院网 阅读次数：38 【案 情】2008 年 7 月，刘某因生意周转急需资金，向朋友张某借到现金 20 万元，同时以 其一家三口位于市区中心地段的一套 140 平方米的三室两厅居住用房作为抵押，并办理了
