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1、 第 1 页 共 4 页收房注意事项收房注意事项及及验房流程明细验房流程明细1 1、收房时应注意收房时应注意 1 1、交房资格：、交房资格：根据我国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格 后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和 验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房 责任由开发商承担。同时，根据消防法的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。“房地 产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必
2、备条件。 PSPS：建筑工程竣工备案表建筑工程竣工备案表的颁发部门是由当地的规划、公安消防、人防、环保等部门共同出的颁发部门是由当地的规划、公安消防、人防、环保等部门共同出具的认可文件，或准许使用文件；同时满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共具的认可文件，或准许使用文件；同时满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共 服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；2 2、交房的交房的 5 5 个证件重要程度排名：个证件重要程度排名：1、竣工验收备案表竣工验收备案表-最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验
3、收备案表是目前 收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设 计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案。竣 工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验 收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备 案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 2、住宅质量保证书住宅质量保证书-是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房 合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房
4、者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保 修期限。3、住宅使用说明书住宅使用说明书-是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体 结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4、建设工程质量认定证书建设工程质量认定证书；5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证房地产开发建设项目竣工综合验收合格证； PS:PS:特别提示：特别提示：1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋 已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给 予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件，
5、收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一 定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说 明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。 3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。 4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收 “关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的 责任确认函”。 5.提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据 资料保存。 6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延
6、期交房的责任由开发 商承担。第 2 页 共 4 页2 2、收房流程：、收房流程：第一步：拿钥匙验房。第一步：拿钥匙验房。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司 组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发 商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。第二步：寄发通知。第二步：寄发通知。业主一般会提前 5-7 天收到物业入伙通知书业主最好要按约前往。因 为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开 发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或
7、有特 殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。第三步：确认身份。第三步：确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联 系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件， 家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时 ，还需出具业主的授权委托书。第四步：验房移交第四步：验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在 楼房验收交接表上签字认可，领取房屋钥匙和住宅使用说明书、住宅质量保证书和住户 手册等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主
8、应将不足事项明确记录在楼房验 收交接表上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过天。 一、一、查证、办理验楼手续查证、办理验楼手续 验房表格验房表格( (相关证件需业主提前跟物业了解清楚）相关证件需业主提前跟物业了解清楚）国有土地使用权证上是否有抵押记载是否住宅使用说明书-带走带走开发商提供是否住宅质量保证书-带走开发商提供是否房屋权属文件 房屋质量文件竣工验收备案表-带走建设主管部门出具是否建筑工程质量认定书是否房地产开发建设项目竣工综合验收合格证是否住户验房交接表是否楼宇验收记录表是否商品房面积测绘技术报告书房产管理局或区局直属测绘队是否房屋质量合格证明区级以上质检
9、站核发是否用水合格证卫生防疫部门核发是否建筑工程消防验收意见书公安消防部门出具是否市电梯（扶梯）验收结果通知单质量技术监督部门出具是否市建设工程环保验收合格证环保部门出具是否市燃气工程验收证书燃气主管部门出具是否市工程验收档案认可书城建档案部门出具是否各种相关验收表格管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构) 带走是否实测面积测绘报告开发商提供是否从物业处 拿钥匙单元门钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙是否 1、目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷 埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为
10、产权证业主完全可以自己办，如果交给 开发商，那业主还要给开发商交代办费。 3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房 屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。4、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法 认定”，并由双方在注明处签字或盖章。二、验房流程明细：二、验房流程明细：第 3 页 共 4 页验房时长：一般 70-90 平米房子，50 分钟左右！ 验房项目：水，电，墙面空鼓，开裂，平整，地面，阴阳角，阳台，卫生间，门窗等的检测； 验房目的：通过专业第三方机
11、构对新房进行全面检查，将交房前的问题提交开发商整改，避免后期收 房后，业主承担房屋质量责任，避免不必要的经济损失。 二、详细检测项目二、详细检测项目 外观是否有漆面的破损或剥落、划痕现象是否门及门框的密封条是否完好是否门的上、下插销是否安全、可靠、灵活是否多次开启子母门，感觉门的合叶是否灵活是否合叶、门锁的安装螺丝是否紧固，是否有缺少现象是否门的门舌、把手是否灵活，联动装置是否灵活是否防盗门钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好 是否 屋顶上是否有裂缝？（如裂缝与墙角呈 45斜角，说明有结构问题）是否承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是否是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等（这些都
12、是渗漏的迹象）是否墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是否从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是否 墙面是否有水滴、结雾的现象？是否墙体墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是否是否有麻点？（对室内装潢将带来很大的不利影响）是否是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是否天花顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是否现场是否清理完毕是否是否地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象是否地面是否有裂痕、脱皮、麻面、起砂等缺陷是否安装是否牢固，与混凝土接口是否有缝隙是否窗框无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，是否玻璃牢固，无裂纹、损伤和松动，封胶修口妥当平滑是否窗把手，
13、窗锁完好及操作正常是否窗与窗框各边之间是否平行？是否窗框四周无渗漏异况，窗台下面有无水渍是否窗户双层玻璃内部是否整洁？无灰尘和水蒸气是否开关箱内开关应安装是否牢固是否所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是否各个开关、插座是否牢固（电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是否开关箱内开关应安装是否牢固是否供电所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是否电、水、煤气表具是否齐全？是否煤气是否开通？是否是否有地漏是否房间上面的邻居家是否漏水？是否水口内是否留有较多的建筑垃圾？是否用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定是否检查
14、烟道：用纸卷点火放在烟道口下方 10 厘米，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走是否观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏是否厨房阀门关闭正常是否三、验房时应注意哪些事项第 4 页 共 4 页1.楼地面是否平整想查看楼地面是否平整，只需要要用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平 整，同时观察是否有划痕裂纹。2.墙面是否有裂痕检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温 度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。4.门窗安装轨道是否顺畅在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。门窗玻璃是否有破损。窗框
15、是否有变 形。如有发现异常，抓紧找开发商解决。5.进户门是否有磕碰和刷漆需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。 门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时 也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。其他很重要的一点是，门的 隔音效果要好，以及密封程度。8.给水是否配套齐全在检查给那方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的 龙头是否有水的供给，是否配套齐全， (包括楼道里的管道井中的水龙头)。9.排水是否正常验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音 和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期 铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。10.电气是否与买的数量一致电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量
