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1、 “新园创业大厦新园创业大厦” 项目改造建议书项目改造建议书依据建保201087 号文“关于加快发展公共租赁住房的指导意见” ，我公司积极响应国务院的号召，统一思想、精心组织、加大投入公共租赁住房项目改造建设，切实为我市中低收入家庭、外来务工人员等解决住房困难问题。一、一、 项目介绍：项目介绍： 基本情况基本情况“新园创业大厦”是由西安万股房地产开发公司投资建设的一座多功能综合性大厦，项目位于西安高新开发区新城科技产业园，东临开发区中心花园，南临长岭居民住宅楼（建工路） 。项目总用地面积 5602.8 平方米（约 8.4 亩） ，建筑面积 33290 平方米（含地下一层）。项目自 2000 年
2、 4 月开工建设，于 2003 年 6 月竣工。大厦原设计为地上 13 层，地下一层，框架剪力墙结构，总停车位数约 110 个，其中地下 50 个，地上约 60 个。地下一层为停车库及动力设备用房，原有设备运营基本正常；地上一层为配套服务商业，二层为大开间写字间；三至八层为跃层式住宅，面积在 100-300 平方米之间；九层至十三层为平层住宅，面积在 140 平方米左右。大厦外墙为墙面砖，内部为毛墙毛地、铝合金窗、四部奥的斯电梯、入户防盗门（1-8 层入户门，9 层以上未安装户门） 、给排水、供电、暖气等已部分楼层安装到位。 基本手续：基本手续：土地手续土地手续：西高科技国用（2008）第 5
3、1568 号，用途出让工业；规划手续规划手续：建设工程规划许可证 编号：高新建规字 2000-009号；施工手续施工手续：施工许可证 编号：西安市城规管字第 2000-009号；房屋所有权证房屋所有权证：2011 年 1 月 10 号办理，西安市房权证高新区字第 117506016-12-1 号； 债务情况债务情况：贷款银行贷款银行：西安市商业银行城南支行贷款金额贷款金额：5000 万元人民币贷款时间贷款时间：2008 年 8 月至 2011 年 8 月支付方式支付方式：按季度支付贷款利息其他债务其他债务：未见其他债务二、二、 项目改造方案项目改造方案 初步改造设想方案：初步改造设想方案：a)
4、 1、2 层作为配套服务商业用房；b) 3-13 层改建为户型面积为 60-70 平方米的标准套型（以设计院提供的户型面积为准） ；c) 总户数约：约为 396 户（以设计院提供的户型套数为准） ； 改造的要求：改造的要求：a) 在原有户型的基础上进行改造，尽量保留原有的墙、门窗、卫生间等，确实需要改造的，也要把工程量降到最低以降低改造成本费用；b) 改造后的套型要具备成套住宅所需的基本功能要求，能满足租户、住户的合理生活要求；c) 改造后的套型水、电、气、暖、通讯、电视等配套设施要全部到位； 项目改造的内容项目改造的内容结合项目的实际平面布局、框架剪力墙结构、大户型的基本特点，因此具体分割改
5、造有以下几个方面：a) 土建部分：土建部分： 要拆除部分原有的分隔墙，按照新的户型分隔情况，增加分隔墙，安装户门、窗户等； 公共走道、楼梯要进行简装，地面铺瓷砖，墙面刷白等； 新增的厨房、卫生间要做好防水、卫生瓷等； 把拆除内楼梯的孔洞重新结筋封板；b) 安装部分：安装部分： 厨房、卫生间要开孔打洞，安装给排水、电等设施 户内的照明系统要重新开槽、穿线、灯具等设施 户内的供暖系统，要合理布置暖气片、管道等设施 公共部分要安装消防、通风等设施三、三、 改造为公租房项目的机会改造为公租房项目的机会2010 年下半年以来，全国一二线城市的房地产价格快速上涨，远远超过了大部分工薪阶层的承受能力，国家多
6、次相继出台了调整储备金利率，收缩银行贷款来抑制房地产价格的快速上涨，北京、上海等城市出台了征收房地产税政策来抑制房价的上涨。2010 年年底至今，多个城市也出台了限购房政策，通过限制 2 套房，3 套房来控制房地产的过热，促使房地产价格回归合理价格。国家也出台了加快投资建设保障性住房（限价商品房、经济适用房、公租房、廉租房）项目。对于新建商品房项目必须配建不少于 5%的廉租房或公租房的比例，自 2009 年以来，我市相继上马了杨家庄、席王等多个廉租房项目，直至 2010 年下半年仅有杨家庄、席王 2 个项目建成投入使用解决了一部分低收入群体的住房问题，其余多个项目仍正在建设，计划在 2011
7、年下半年交付使用。2010 年下半年我市在三桥打响了公租房项目的第一炮，计划在 2012 年下半年交付使用。但这些还远远解决不了我市中低收入家庭住房困难的问题，人多房少这种情况普遍存在，所以在保障性住房这个问题上，缺口很大，市政府要求各区、管委会加大对保障性住房的投资建设。因此我公司通过收购改造新园创业大厦，将其分割成 60 至 70 平方米的小套型成套住宅用于出租给中低收入家庭解决其住房问题符合国家的保障性住房政策，市场前景看好。四、四、 改造为公租房项目的优势改造为公租房项目的优势 地理位置优越，处于新城科技产业园区内，南侧紧邻建工路，西侧紧邻公园南路；周边有多条公交线路，人们的出行方便
8、周边配套设施齐全，水、电、气、暖等全部安装到户； 区内环境优美、适合居住； 周边商业配套设施齐全，购物、出行、学校、医院、金融机构等设施成熟； 项目周边住宅市场成熟，且处于新城开发园区内，区内单位众多，便于小户型租赁；五、五、 改造为公租房项目的问题和困难改造为公租房项目的问题和困难该项目为框架剪力墙结构，1、2 层为配套商业，3 层以上为大套型住宅用房，不易市场租赁和销售，需要整体重新分割和改造，原有的分割墙需要拆除，公共部分需要增加，水电系统要重新安装。项目总建筑面积：项目总建筑面积：33290 平方米（包括地下一层）收购费用：收购费用：主要是用于购买该项目产权的前期费用 2890/平方米
9、。改造费用：改造费用：包括设计费、改造项目的土建、水电安装、门窗等所有改造费用约为 1200/平方米。收购费用收购费用改造费用改造费用售价 2890 元/（收购标准）1200 元/（预估改造费用标准）33290*2890=9620.8 万元1200*33290=3994.8 万元费用合计费用合计13615.6 万元万元根据我公司目前的经营状况，短时间内不易投入大量资金进行整体改造，资金压力较大，容易造成公司资金链断裂，导致公司不能正常运转，因此需要与政府合作进行改造。依据建保201087 号文“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”精神，公共租赁住房房屋的筹集渠道是多样的，资金的投资方式也是多样
10、的，本次项目改造方式可采用以下三种： 政府全额投资收购、进行改造，租赁收益用于进行还贷和日常运营费用； 我公司和政府共同投资改造，收益由我公司和政府按比例分配。目前我公司自有资本金 3500 万元，剩余资金需要由政府来投资或抵押贷款； 我公司主体投资、运营，政府以该项目做抵押给我公司进行项目长期贷款，收益用于进行还贷和日常运营费用；六、改造后收益测算：六、改造后收益测算：住宅面积：住宅面积：约为 26147 平方米商业面积：商业面积：约为 4754 平方米停停 车车 位：位：110 个结合项目的基本情况和所在位置市场的租售情况，预估住宅的租价为 15 元/平方米/月，预估商业的租价为 60 元
11、/平方米/月，车位350 元/月，年运营费率预估为 15%，前期租赁 1-2 年房屋空置率约为 30%，从第三年后空置率为零，下面测算暂不考虑前期房屋空置率情况。 （上述租金仅是目前周边房屋租赁市场租金的 70%左右，该租金可以根据以后的市场变化情况进行调整）具体测算如下表格：住宅月租收入26147*15 元/平方米392205 元商业月租收入4754*60 元/平方米285240 元车位月租收入110*350 元/个38500 元项目月总收入392205+285240+38500715945 元项目年总收入715945*12 月8591340 元年运营费用8591340*15%1288701
12、 元项目年总净利收入8591340-12887017302639 元（未扣除税费）则静态分析成本全额回收年限约为 20 年七、投资改造的风险七、投资改造的风险 如政府承担该项目的全部投资费用，我公司将不承担任何风险。 如我公司与政府联手共同出资该项目，则我公司会承担一定的投资风险，可以考虑先行从年净收益中收回我公司的投资成本以降低风险。 从总投资角度来看，项目前期费用投入比较集中，数额较大，短时期内成本难以回收，回收期限约为 20 年左右，但是作为政府公租房项目本来就是为解决中低收入家庭住房困难和抑制房地产市场的快速上涨而投资建设的保障房项目，公租房项目的回收期限就应该属于长期投资，而不是房地
13、产开发那样短期内回收成本和见效。八、需要政府协调解决的困难和问题：八、需要政府协调解决的困难和问题： 项目产权问题：项目产权问题：该项目房屋所有证为 2011 年新证，西安市房权证高新区字第 117506016-12-1 号，项目购买后可以直接办理过户手续。但项目土地证为工业出让用地，西高科技国用（2008）第 51568 号，需要协调土地部门，以划拨方式办理土地证。 项目配套设施问题：项目配套设施问题：尽管项目地理位置优越，周边配套设施齐全，但因项目一直未能居住使用，暖气、天然气都未能接入，需要协调热力公司、天然气公司解决相关问题，在手续审批及费用上给于一定的政策支持。 项目贷款项目贷款：目
14、前项目已有抵押贷款 5000 万元，能否以政府名义出面协调将全部债务转至我公司名下，并协调银行部门将短期银行贷款转变为低息长期贷款。 优惠政策：优惠政策：在房屋产权过户，以及市场租赁等租赁税费方面给予政策支持。初步结论意见初步结论意见通过上述分析，我公司认为改造方案总体上可行，基本符合国家的公共租赁住房政策。项目不但盘活了社会上的闲置资产，又调动了企业投资的积极性，同时也解决了现时情况下中低收入人群住房困难的问题。从经济投资效益上说，我们自有资金占到项目总体改造投资的 35%，剩余投资即可政府投资，也可通过办理产权抵押贷款用于项目的投资和改造建设。项目地理位置优越，配套设施齐全，租赁市场前景非常可看好，而且半年内改造完成即可投入使用，取得收益。收益扣除正常的运营费用后，即可回收部分的投资成本和银行贷款。鉴于上述分析，我公司建议该项目由政府全额投资或由我公司与政府联合投资改造该项目。靳*峰房地产开发部2011 年 3 月 9 日
