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1、房地产公司房地产公司 BT 项目会计核算浅议项目会计核算浅议增多,资金量的加呔以及灾后重建,综合改造等项目的实施,气象部门基建项目数量及金额有大幅度增加,根据气象部门基本建设财务管理规定,各建设单位要做好基本建设财务管理的基础工作,按规定单独设账用于核算基本建设成本,严格按照批准的(概)预算以及建设内容,做好账簿设置和会计账务处理.建立健全内部财务管理制度;对基建活动中的材料,设备采购,存货,各项财产物资及时做好原始记录.实际操作中,管理部门三令五申要求各单位必须将基建项目单独建账,但会计人员在实际建账过程中存在一些问题:一是各建设单位基本没有单独的基建账户,各种来源的基建资金额度通常存在于各
2、单位零余额账户(零余额账户是指财政部门和预算单位在办理直接支付和授权支付业务时,先由代理银行根据支付令,通过财政部门零余额账户或预算单位零余额账户将资金支付到供应商或收款人账户).与基本户中,基建的收支必须通过各单位事业账的零余额账户和基本户,与单位大账很难分离.二是目前,被管理人员列入基建项目而需要单独建账的项目主要是建设资金由财政预算安排,且建设周期短,建筑结构简单或从市场上直接购买的建设性项目.大多数时候,一个项目可能只有一,两笔支出,单独建账显得有点脱离实际.因此,本文拟就气象部门的基建会计处理方法进行实践性探讨.根据基建项目的规模大小,性质,分别选择独立或非独立核算方式,应该是一种更
3、好的模式.非独立核算建设项目的会计处理方法对于建设资金由财政预算安排,且建设周期短,建筑结构简单或从市场上直接购买的建设性项目,其项目建设支出不执行基本建设会计制度,而是与日常行政事业经费统一进行会计核算,按气象部门会计核算指南和政府收支分类科目支出经济分类科目所规定的核算内容进行财务处理.(1)会计科目设置.当基建资金为除地方财政经费以外的资金来源时,在“事业支出“科目下设置“项目支出“二级科目,根据是否发展与改革部门安排的预算拨款,设置“基本建设支出“和“其他资本性支出“三级会计科目进行基建投资的会计核算;当基建资金为地方经费时,通常的作法是设置“专款支出“科目,根据是否是地方气象事业费,
4、人工增雨防雹经费等设置二级明细科目,同时下设三级科目“其他资本性支出“;三级科目“基建支出“,“其他资本性支出“根据气象部门实际情况分别设置“房屋建筑物购建“,“基础设施建设“,“大型修缮“等四级科目;上述所有科目在电子账务处理系统中按照项目类别分别设置辅助明细账.(2)非独立核算方式下的账务处理方法.收到基建资金,借记“银行存款“,“零余额账户用款额度“,贷记“拨人专款(地方拨款)“,“财政补助收入(中央拨款)“,“其他收人“.支出基建资金时,借记“事业支出“,“专款支出“,“经营支出“,“其他应收款“,“其他投资“,贷记“银行存款“,“零余额账户“,“现金“,“库存设备“,“材料“.独立核
5、算建设项目的会计处理方法一直以来,气象部门的各项管理制度均规定基建项目必须独立核算,事实上,由于近年来基建项目资金均来自于单位大账的银行账户,实际收支是通过单位大账进行,由于涉及到银行对账,单位大账的完整性等许多问题,在实际会计处理过程中,从账务的设置到科目的使用都显得不太规范.针对建设周期长,建设项目复杂的基建工程项目,参照建设单位会计,结合气象部门实际情况进行账务处理(1)基本建设资金来源的核算.中央预算拨人基本建设款时,借记“零余额账户用款额度“,贷记“基建拨款本年基建基金拨款“,“基建拨款本年国债专项补助“.通过基本户收取的各项地方财政拨款和单位自筹资金,上级补助收入等时,借记“银行存
6、款“,贷记“基建拨款本年自筹资金拨款“,“基建拨款地方财政拨款“.(2)基建费用支出的核算.实际日常发生基本建设支出时,根据不同情形进行账务处理.一是待摊投资,是各建设单位发生的基本建设投资完成需要分摊计入交付使用资产成本的各项费用支出,在气象部门通常主要包括建设单位管理费,土地征用及迁移补偿费,勘探设计费,临时设施费,合同公证及质量检测费,招投标费等等,根据相关凭证,借记“待摊投资“,贷记“银行存款“,“零余额账户用款额度“等.二是建筑安装工程投资指为了核算和监督出包工程的投资完成情况,以及与施工企业有关备料款和工程款的结算情况,通常设置预付工程款,预付备料款,建筑安装工程投资三个项目.按照
7、施工合同或协议的有关条观点 IVIEWS款约定,预付施工单位备料款,工程款,期间工程结算,完工经事务所审核并最终确定工程成本,出具验收报告,会计分录为:借记“预付备料款“,“预付工程款“,贷记“银行存款“,“零余额账户用款额度“;借记“建筑安装工程投资“,贷记“预付备料款“,“预付工程款“,“银行存款“;借记“建筑安装工程投资“,贷记“其他应付款“,“银行存款“;借记“交付使用资产“,贷记“建筑安装工程“,“待摊费用的分摊“.三是年终根据待摊费用的发生额,对各交付使用资产进行分摊费用,并根据计算,作会计分录(已交付作分摊),借记“交付使用资产“,贷记“待摊投资“.此套账为独立完整的一个基建项目
8、账套,但由于其所有的货币资金收支全都通过单位大账的基本户和零余额账户,所以,建议在单位大账里每月增加相关汇总凭证,以分别汇总反映各建设项目当月的货币资金收支,分录为:借记“事业支出(基建项目名称)“,“专款支出(基建项目名称)“等,贷记“现金“,“银行存款“,“零余额账户用款额度“;借记“银行存款“,“零余额账户用款额度“,贷记“财政补助收入(项目名称)“,“拨人专款(项目名称)“,“其他收入(项目名称)“等.具体科目设置与非独立核算基建项目的处理相似,只是因为工作量大,且避免重复,所以采用汇总凭证的方式解决问题.这样,既解决了每月对账问题,又保证了单位大账的独立性,同时,又满足了管理者对基建
9、项目必须独立核算等的要求.房地产公司 BT 项目会计核算浅议天健正信会计师事务所有限公司重庆分所唐明国务院关于投资体制改革的决定实施以来,以融资建设移交为基本特征的 BT(BuildTransfer 模式)越来越受到重视和采用,为调动非政府资金参与政府投资项目建设,促进一批重大基础设施项目提前实施发挥了重要作用.目前各个地方政府的拆迁安置房及公共租赁房的开建为房地产公司提供了新的业务增长点,从而关于房地产公司 BT 项目的会计核算规范也提到日程上来.财佘通孔综合 2011 年第 8 期 I 上)套够观点 IVIEWSBT 模式定义及 BT 模式协议的主要内容BT 是英文 Build(建设)和
10、Transter(移交)缩形式,崽即“建没一移交“,是政府利j 非政府资金来进行基础非经营性设施建设项的一种融资模式 BT 模式是BOl 模式的一种变换形式,指一个项目的运作通过项口公司总承包,融资,建设验收合格移交给业主,业主向投资方支付项投资加 j:合理州报的过程.项口,主和融资人的权利义务应在融资人应组建与项目建设管理相适应的具有独立法人资格的项目公司,具体实施项 H 建设.项日公司的成立不改变融资人对项业卞承担的义务.融资人要筹集足额到他 fJ 有资金,银行贷款和其他来源的资金,划入项目公司专户存储,专账管坪;按设汁史件组织 T 程建设,实施项目管;饥组织 1 程竣验收,资料归档并移交
11、;负责质量缺陷责任期内施:l:,设备材料供幢商保修 I 作的管理;投保建设工程所涉及的令部保险险种以及完成合同约定的他事项.融资人和项日公司及其法定代丧人埘 E 程质量实行终身负责制.融资人嘤格执干政府投资项目的有关规定,完成合 H 约定的建设内容.涉及项日规模,功能标准的没汁变更,必须经项目业主同意,童大设计变更还应履行审批程序.有关建 f 续的办理,由项目业主,融资人或项公州按现行管理要求共同进行申报.融资人和项公司不得将合同内容全部或部分进行转包,小得 i 卜施,设备材料供应商垫资建没根据房地产公司承接 BT 项目的建没埘象的性质_n 丁以将其分为公共基石f设施 V.JBT 和非公共基础
12、设施的 BT 项目.房地产公司参与公共基础设施的会计核算f 房地产公司参与公共基础设施项 l_I,日前比较流行的房地产公司承接地方政府的公共租赁房的建设.由于房地 J 公司承接的公共租赁房的建没属于公共撼础设施,根据目前的企,会计准则的规定,这方面的会计核算尚未明确,企业汁准则解释第 2 号(财会 f2008J11 号)有荚丁企采用建设经营移交方式参与公共蛙础设施建设业务的规定.证监会会计部【市公司执行仑业会计准则监管问题解答(20第 1 期,总第 5 期)问题 3 的规定:该类务应参l,企=业会计准则对 BOT 业务的_卡 f1 炎会汁处理规定进行核算,对于该类业务分为两类:(1)提供建造服
13、务的,在建II8 财蕾通 pL?综合 2011 年第 8 期上造期间,对于所提供的建造服务按照企业会计准则第 15 号建造合同确认相关的收入和成本,建造合同收入按照应收取的对价的公允价值进行计量,同时确认长期应收款;(2)未提供建造服务的应按照建造合同过程中支付的工程价款等考虑合同规定,确认长期应收款.其中长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入.房地产公司参与非公共基础设施的会计核算房地产公司承接非公共基础设施主要体现是参与拆迁还建房的建设,关于此类业务的处理观点主要包括:(1)根据企业会计准则解释第 3 号(财会200918 号)第六条之规定:房地产自行建造或通过分包商建造房地产,应
14、当根据房地产建造协议和实际情况,判断确认应适用的会计准则.房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素,或者能够在建造过程中决定主要结构变动的,房地产建造协议符合建造合同定义,企业应当遵循企业会计准则第 15 号建造合同确认收入.房地产购买方影响房地产设计的能力有限(如仅能对基本设计方案做微小变动)的,企业应当遵循企业会计准则第 14号收入中有关商品销售收入的原则确认收入.(2)证监会会计部上市公司执行企业会计准则监管问题解答(2011 年第 1期,总第 5 期)问题 3 的规定:公司对于大渡口 BT 项目实际未提供建造服务,故只能按照该规定的项目公司未提供实际建造服务应当按照
15、建造过程中支付的丁程价款等考虑合同规定,分别确认为长期应收款.其中,长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收人,实际利率在长期应收款存续期间内一般保持不变.同时要求进行追溯调整.第一种方式主要是基于房产公司实际履行的是总包业务,公司提供的总包服务,但企业会计准则解释第 3 号明确的是该类业务的产权应属于房地产公司的情况下才能按照该规定进行处理,根据房地产公司承接的 BT 业务协议,房地产公司的产权属于地方政府或第三方,房产公司履行的只是项目业主的权利和义务.同时该处理方式用于忽略了房产公司还需要向政府或第三方提供融资的服务并收取相关的报酬.第二种处理方式主要系规定公共基础设施的 BT 项目
16、,显然不适用 BT 的标的不是公共基础设施,而且房产公司能承接该类业务在于房产公司有房屋开发的资质和能力,同时也能为其提供融资的能力.该处理方式忽略了房产公司承接该类业务是属于房产公司的正常经营业务与参与公共基础设施的有明显的区别,同时忽略了无法对实际利率进行确认的事实,故不应按照该方式进行处理.笔者认为,房产公司承接该类业务应将提供的建筑服务即总包业务按照企业会计准则第 15 号建造合同确认相关的收入和成本刈于按 BT 协议约定的计息的垫付项目,应单独计算资金占用费,在工程完工时作为利息收入冲减当期的财务费用.浅析设计单位EPC 项目会计核算武汉大学朱海荣EPC 是英文 Engineering,ProcurementandConstruction 的缩写,即设计,采购,施工总承包,也称为交钥匙程.EPC 是丁程总承包的一种形式,是指一个建设项 Ej 全部建设过程交由一家单位实行总包,即从项目建议书开始,包括没计任务书,勘探设计,设备材料询价和采购,工程
