万科08—09资产负债表项目趋势分析

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1、资产负债表项目趋势分析资产负债表项目趋势分析 编制单位：万科编制单位：万科 2009 年年 12 月月 31 日日 单位：元单位：元资产资产2009-12-312008-12-31增（减）/%结构/%流动资产流动资产货币资金23,001,923,584 19,978,285,056 交易性金融资产740,470.75 - 应收票据- - 应收账款713,191,936 922,774,848 预付账款8,736,319,488 3,160,518,912 应收股利- - 应收利息- - 其他应收款7,785,809,408 3,496,097,024 存货90,085,294,080 85,8

2、98,698,752 消耗性生物资产- - 待摊费用- - 一年内到期的非流动资产- - 其他流动资产- - 影响流动资产其他科目- - 流动资产合计130,323,275,776 113,456,373,760 非流动资产非流动资产可供出售金融资产163,629,472 167,417,888 持有至到期投资- - 投资性房地产228,143,152 198,394,768 长期股权投资3,565,382,912 2,485,725,184 长期应收款- - 固定资产1,355,976,960 1,265,332,736 工程物资- - 在建工程593,208,256 188,587,024

3、 固定资产清理- - 生产性生物资产- - 油气资产- - 无形资产81,966,328 - 开发支出- - 商誉- - 长期待摊费用31,318,690 25,268,164 递延所得税资产1,265,649,536 1,449,480,576 其他非流动资产- - 影响非流动资产其他科目- - 非流动资产合计7,285,275,136 5,780,206,592 资产总计137,608,560,640 119,236,583,424 流动负债流动负债短期借款1,188,256,128 4,601,968,128 交易性金融负债- 1,694,880 应付票据30,000,000 - 应付账

4、款16,300,048,384 12,895,963,136 预收账款31,734,800,384 23,945,754,624 应付职工薪酬806,504,448 517,762,848 应交税费1,176,877,696 -861,985,152 应付利息122,643,720 219,884,032 应付股利- - 其他应付款9,258,734,592 9,968,304,128 预提费用- - 预计负债34,355,816 41,729,468 递延收益-流动负债- - 一年内到期的非流动负债7,440,414,208 13,264,374,784 应付短期债券- - 其他流动负债-

5、- 影响流动负债其他科目- - 水平分析水平分析万科公司总资产比年初增加 15.41%，从资产分布上看，主要表现为预付帐 款增加 122.70%，在建工程增加 214.55%；且均超过资产的涨幅，从资金来源流动负债合计68,058,279,936 64,553,721,856 非流动负债非流动负债长期借款17,502,797,824 9,174,120,448 应付债券5,793,735,680 5,768,015,872 长期应付款- - 专项应付款- - 递延所得税负债802,464,448 867,797,952 递延收益-非流动负债- - 其他非流动负债8,408,144 12,644

6、,850 影响非流动负债其他科目- - 非流动负债合计24,141,762,560 15,864,308,736 负债合计92,200,042,496 80,418,029,568 所有者权益所有者权益实收资本（或股本）10,995,210,240 10,995,210,240 资本公积金8,557,716,480 7,853,144,064 盈余公积金8,737,841,152 6,581,984,768 未分配利润8,808,398,848 6,184,278,016 库存股- - 外币报表折算差额276,721,088 277,307,776 未确认的投资损失- - 少数股东权益- -

7、归属于母公司股东权益合计37,375,889,408 31,891,924,992 影响所有者权益其他科目- - 所有者权益合计45,408,514,048 38,818,549,760 负债及所有者权益总计137,608,560,640 119,236,583,424 上看，长期借款增加 90.78%，非流动负债增加 52.18%，远远超过了资产的增 加，而流动负债仅增加了 5.43%，减少了短期内企业偿债的压力、风险。所有 者权益增加了 16.98%，主要表现为盈余公积金和未分配利润的增加，可以看出 09 年万科企业发展还是很好，利润相比增加了。 就流动资产而言，预付帐款增加 176.42

8、%，土地越来越稀缺是预付帐款增加 的主要原因。货币资金增加了 15.13%，主要是企业规模及工作量的增加，资金 流动性较好。应收帐款减少 22.71%，减少了企业为计提坏账的损失减少了其他 人无偿占用企业资金的数量，企业的资金控制能力更强。其他应收帐款增加了 122.70%，而且数额较大，远远大于应收帐款，属于不正常现象，容易产生一些 不明原因占用，应引起重视。 再来看非流动资产，长期股权投资增加 43.43%，公司主要投资合营企业， 上一年投资收益不错。固定资产增加 7.16%，公司为适应扩大经营规模投入必 要的资金购买。在建工程增加 214.55%，由于基数小，涨幅大。公司 08 年无无

9、形资产，09 年无形资产达 8 千万。长期待摊费用增加 23.95%，数额越大，表明 企业的资产质量越低，应注意是否存在将长期待摊费用减少利润。 从负债所有者权益来看，短期借款减少 74.18%，大大降低了公司在短期内 的偿债风险。但长期借款的大幅增加会大大增加企业要支付的利息。应付票据 增加了 3 千万、应付帐款增加 26.40%，公司可以在短期内占用其他公司的资产， 这又可以减少公司的短期借款。预付帐款增加了 32.53%，土地为稀缺资源，房 地产行业与收帐款较其他行业都要高。应付职工薪酬增加 55.77%，企业规模增 大，员工数目增多，导致应付职工薪酬的上涨。应交税费减少 236.53%

10、，公司 在 08 年欠缴 8.6 千万，09 年补缴。短期借款以及一年内到期的非流动负债大量 减少，使 09 年应付利息也减少了 44.22%。 盈余公积金也增加 32.75%，未分配利润增加 42.43%，今年公司经营较好， 盈利状况佳。垂直分析垂直分析从表中可以看出，万科资产结构方面，流动资产所占比重由 08 年 95.15%下 降到 09 年 94.71%；非流动资产所占比重由 08 年 4.85%上涨到 09 年的 5.29%。 流动资产比重下降，主要是预付帐款由去年 2.65%增加到 6.35%，其他应收 款由 2.93%增加到 5.66%，存货由 72.04%下降到 65.46%引

11、起的变化，与水平分 析得出的结论一致，应收款的增加应引起重视。非流动资产的比重上升了，主 要是在建工程由去年 0.16%上涨到 0.43%，长期股权投资由上年 2.08%增长到 2.59%，表明公司在投资方面做得较好。 万科资本结构方面，负债所占比重由上年 67.44%下降到 67.02%，其中：流 动负债由上年 54.14%下降到 47.46%，非流动负债由上年 13.30%增加到 17.54%。公司减少了流动负债而增加了非流动负债，主要是由短期借款、应付 利息、一年内到期的非流动负债减少，而长期借款增加导致的，与水平分析得 出的结论一致。 所有者权益所占比重变化不大。短期偿债能力分析短期偿

12、债能力分析根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年营运资金 = 130323275776 68058279936 = 622649958402008 年营运资金 = 113456373760 64553721856 = 48902651904 09 年营运资金增加，与其发展工作量的增加有关，总体来说，营运资金充 足，偿债风险小。 根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年流动比率 = 130323275776 68058279936 = 1.91 2008 年流动比率 = 113456373760 64553721856 = 1.76 该公司 2009 年的流动比

13、率较 2008 年有所提高，低于公认标准 2，但企业为 房地产资金流动比率要求不是特别高，较其他同行业公司相差不大，反映出该 公司短期偿债能力较强，债务安全度较高。 根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年速动比率 = （130323275776 90085294080） 68058279936 = 0.59 2008 年速动比率 = （113456373760 85898698752） 64553721856 =0.43 该公司 2009 年的速动比率较 2008 年有所提高，但低于公认标准 1，而流动 比率接近 2，表明公司存货较多，但 09 年比 08 年有所进步。短期偿

14、债能力更 强。 根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年现金比率 = （2300192358468058279936）100% = 33.79% 2008 年现金比率 = （1997828505664553721856）100% = 30.95% 该公司 2009 年现金比率比 2008 年增加，一般认为在 20%左右较好，但房 地产企业对现金要求高，高出 20.00%也是正常现象，反映出该公司短期偿债能 力增强。长期偿债能力分析长期偿债能力分析根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年资产负债率 = （92200042496137608560640）100% =

15、 67.00% 2008 年资产负债率 = （80418029568119236583424）100% = 67.50% 通过计算可以看出，公司的长期负债率稍有些下降，对于高风险的房地产 公司负债率应该保持在较低的水平，而万科保持在较高的资产负债率，应引起 重视。但如果投资回报率大于利息率，是有利可图的。 根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年产权比率 = （9220004249645408514048）100% = 203.05% 2008 年产权比率 = （8041802956838818549760）100% = 207.16% 公司 2009 年的产权比率比 2008 年的下降了，说明每百元所有者权益要负 担的负债 2009 年末比 2008 年末要少，表明公司财力上涨，长期偿债能力增强。根据万科公司 2009 年资产负债表计算： 2009 年有形资产负债率 = 92200042496（4540851404881966328） 100% = 203.41% 2008 年有形资产负债率 = 80418029568（388185497600）100% = 207.16% 从以上计算可以看出，公司有形净资产债务率 2009 年比 2008 年下降了， 说明公司的长期偿债能力增强。