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1、从市场营销看物业管理的前期介入的必要性从市场营销看物业管理的前期介入的必要性【摘要摘要】：物业管理前期介入是指在房地产开发之初,物业管理部门或公司便开始参与,遵循便于今后物业管理的原则,在立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、销售和物业竣工移交阶段等全过程中提出建议,使开发的物业最大限度地满足住户的需求和物业管理的需要。这与过去那种物业管理直至物业竣工移交后才开始发挥作用的做法有很大区别。 【关键词关键词】： 物业管理物业管理 前期介入前期介入 物业开发物业开发 市场营销市场营销 必要性必要性 住户住户 立项阶段立项阶段 消费者消费者 房地产房地产 开发商开发商物业管理在我国已经成为政府、开发
2、商、业主等社会各方面共同关注的热点问题。事 实上，随着人们的生活水平的不断提高，海外归来的学子追求生活的品味越来越国际化， 人们所追求的再不也仅仅是简简单单的温饱和温暖问题了，而是一种文化和享受，而物业 管理已不仅仅是作为房地产业一个售后的环节，它已经成为政府全面推进城市化改造与城 区规划发展、建设现代化城市文明的主动力行业。然而，怎样才能让物业管理这个行业更 好地在社会文化中体现出来呢？ 因此，我们就要在初始阶段做好一切准备工作物业管理的前期介入。 一、我国物业管理的发展趋势一、我国物业管理的发展趋势 （一）物业管理价值的认识不断深化（一）物业管理价值的认识不断深化 提供“以人为本”的人性化
3、服务，这是一种趋势，更是一种挑战，物业管理作为劳动密 集型的服务行业，顾客的满意是衡量物业公司工作的最终标准，这就要求物业公司：一方 面要更新服务观念，不断吸纳优秀人才，建立系统化的人员培训、学习制度；提高人员的 综合素质；投入大量的人力、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管 理政策、服务方法各项业务的操作程序等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新 服务理念、优化服务质量、市场迫使物业公司将管理的重点放在硬件管理上的同时，更要 注重如何进行对顾客提供优质的服务，从方便业主的角度出发，提供高水准的服务，从注 重物质到注重精神和文化政治之间的服务价值，打造一个具有人文价值的高
4、服务水平。 （二）物业管理企业打造品牌的势头形成趋势（二）物业管理企业打造品牌的势头形成趋势 随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范物 业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧迅速扩展。在激烈的 市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形， “以名牌闯天下，以质 量取天下，以服务守天下” ，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。品牌 是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业，目前还不够完 善它的社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微因而很多物业管理企业都忽略了品 牌的创立。随着物业管理
5、范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步 规范，物业管理行业的竞争将日益激烈在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业 的管理质量和企业外部形象。 “创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。 ” （三）高端物业的发展（三）高端物业的发展 高端住宅物业一直是中上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物 化空间形式，随着近些年我国经济、社会的高速发展，高端住宅物业无论在数量还是质量 上都远远超过从前，并以前所未有的速度向前发展，那么，未来高端物业的发展又将以何 姿态面向广大消费者呢？ 从国外到国内能看得到，高端的产品，抗风险的能力是比较强的，整个在地产价格上
6、 涨的过程中，它是在拉动整个价格上涨。第一整个地产在转暖的时候，对高端的产品上涨会比普通的东西快。第二大家都在下跌的过程中，它抗跌的能力很强。大家都知道在 2008 年的金融风暴的威胁下，很多企业都经受不起金融风暴的打击而倒闭，但是高端企业就不 同了，我们以星河湾物业管理服务企业为例：根据上面的数据显示，星河湾物业管理服务企业不仅没有下跌，而且稳居榜首，这就 说明了，高端住宅物业市场在一定程度上虽然遭遇了与普通商品房相似的寒流，但由于城 市高端住宅其本身独有的特质：开发商及购买者实力、楼盘独特高品质、地段稀缺性等多 重优势。 从目前来看，和居住有关系的高端物业还是比较紧缺。真正很高端的、高品质
7、的东西 还是需要有开发商继续增加一些大市场的供量。从而在设计与营造各个环节，充分挖掘地 块价值，沿承地方历史与地域文脉；尊重高端客户在物质、精神、文化、心理等方面多元 化、深层次的需求及特殊生活形态的偏好（以星河湾的社区文化为例，看下图） ，运用前瞻 性的理念及贵族文化元素，突显隐私、尊贵、安全；适应和引领高端客户对生态、健康、 和谐、文化、美、可持续等方面的追求，创造更舒适的居住形态，营造富有文化内涵的生 活空间。现代文化展现代文化展 抽奖抽奖选手擂鼓选手擂鼓 二、物业管理前期介入二、物业管理前期介入 物业管理的发展面临着许多制约因素，其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规 划设计和施工监
8、理，这为以后开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度 不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、 进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上 存在许多矛盾和漏洞，产生问题后，物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入 的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然 的作用。 所谓物业管理的“前期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业，参与其开 发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议，一般是 从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、
9、楼宇设计、设备选用、功能规划、施 工监管、工程监管，工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见，并 制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。其内客主要包括：(1)物 业规划设计和建设的介入；(2)施工中的质量监理介入；(3)设备安装及内装修阶段的介入。 （一）早期介入有利于优化设计，完善设计细节（一）早期介入有利于优化设计，完善设计细节对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面 未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局 限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、
10、增加 了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等 问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了 解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行， 并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满 足业主的使用要求。 （二）有利于加快施工进度，提高施工质量（二）有利于加快施工进度，提高施工质量物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施 在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管 理公司的早期介入，能
11、及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施 工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及 时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的 发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。（三）早期介入有利于后期工作的顺利进行（三）早期介入有利于后期工作的顺利进行在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项 管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地 工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关
12、部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。早期介入可以全面了解所 管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。（四）能保证楼宇的安全启用、正常运行（四）能保证楼宇的安全启用、正常运行 物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的 设备、人员在楼宇未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行， 使业户放心、定心。 三、市场营销与物业管理前期介入的关系三、市场营销与物业管理前期介入的关系 从中国的经济体制看， 市场经济体制 尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结
13、构 合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风 险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营 销的功能作用。同时，虽然 物业管理行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不 上行业发展的速度，显得相对滞后。在 物业管理营销方面，这个问题同样存在。在现 代市场经济条件下， 物业管理服务 企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场 提供顾客所需要的产品，也就是说， 房地产开发商必须了解市场，按照市场需求开发 建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但许多 房地产开发商
14、都还缺乏以顾客为导向 以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市 场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是房地产开发商将潜在市 场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说， 物业管理前期介入的 营销是关系 物业管理企业 经营成败的关键。 （一）进行准确的市场定位（一）进行准确的市场定位物业管理企业的市场定位是一种战略性营销，通过市场定位，企业的经营者可以明确 企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场，寻找企业发展的市场机会。当机会来临 时企业能够采取相应的措施。 全国范围内已登记注册的物业管
15、理企业中，其管理水平和服务特色各不相同，有的擅 长收益性物业管理有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文 化建设而出名。物业管理企业必须主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位， 突出自己的优势，从而获得更多物业的管理权。市场定位是物业管理企业拓展市场及可持 续发展的重要策略环节。开展市场定位的宗旨：一是充分展示自身的优点；二是针对具体 的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。 （二）以良好的经营决策推动经营目标的实现（二）以良好的经营决策推动经营目标的实现 经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展 战
16、略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发 展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。经营决策具体包括产品决策、营销决 策和财务决策等，通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略，不仅有利于企业 经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业 的发展制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性 和根本性的问题。使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权。在市场竞争中处于优势优地位。 （三）加强企业早期的自身完善（三）加强企业早期的自身完善 目前物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：管理不规范，服务意识不到位，管理 手段、方法落后等等。物业管理企业应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场 的扩展更重要。企业早期的自身完善具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企 业文化的培育。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础，企业 才会有强大的发展后劲。 在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物
