无锡物业管理市场的调研报告

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1、学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 1 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/无锡物业管理市场调研报告无锡物业管理市场调研报告为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。一、无锡物业管理市场现状一、无锡物业管理市场现状无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近 几年来发展较快。目前全市物业服务企业近 400 家，其中国家一级资质企业 2 家，二级资质企业 18 家。服务于八百多个小区（

2、大厦） ，服务面积达 5700 多 万平方米，占全市住宅总面积的 65%以上，全行业从业人员 4 万余人。2002 房地产房地产 E 网网 http:/ 年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对 本地物业服务企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本 地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。通过多年的探索实践，目前无 锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不 断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形 成。 根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达 到 90%以上，其余项目

3、一般物业费收缴率在 70%左右，部分老住宅区物业费 收缴率甚至低于 30% 。由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳 赢利水平的物业公司仅占 10左右，约有超过 50%的物业服务企业存在亏损 情况，形势不容乐观。 倍讯易倍讯易 http:/ 企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了 住宅物业管理服务标准，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共 细化为 7 个等级。2006 年 4 月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下 发了无锡市普通住宅物业管理服务简明标准。 例：项目内容基本标准 电梯及电梯厅保洁电梯及电梯厅保洁 每日清扫 1 次电梯轿厢 共用卫生

4、间保洁共用卫生间保洁每日清洁 1 次学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 2 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/一级服务（指导价 0.1 元/月，不含电梯使用费）七级服务标准（指导价 1.3 元/月，不含电梯使用费）道路保洁道路保洁每日清扫 1 次 绿化带保洁绿化带保洁每月清扫 1 次垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清运 1 次服务时限服务时限报修 1 小时内到位 给水设施给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒 1 次房屋、共用设 施、设备维护 与管理排水设施排水设施发现堵塞及时疏通 园林绿化养护 与管理草坪草坪每年修剪二次安全防范人员组织人员组织有门卫值班

5、，并佩戴标志项目内容基本标准 共用楼道保洁共用楼道保洁每日打扫、拖洗 1 次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面 每周刷洗 1 次，大理石地面每 3 个月打蜡 1 次、每半年抛光 1 次，每 日清理 1 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭 1 次 公共设施，每周擦拭 1 次楼梯道墙面及共用门窗玻璃 电梯及电梯电梯及电梯 厅保洁厅保洁保持电梯轿厢清洁，每日更换 1 次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁， 每半月对电梯门壁上光 1 次 共用卫生间保洁共用卫生间保洁专人清洁打扫消杀 停车场、共用车库停车场、共用车库 或车棚保洁或车棚保洁每日清扫 1 次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗 1

6、次门窗等公共设施，每 月清扫 1 次地下室管线，每月进行 2 次地下室消杀工作 绿化带、道路保洁绿化带、道路保洁每日清扫 3 遍，3 小时内目视无垃圾，每月清洁 2 次灯具 标识、宣传牌、雕标识、宣传牌、雕 塑、信报箱保洁塑、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭 1 次，雕塑每周擦拭 1 次休闲、娱乐、健身休闲、娱乐、健身 设施保洁设施保洁每日清洁 1 次门卫、岗亭、监控门卫、岗亭、监控 探头保洁探头保洁门卫、岗亭每日清洁 4 次，室内外墙面每月清洁 3 次，监控探头每月 擦拭 1 次 垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清运 2 次，每日擦拭 1 次，每周清洗 1 次 垃圾收集与处理垃圾收集与处理每日

7、定时上门收集生活垃圾 2 次清洁管理卫生消杀卫生消杀灭鼠、灭蚊等每月至少进行 1 次，夏季半月消杀 1 次 服务时限服务时限报修 15 分钟内到位，6 小时内修复，特殊情况另行约定房屋、共用设 施、设备维护 与管理油漆粉饰油漆粉饰对木件设施每 3 年油饰 1 次，对钢铁设施、设备 2 年油饰 1 次，楼梯 间、公用走廊的室内墙面每 2 年应粉刷 1 次学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 3 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/上述 2 表分别为无锡市普通住宅物业管理服务简明标准的一级、七级 服务项目、要求及价格，该标准共分为 7 级，由一级服务(指导价 0

8、.1 元 /月)四大项 10 小项服务内容至七级服务(指导价 1.3 元/月)的四大项 22 小项服务内容，涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求，同时根据不同 的服务内容、频次明码标价。二、无锡市房地产市场物业管理情况调查二、无锡市房地产市场物业管理情况调查深入调查无锡市物业管理市场具体情况，将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业。分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性。采取的调研方式主要为现场调研和资料查询。从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢，在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业。(1) 社会

9、分包水平无锡市清洁绿化分包水平有限，将清洁和绿化外包给专业公司的比率不高。承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，12001800 元/人月左右。但多数品牌企业仍选择自管，主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏，较难达到品牌物业的品质要求。(2) 物业管理人力资源建筑物外立面建筑物外立面每 3 年清洗 1 次给水设施给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒 1 次、水质化验 1 次，每 1 个月清洗 1 次泵房；每季对水泵机组清洁保养 1 次，每 2 个月对共用给水管道进 行 1 次全面检查维修排水设施排水设施每月清扫 1 次以上排水明沟，每半年对地下管井清理

10、1 次，每年对地 下管井彻底疏通 1 次 草坪、树木、花坛草坪、树木、花坛成活率在 98以上，无明显缺株，每年修剪 4 次 人工湖、喷水池人工湖、喷水池人工湖每日打捞清洁 1 次，喷水池每日打捞清洁 1 次、每半月清洗 1 次园林绿化养护 与管理假山、亭、廊、雕假山、亭、廊、雕 塑等建筑小品塑等建筑小品每月清洁检查 1 次，每 2 年粉刷 1 次人员组织人员组织专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴 规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到门卫门卫各出入口 24 小时有值班立岗看守，主出入口至少有 2 人驻守，其余出 入口至少有一人值守，出入记录认真全面

11、，实施交通指挥与交通疏导 等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车安全防范巡逻巡逻24 小时不间断巡逻学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 4 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/无锡目前物业管理人力资源略显匮乏。主要原因有：行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；物业管理行业工资水平较低；长三角地区可选择区域较多。种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏，同时由于长三角整体地区基层操作人员的紧缺，导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。(3) 无锡物业管理企业薪酬水平针对

12、无锡市物业管理企业薪酬水平状况，我们通过走访部分物业管理企业，对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多，薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低。但总体来讲物业管理行业的整体收入水平不低。无锡市的最低工资标准为 850 元/月。由于物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。在行业内，工资水平的分布特点是：老楼盘、本地小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。目前由于政府法律法规的限制，因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金。大多数企业为安保人员提供食宿。这使得物业管理

13、成本又进一步上升。女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍，部分楼盘售楼处门岗，样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安，这也是物业管理的一个特点。一般女保安待遇会比男保安略高一些。学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 5 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/表 1 无锡市部分物业管理企业薪酬调查调查的物业管理企业调查的物业管理企业 职位职位 无锡银城物业无锡银城物业栖霞物业栖霞物业上海陆家嘴物业上海陆家嘴物业金科物业金科物业金佳物业金佳物业企业资质企业资质二级二级一级一级一级一级一级一级一级一级规模规模总经理15 万以上不详12 万以上18 万以上不详副

14、总经理部门经理3000-5000300060003000 以上财务人员管理处主任40003200-45003000-60004500 以上3000 以上片区主管片区副主管普通管理员20003000180025001500-250012002500 专业工程师维修工保安队长2500 保安员1500（12 小时）1700(12 小时)1500 元（12 小时）1700(12 小时)1300(12 小时)保洁领班保洁员1000120090012001000 社会保险有有有有有奖金发放情况年底奖金年底奖金 有半年奖，全年奖，还有分项奖，如总经理奖半年奖，全年奖，分项奖不详 表 2 无锡市部分物业管理服

15、务费标准区域项目名称类型介绍配套设施收费标准 元/月停车位均价/ 元 惠山中富美林湖高层别墅商铺联排别墅建筑面积:30 万平方米位于:前桥镇锡陆路绿化率35%共:1980 套会所健身房全部:1.4 元车位价格:10 万元住宅:4200-5300惠山水岸花城二期小高层高层底商建筑面积:60 万平方米位于:前桥大街绿化率 42%共:2400 多套幼儿园中央公园多层:1.0 元高层:1.3 元车位价格:250 元/月10 万/个住宅:4000-4200学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！第 6 页，共 16 页 中国物业教育网 http:/崇安金科观天下高层位于:上马墩路绿化率 52%容积率:3共:2200 套会所健身场所高层:2.0 元车位价格:12 万/个住宅:7500-9000崇安King 紫金城小高层高层商铺底商位于:人民东路绿化率 48%容积率:2.05共:1655 套会所幼儿园健身场所小高层高层均:2.0 元车位价格:300 元/月912 万/个住宅:7300-14500商铺:1 万-2.5 万新区长江国际三期小高层高层底商商铺位于:长江北路与前进路交汇处绿化率40%容积率:2.4共:700 多套会所健身房小高层:1.2元高层:1.5 元底商:1.3 元商铺:2.0 元车位价格:9 万/个住宅:6